Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 18 июня 2020 года №33а-742/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 июня 2020 года Дело N 33а-742/2020







18 июня 2020 г.


г. Петрозаводск




Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Данилова О.И.,
судей Соляникова Р.В., Сильченко Р.П.
при ведении протокола помощником судьи Рочевой Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе административного ответчика на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 22 ноября 2019 г. по административному исковому заявлению Федюнцова Н. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании решений о приостановлении государственной регистрации.
Заслушав доклад судьи Соляникова Р.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Административный иск заявлен по тем основаниям, что 27 мая 2019 г. между административным истцом и администрацией Лахденпохского городского поселения был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (...). 16 августа 2019 г. по результатам аукциона между теми же сторонами заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного на обозначенном выше земельном участке. 03 сентября 2019 г. Управлением Росреестра по Республике Карелия приостановлена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства в связи с нарушением положений ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", выразившегося в том, что данный объект отчуждается в пользу покупателя без необходимого для его использования земельного участка, который продолжает находиться в собственности продавца. 23 сентября 2019 г. в отношении спорного участка между административным истцом и администрацией Лахденпохского городского поселения заключен договор купли-продажи. Уведомлением административного ответчика от 04 октября 2019 г. государственная регистрация права на земельный участок была приостановлена по мотивам того, что незавершенный строительством объект и земельный участок подлежали совместной продаже на аукционе.
Приведенные выше решения Управления Росреестра по Республике Карелия административный истец просил признать незаконными и возложить на орган регистрации обязанность зарегистрировать за ним право собственности на спорные объекты недвижимости.
Решением суда заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным решение административного ответчика от 04 октября 2019 г. о приостановлении государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним и возложил на регистрирующий орган обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права и права собственности на обозначенные объекты.
В апелляционной жалобе административный ответчик просит отменить состоявшееся по делу судебное постановление и принять новое решение об отказе в удовлетворении административного иска. В обоснование жалобы указывает, что приватизация объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением земельного участка. Спорные объекты подлежат совместной продаже на аукционе. Данное правило является специальной нормой по отношению к положениям земельного законодательства о том, что земельный участок не может быть предметом аукциона, если он предоставлен на праве аренды.
В судебном заседании представитель административного ответчика Карасева Ю.В. поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель административного истца Устинов И.А. возражал против отмены решения суда.
Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
По делу установлено, что на основании постановления администрации Лахденпохского городского поселения от 20 марта 2019 г. было назначено проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером (...).
По итогам проведенного 23 апреля 2019 г. аукциона победителем признано (...) которое впоследствии уклонилось от подписания договора аренды земельного участка.
27 мая 2019 г. между Федюнцовым Н.А. и администрацией Лахденпохского городского поселения был заключен договор аренды спортного земельного участка.
Распоряжением администрации Лахденпохского городского поселения от 30 мая 2019 г. утверждены условия приватизации муниципального имущества - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером (...).
12 августа 2019 г. проведен открытый аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, победителем которого признан Федюнцов Н.А. 16 августа 2019 г. на основании протокола об итогах аукциона по продаже имущества между ним и администрацией Лахденпохского городского поселения заключен договор купли-продажи муниципального имущества.
22 августа 2019 г. Федюнцов Н.А. обратился в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением о государственной регистрации права по договору от 16 августа 2019 г.
Уведомлением от 03 сентября 2019 г. государственная регистрация была приостановлена по мотивам того, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования, тогда как объект незавершенного строительства и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственностью, подлежат совместной продаже на аукционе.
16 сентября 2019 г. Федюнцов Н.А. обратился в администрацию Лахденпохского городского поселения с заявлением о выкупе земельного участка. 23 сентября 2019 г. в отношении спорного участка был заключен договор купли-продажи без проведения торгов с определением цены в соответствии решением Совета Лахденпохского городского поселения от 28 февраля 2019 г. "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности МО "Лахденпохское городское поселение".
24 сентября 2019 г. Федюнцов Н.А. подал в Управление Росреестра по Республике Карелия заявление о государственной регистрации права в отношении земельного участка.
Уведомлением от 04 октября 2019 г. государственная регистрация прав в отношении обозначенного участка была приостановлена по мотивам того, что объект незавершенного строительства и земельный участок подлежали совместной продаже на аукционе.
Отказывая в удовлетворении требований о признании незаконным уведомления от 03 сентября 2019 г. о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительством объекта, суд первой инстанции исходил из того, что продажа указанного объекта в порядке приватизации должна была осуществляться одновременно с земельным участком.
