Определение Судебной коллегии по административным делам Липецкого областного суда от 25 февраля 2019 года №33а-733/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 февраля 2019 года Дело N 33а-733/2019
25 февраля 2019 года судебная коллегия по административным делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Жуковой Н.Н.,
судей Поддымова А.В. и Демидкиной Е.А.,
при секретаре Склядневе О.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по апелляционной жалобе административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Липецкого областного суда от 21 декабря 2018 года, которым постановлено:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения АЗС и станции технического обслуживания транспортных средств, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 декабря 2014 года, в размере равном его рыночной стоимости - 4 800 000 (четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей.
Датой подачи Рычковой О.И. заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 сентября 2018 года.
Установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
В удовлетворении административного иска Рычковой Ольги Ивановны к филиалу ФГБУ "ФКП Россрестра" по Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.
Заслушав доклад судьи Поддымова А.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Рычкова О.И. обратилась в суд с административным исковым заявлением к ФГБУ "ФКП Россрестра", Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - УИЗО Липецкой области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (далее - Управление Росреестра по Липецкой области) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.
Свои требования административный истец обосновывает тем, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 17 декабря 2014 года установлена в размере 23 270 000 руб.. Вместе с тем, согласно отчету ООО "Экономико-правовая группа "Юника-С" об оценке земельного участка от 21 марта 2018 года N203/18 рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 3 104 748 руб.. В связи с изложенным, административный истец считает установленную УИЗО Липецкой области кадастровую стоимость земельного участка завышенной.
В судебном заседании административный истец Рычкова О.И. и ее представитель адвокат Иосипишина О.А. заявленные требования уточнили, просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы от 19 декабря 2018 года в размере 4 800 000 руб..
Представитель административного ответчика УИЗО Липецкой области Дроздов К.Е. против иска возражал, указывая на то, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и проведении судебных экспертиз допущены нарушения, при которых результаты определения рыночной стоимости земельного участка являются недостоверными, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Представители Управления Росреестра по Липецкой области, ФГБУ "ФКП Россрестра" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрении дела извещались своевременно и надлежащим образом.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе представитель административного ответчика УИЗО Липецкой области просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, назначить по делу повторную оценочную судебную экспертизу.
Выслушав представителя административного ответчика УИЗО Липецкой области Дроздова К.Е., административного истца Рычкову О.И. и ее представителя адвоката Иосипишину О.А., проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда, удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
В силу ч.1 ст.62, ч.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст.64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в ст.248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В соответствии с п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу пункта 3 названной статьи ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно абз. 1 ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
С учетом положений ст.59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии со ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч.3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч.4).
Судом установлено и из материалов дела следует, что административный истец Рычкова О.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для размещения АЗС и станции технического обслуживания транспортных средств, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 17 декабря 2014 года установлена в размере 23 270 000 руб..
В отчете ООО "Экономико-правовая группа "Юника-С" об оценке земельного участка от 21 марта 2018 года N203/18 рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 3104 748 руб..
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что отчет ООО "Экономико-правовая группа "Юника-С" об оценке земельного участка от 21 марта 2018 года N203/18 выполнен с нарушением требований ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п.5 ФСО N 3. При его составлении не в полной мере соблюдены предъявляемые требования, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Также судом первой инстанции верно учтено то, что административный истец после проведения экспертизы на указанный отчет как на доказательство заявленных требований не ссылался.
Учитывая обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
В заключении судебной экспертизы от 9 ноября 2018 года N 3Э, выполненной экспертом Ассоциации Судэкспертов Премьер ФИО16 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17 декабря 2014 года определена в размере 5 020 000 руб..
На основании определения суда от 13 декабря 2018 года экспертом Ассоциации Судэкспертов Премьер ФИО17 проведена дополнительная судебная экспертиза.
Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 19 декабря 2018 года N ЗЭ-033/1/18, выполненной экспертом Ассоциации Судэкспертов Премьер ФИО18 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 4 800 000 руб..
Проанализировав вышеназванные заключения, и с учетом того, что заключением дополнительной судебной экспертизы от 19 декабря 2018 года N ЗЭ-033/1/18 устранены недостатки, имевшие место в заключении судебной экспертизы от 9 ноября 2018 года N 3Э, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что они соответствуют требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности, являются относимыми, допустимыми и достоверными, обоснованно установил кадастровую стоимость земельного участка в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 декабря 2014 года 4800000 руб..
Принимая экспертное заключение от 9 ноября 2018 года, с учетом заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от 19 декабря 2018 года, в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение подготовлено лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении исследований судебный эксперт руководствовался Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки (ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7), Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2014 года.
Судебный эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объектах. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
Для анализа экспертом выбраны 2 объекта-аналога, которые по своим характеристикам наиболее приближены к объекту оценки, в таблицах учтены права на земельные участки, категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельных участков, местоположение, цена и другие факторы, указаны источники информации, контактная информация продавцов (посредников).
У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертного заключения от 9 ноября 2018 года, с учетом заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от 19 декабря 2018 года. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Довод апелляционной жалобы о том, что в дополнительном заключении эксперт произвел расчет исходя из того, что объект-аналог N 3 расположен вдоль дороги регионального значения, а в действительности он расположен вдоль дороги федерального значения (как и объект исследования), не свидетельствует о существенном отклонении рыночной стоимости. Дорога "А-133" является подъездной дорогой к автомобильной дороге общего пользования федерального значения М-4 "Дон". Необходимость использования корректирующих коэффициентов для определения значения показателя "расположение вдоль автомобильных магистралей" определяется оценщиком (экспертом) самостоятельно, исходя из принципа достаточности и обоснованности. В ряде случаев возможно использовать только те коэффициенты, которые учитывают факторы, наиболее активно влияющие на стоимость объекта недвижимости (важность и значимость интенсивности движения на автодороге, вдоль которой располагается земельный участок для эффективного использования его по назначению; влияние интенсивности движения на спрос на земельные участки данного типа; видимость объекта с дороги и т.п.). В данном случае ошибочное указание расположения объекта-аналога N 3 вдоль трассы регионального значения не свидетельствует бесспорно об ошибочности примененных экспертом корректировок и их существенном влиянии на итоговый результат.
Судебная коллегия также учитывает то, что из анализа исследовательской части дополнительного экспертного заключения следует, что при использовании в расчете коэффициента 1 (вместо 1,29) рыночная стоимость оцениваемого земельного участка незначительно уменьшится, что находится в пределах допустимой погрешности.
Довод представителя административного ответчика о том, что экспертом не учтен уровень инфляции за период с апреля 2013 года по декабрь 2014 года, не свидетельствует о недостоверности выводов эксперта. Согласно заключению эксперта в указанном сегменте рынка сохраняется невысокая активность. Срок экспозиции подобных объектов рынка недвижимости в среднем составляет 12-18 месяцев. Также следует отметить, что город Липецк гораздо менее крупный областной центр с населением чуть больше полумиллиона человек, поэтому в Липецкой области менее динамичный рынок и сроки экспозиции больше, чем в г. Москве. По сроку экспозиции, с учетом его длительности в отношении указанных объектов недвижимости, объявления о продажах являются сопоставимыми.
Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом произведен расчет исходя из 2 объектов-аналогов и не выполнен анализ рынка, не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта. Действующее законодательство об оценочной деятельности не содержит запрета установления рыночной стоимости земельного участка исходя их двух объектов-аналогов. Само по себе отсутствие анализа рынка не свидетельствует о недостоверности выводов эксперта.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.
Выводы суда основаны на исследованных судом доказательствах, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству. Оснований к отмене либо изменению судебного решения не имеется.
Руководствуясь статьями 308 и 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Липецкого областного суда от 21 декабря 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области - без удовлетворения.
Председательствующий.
Судьи.
.
.
.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка