Дата принятия: 09 декабря 2020г.
Номер документа: 33а-7124/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 декабря 2020 года Дело N 33а-7124/2020
Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:
Председательствующего Коноплевой И.А.
судей Карбовского С.Р., Казариковой О.В.
при секретаре Безуглой Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Хабаровске 09 декабря 2020 года дело по административному исковому заявлению Даниеляна А. А. к администрации города Комсомольска-на-Амуре о признании незаконным решения от 27 декабря 2019 года, возложении обязанности провести торги,
по апелляционной жалобе представителя Даниеляна А.А. - Гапченко Д.С. на решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 23 июня 2020 года.
Заслушав доклад судьи Казариковой О.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Даниелян А.А. обратился в суд настоящим административным иском к администрации г.Комсомольска-на-Амуре. В обоснование требований указал, что является собственником объекта незавершенного строительства (кафе), кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке площадью 1750 кв.м., на основании договора купли-продажи от 20.12.2018. Ранее для использования указанного объекта недвижимости с прежним собственником был заключен договора аренды земельного участка N от 18.12.2015, сроком до 30.12.2018, в связи со сменой собственника вышеуказанного объекта недвижимости им (Даниеляном А.А.) 16.12.2019 в администрацию города Комсомольска-на-Амуре было подано заявление о предоставлении в аренду на 3 года (в том числе с торгов) земельного участка в тех же границах и на тот же срок, что указаны в договоре аренды земельного участка N от 18.12.2015 для завершения строительства объекта незавершенного строительства (кафе), кадастровый N, расположенный по <адрес> По результатам рассмотрения заявления ему (Даниеляну А.А.) направлен ответ от 27.12.2019 (исх.N 1-1-37/18134) о принятии решения об отказе в предоставлении земельного участка. Полагает указанное решение незаконным. Ссылаясь на письмо ФАС России от 11.01.2016 N ИА/90/16 "О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения", указал, что согласно статьям 39.3, 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями. Статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков. Статьей 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. При этом данной статьей предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением десяти случаев, изложенных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ. В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом, перечень исключений из данного общего правила состоит из тридцати трех случаев, изложенных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Непроведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции. Просил суд признать решение администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 27.12.2019 N 1-1-37/18134 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, в том числе с торгов, незаконным; обязать администрацию г.Комсомольска-на-Амуре провести торги по предоставлению права аренды (заключению договора аренды) земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства (кафе) кадастровый N, расположенный по <адрес>
Протокольным определением суда от 08 июня 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Даниелян А. А..
Решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 23 июня 2020 года в удовлетворении требований Даниелян А.А. отказано.
В апелляционной жалобе представитель Даниеляна А.А. - Гапченко Д.С. с постановленным по делу решением не согласен, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что судом не было учтено, что объект незавершенного строительства был достроен административным истцом до готовности 42 %; земельный участок под строительство объекта был предоставлен до 01.03.2015 без проведения торгов; после окончания срока договора административный истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель не возражал и продолжал принимать арендные платежи. Поскольку право собственности на неоконченный строительством объект зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация недвижимого объекта невозможно без предоставления ему земельного участка. Просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации г. Комсомольска-на-Амуре Удалова И.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указав, что из системного толкования положений пп.10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что заявитель не имеет право на предоставление в аренду испрашиваемого земельного участка, так как в отношении рассматриваемого земельного участка принцип "однократности" завершения строительства уже был реализован (п. 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, п. 5 ст. 39.6 ЗКРФ). Кроме того, пп.8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ установлена запрещающая норма выставления на аукцион земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Согласно ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Даниеляна А.А. и его представителя Гапченко Д.С., доводы апелляционной жалобы поддержавших, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Из материалов дела следует, что 29 января 2013 года между администрацией города Комсомольска-на-Амуре и Даниеляном А. А. заключен договор N аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N, расположенный по <адрес>, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового облуживания, с целью строительства кафе.
18 декабря 2015 года между администрацией города Комсомольска-на-Амуре и Даниеляном А. А. заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым N, расположенный по адресу<адрес>, на основании пп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.
Срок действия договора с 01 января 2016 года по 30 декабря 2018 года.
22 декабря 2018 года между Даниеляном А. А. и Даниеляном А. А. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (кафе), кадастровый N, расположенный по <адрес> находящийся на земельном участке мерой 1750 кв.м., согласно договора аренды земельного участок N от 18.12.2015. Степень готовности объекта незавершенного строительства 7%.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости за Даниеляном А. А. зарегистрировано право собственности на указанный объект незавершенного строительства.
16 декабря 2019 года Даниелян А. А. обратился в администрацию города Комсомольска-на-Амуре с заявлением, в котором указал, что является собственником объекта незавершенного строительства (кафе), кадастровый N, расположенного по <адрес>, находящейся на земельном участке мерой 1750 кв.м. на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2018 года.
Ранее для использования вышеуказанного объекта недвижимости с прежним собственником был заключен договор аренды земельного участка N от 18 декабря 2015 года.
В связи со сменой собственника вышеуказанного объекта недвижимости просит предоставить в аренду на 3 года (в том числе с торгов) земельный участок в тех же границах и на тот же срок, что указаны были в договоре аренды земельного участка N от 18 декабря 2015 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства (кафе), кадастровый N, расположенный по <адрес>
По результатам рассмотрения указанного заявления, в адрес Даниеляна А. А. 27 декабря 2019 года (исх.N 1-1-37/18134) направлен ответ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду.
В указанном ответе со ссылками на положения пп.10 п.2 ст.39.6 и пп.6 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ указано, что поскольку право на предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства уже реализовано предыдущим собственником, руководствуясь п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ администрацией горда Комсомольска-на-Амуре принято решение об отказе в предоставлении земельного участка.
Центральным районным судом г.Комсомольска-на-Амуре 29 ноября 2019 года принято к производству исковое заявление администрации города Комсомольска-на-Амуре об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции обоснованно исходили из следующего.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
По смыслу пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608).
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, которой находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанных в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи в с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса.
Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора аренды N от 18 декабря 2015 года спорного земельного участка истек 30 декабря 2018 года, в течение срока действия договора аренды строительство объекта на спорном земельном участке не завершено, ранее предыдущим собственником объекта незавершенного строительства было реализовано право на пролонгацию договора для завершения строительства, в связи с чем оснований для заключения договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов с Даниеляном А. А. не имелось.
Из анализа технического плана объекта незавершенного строительства от 31.03.2020, отраженных в нем характеристик объекта следует, что объект - кафе, имеет степень готовности 42%.
При этом, доводы жалобы о том, что на испрашиваемом земельном участке имеется незавершенный строительством объект, в связи с чем, для завершения его строительства необходимо заключить договор аренды на новый срок, подлежат отклонению как основанные на неверном понимании заявителем норм земельного законодательства. Право собственника на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов не поставлено в зависимость от состояния и степени готовности объекта незавершенного строительства.
Срок действия договора аренды земельного участка N от 18.12.2015 - до 30.12.2018 и данный срок в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ является пресекательным в силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Доводы жалобы о том, что от арендодателя не поступил отказ от исполнения фактически действующих арендных отношений и что производилась оплата арендных платежей по договору, также не влекут отмену или изменение решения, так как не меняют правовой судьбы рассматриваемого вопроса.
Являясь фактическим пользователем земельного участка, истец в силу закона обязан вносить плату за пользование участком. При этом размер данной платы подлежит определению на основании действовавших в период пользования землей нормативных правовых актов об установлении арендной платы.
Данная позиция Верховного Суда Российской Федерации по делам указанной категории изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018), а также в ряде определений.
Сама по себе оплата арендных платежей за пользование земельным участком по окончании срока действия договора аренды не является основанием для заключения нового договора аренды земельного участка, равно как и для признания ранее действовавшего договора аренды продленным на неопределенный срок.
Иные доводы апелляционной жалобы аналогичны позиции административного истца, изложенной в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения в суде первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств.
Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 23 июня 2020 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Даниеляна А.А. - Гапченко Д.С., без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий И.А. Коноплева
Судьи С.Р. Карбовский
О.В. Казарикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