При этом, удовлетворяя иск в части требований о признании незаконным уведомления от 04 октября 2020 г., суд пришел к выводу о возможности продажи незавершенного строительством объекта и земельного участка под ним на основании разных сделок при условии, что права и на эти объекты регистрируются одновременно.
Однако судебная коллегия с выводами суда согласиться не может ввиду следующего.
В соответствии с п.п. 7, 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации либо сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
В п. 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Предметом первоначального обращения административного истца в регистрирующий орган являлась государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект, возникающее из договора купли-продажи муниципального имущества от 16 августа 2019 г., заключенного по результатам торгов, по условиям которого администрация передает Федюнцову Н.А. здание (...).
При втором обращении административного истца в регистрирующий орган им испрашивалась регистрация права собственности на земельный участок под незавершенным строительством объектом на основании договора купли-продажи от 23 сентября 2019 г.
Основанием приостановления регистрации перехода и возникновения прав по обеим сделкам явился вывод государственного органа об их ничтожности.
В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
В соответствии с ч. 5 ст. 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.
На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество (ч. 1 ст. 18 названного закона).
В свою очередь ч. 1 ст. 28 того же закона предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Приведенные выше нормы предписывают при заключении договоров по приватизации имущества определенные правила поведения, и допускают отступление от них лишь в случаях, предусмотренных законом.
Заключение договора купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости отдельно от земельного участка, на котором он расположен, в условиях отсутствия предусмотренных законом условий, позволяющих совершать такую сделку, является прямым нарушением общего запрета Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", допускающего приватизацию только способами, обозначенными в названном законе.
В равной мере данный вывод применим и к сделке купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, но переданного покупателю минуя процедуру торгов.
Помимо нарушения обозначенных правил приватизации, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным и в связи с нарушением сторонами п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.
Пункт 2 ст. 39.3 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, допускающих продажу земельных участков без проведения торгов, ни один из которых не распространяется на правоотношения с участием административного истца.
Федюнцов Н.А. не является собственником здания или сооружения, расположенного на спорном участке, поскольку право собственности на такие объекты за ним не зарегистрированы, в связи с чем положения пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ к нему неприменимы.
Ссылки суда первой инстанции на пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве аренды, судебная коллегия находит не относящимися к делу.
Положение пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, не допускающее продажу земельных участков на торгах при обременении их арендой, направлено на защиту прав арендатора от приобретения его участка третьими лицами.
Исходя из содержащегося в ст. 1 ГК РФ принципа свободы договора и возможности приобретения и осуществления своих гражданских прав гражданами и юридическими лицами своей волей и в своем интересе, административный истец самостоятельно избрал способ приобретения прав на земельный участок посредством заключения договора аренды.
То обстоятельство, что данный договор препятствует приобретению земельного участка на торгах, является следствием действий самого административного истца и не относится к числу тех обстоятельств, с которыми законодательство связывает возможность приобретения прав собственности на имущество в порядке приватизации без проведения торгов.
При сохранении у административного истца интереса к спорным объектам он не лишен возможности, расторгнув договор аренды, участвовать в торгах на общих основаниях.
Кроме того, заключение рассматриваемых сделок в обход требований законодательства о приватизации влечет нарушение интересов неопределенного круга лиц - возможных покупателей спорных объектов, поскольку взаимосвязанные положения ст.18 и ч. 1 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" предполагают выставление на торги объекта незавершенного строительства и земельного участка единым лотом по соответствующим образом определенной первоначальной цене.
Раздельная продажа этих объектов, в том числе минуя процедуру торгов при продаже земельного участка, не только лишает указанных выше лиц возможности участвовать в торгах на оба объекта одновременно, но и препятствует формированию рыночной продажной цены на реализуемое имущество.
При таких обстоятельствах следует признать, что сделки, на основании которых административным истцом испрашивалась регистрация прав собственности на спорные объекты недвижимости, являются ничтожными, в связи с чем у регистрирующего органа имелись основания для приостановления государственной регистрации.
По изложенным мотивам решение суда первой инстанции подлежит отмене как вынесенное при неправильном применении норм материального права (п. 4 ч. 2 ст. 310 КАС РФ).
В удовлетворении требований административного истца следует отказать.
Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 22 ноября 2019 г. по настоящему делу отменить в части удовлетворения административного иска.
Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.
Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка