Дата принятия: 09 апреля 2018г.
Номер документа: 33а-710/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2018 года Дело N 33а-710/2018
Судья Бекенова С.Т. Дело N33а-710/2018
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
"09" апреля 2018 года
Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Кулаковой И.А.,
судей Зиновьевой О.Н., Пелевиной Н.В.,
при секретаре Ивановой Т.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Затрутиной Александры Николаевны на решение Нерехтского районного суда Костромской области от 18 января 2018 года, которым Затрутиной Александре Николаевне в удовлетворении требований к государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Заволгиной С.Е., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании действий (бездействия) государственного регистратора прав незаконными отказано.
Заслушав доклад судьи Зиновьевой О.Н., выслушав возражения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Смирновой Л.С. относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Затрутина А.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Заволгиной С.Е., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании действий государственного регистратора по вынесению уведомления о приостановлении государственной регистрации прав N16/540 от 22.11.2017 г. незаконными, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на жилой дом <данные изъяты>
Требования мотивировала тем, что 14 сентября 1992 года она заключила с Лавровским сельским Советом народных депутатов Нерехтского района Костромской области договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>. Указанный договор удостоверен секретарем исполкома Лавровского сельского Совета народных депутатов и зарегистрирован в реестре. 10 ноября 2017 года она обратилась через МФЦ в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> 24 ноября 2017 года ею получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав N16/540 от 22.11.2017 г. со ссылкой на отсутствие необходимых документов (п. 5 ч. 1 ст. 36 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"), несоответствие документов по форме и содержанию требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"). С данным уведомлением не согласна, поскольку ввиду отсутствия подлинников договора купли-продажи от 14 сентября 1992 года ею были представлены архивные копии данного договора, т.е. требования ч. 3 ст. 21 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" выполнены. Договор купли-продажи жилого дома, который значился за Лавровским сельским Советом народных депутатов, прошел регистрацию в исполнительном комитете Лавровского сельского Совета народных депутатов (зарегистрирован за N110), удостоверен секретарем Лавровского сельского Совета народных депутатов ФИО1., следовательно сделка нотариально удостоверена, что соответствует положениям Инструкции о порядке совершения нотариальных действий исполнительными комитетами районных, городских, поселковых, сельских советов народных депутатов, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 03.06.1975 г. N394, действовавшей на момент заключения договора. Договор недействительным не признавался. Ссылка государственного регистратора на отсутствие отметки в договоре о регистрации в БТИ как на одно из оснований для приостановления государственной регистрации также незаконна, так как БТИ к органам, осуществляющим регистрацию права, не относилось. При совершении спорной сделки выполнены все требования ст.ст. 135 и 160 ГК РСФСР, ст. 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (имеются стороны сделки, предмет сделки, стоимость сделки, удостоверение сделки (п. 6 договора), регистрации сделки (N110), фактическая передача предмета, договор недействительным не признавался). Земельный участок, на котором расположен жилой дом, принадлежит ей на праве собственности.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Затрутина А.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении административного иска.
Не согласна с выводами суда о том, что договор подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в органах БТИ, договор купли-продажи жилого дома является недействительной сделкой. Признаками недействительности (ничтожности) сделки послужили факт продажи жилого дома, находящегося на территории г. Нерехты, Лавровским сельским Советом народных депутатов Нерехтского района Костромской области, и отсутствие полномочий на совершение сделки и регистрационные действия у ФИО1. - председателя исполкома Лавровского сельского Совета народных депутатов. Полномочия Лавровского сельского Совета народных депутатов Нерехтского района Костромской области по отчуждению жилого дома, находящегося на территории <адрес>, судом не проверены. Решения исполнительных комитетов Лавровского сельского Совета народных депутатов и Нерехтского городского Совета народных депутатов лишь устанавливают факт передачи соответствующей территории в границы г. Нерехты, но права на объекты недвижимости из Лавровского сельского Совета народных депутатов в Нерехтский городской Совет народных депутатов не передавались. Полномочия как председателя исполкома Лавровского сельского Совета, так и секретаря ФИО1., также судом не исследованы, но договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой. Недействительность (ничтожность) сделки предполагает совершение сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Спорный договор купли-продажи на жилой дом не может быть признан ничтожным, он может быть признан недействительным по иску заинтересованного лица либо недействительным в силу закона. Применительно к положениям ст.ст. 135, 160, 161 ГК РСФСР она, как покупатель жилого дома, заключила договор купли-продажи в надлежащей на тот период форме, приобрела имущество, владельцем (надлежащим продавцом) которого являлся Лавровский сельский Совет народных депутатов, передача приобретаемой вещи произошла, денежные средства в счет покупки жилого дома уплачены. Отсутствие соответствующей регистрации договора в органах БТИ, ненадлежащее нотариальное удостоверение сделки не являются признаками незаключенности сделки, а лишь влияют на момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору. Делая вывод о ничтожности сделки, суд лишает ее права на владение и пользование приобретенным имуществом - жилым домом, лишает ее возможности признания права собственности в судебном порядке, основываясь на указанной сделке, а также в силу приобретательной давности.
Полагает, что судом не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, необходимо было проверить наличие жилого дома на балансе органов местного самоуправления Нерехского района, запросить информацию о возможной передаче недвижимого имущества Лавровским сельским Советом народных депутатов вместе с территорией, которая отошла в границы г. Нерехты, привлечь орган местного самоуправления в качестве заинтересованного лица, чтобы проверить нарушены ли публичные права, связанные с этой сделкой или нет.
Считает также, что выводы суда об отсутствии в договоре от 12 сентября 1994 года сведений об объекте недвижимости, которые предусмотрены положениями ч. 4 ст. 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и несоответствии договора требованиям ч. 1 ст. 21 данного закона, не правильны, поскольку неприменимы к документу, который был подписан и изготовлен, когда указанные требования отсутствовали. Данный договор изначально не может соответствовать всем требованиям действующего законодательства.
В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель Управления Росреестра по Костромской области Смирнова Л.С. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Затрутина А.Н., государственный регистратор прав Управления Росреестра по Костромской области Заволгина С.Е., в заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. На основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 10 ноября 2017 года Затрутина А.Н. обратилась в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>
К данному заявлению были представлены документы: архивная копия договора купли-продажи от 14 сентября 1992 года (2 экз.), кадастровая выписка о здании от 19.10.2009 г. Нерехтского межрайонного филиала ГП "Костромаоблтехинвентаризация", решение от 16 октября 1989 года N42 Лавровского сельского Совета народных депутатов Нерехтского района Костромской области (2 копии), решение от 02 ноября 1989 года исполнительного комитета Нерехтского городского Совета народных депутатов Костромской области (2 копии), чек от 10.11.2017 г. об оплате госпошлины в сумме 2 000 руб.
Уведомлением от 22 ноября 2017 года Управления Росреестра по Костромской области Затрутина А.Н. извещена о принятии решения о приостановлении государственной регистрации права на вышеуказанный объект недвижимости в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон о государственной регистрации недвижимости)), форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 22 ноября 2018 года N16/540 следует, что причиной приостановления государственной регистрации явилось представление заявителем в качестве правоустанавливающего документа двух архивных копий договора купли-продажи от 14 сентября 1992 года, удостоверенного секретарем исполкома Лавровского сельского Совета народных депутатов Нерехтского района Костромской области ФИО1 14 сентября 1992 года, зарегистрированного в реестре N110, что не соответствует положениям ч. 3 ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости о предоставлении подлинника документа, выражающего содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права собственности. Представленный договор не соответствует требованиям ст. 239 ГК РСФСР о нотариальном удостоверении и регистрации, поскольку не удостоверен нотариально и зарегистрирован в Лавровском сельском Совете народных депутатов Нерехтского района Костромской области. Договор купли-продажи в нарушение положений ч. 1 ст. 21 Закона не содержит сведения об описании объекта недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Рассматривая спор, суд пришел к выводу о том, что приостановление регистрации права собственности на жилой дом по основанию отсутствия подлинных экземпляров договора купли-продажи является незаконным, поскольку выданные из фонда муниципального архива отделом по делам архивов администрации муниципального района г. Нерехта и Нерехтский район Костромской области копии договора купли-продажи от 14 сентября 1992 года заверены уполномоченным лицом - руководителем аппарата администрации, содержат указание на то, что данные документы являются архивными копиями, имеют все необходимые архивные шифры, заверительные надписи и печати, что дает основание считать, что представленные Затрутиной А.Н. в подтверждение права собственности документы (архивные копии договора) имеют такую же юридическую силу, как и подлинник.
Между тем, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о наличии у Управления Росреестра по Костромской области необходимых полномочий и правовых оснований для принятия оспариваемого решения о приостановлении регистрации права собственности, так как договор купли-продажи от 14 сентября 1992 года подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в органах БТИ, договор не содержит обязательных сведений об объекте недвижимости, подлежащих внесению в ЕГРН.
При этом суд исходил из того, что на момент оформления договора купли-продажи дом располагался в черте населенного пункта - город Нерехта, поскольку решением исполкома Лавровского сельского Совета народных депутатов Нерехтского района от 16 октября 1989 года N42 ул. Чайковского д. Климушино Лавровского сельского Совета народных депутатов передана в черту города, а решением исполкома Нерехтского городского Совета народных депутатов от 02 ноября 1989 года N444 в состав города Нерехты принята ул. Чайковского. Поскольку одной из сторон договора являлось физическое лицо, то в силу ст. 239 ГК РСФСР, действовавшего на момент заключения сделки, договор купли-продажи от 14 сентября 1992 года подлежат нотариальному удостоверению нотариусами г. Нерехты Костромской области, а при их отсутствии в исполкоме Нерехтского городского Совета народных депутатов, и регистрации в органах БТИ.
Договор от имени продавца подписан главой администрации Лавровского сельского Совета народных депутатов Зверковым В.А., удостоверен этим же лицом как секретарем исполкома Лавровского сельского Совета народных депутатов и зарегистрирован в реестре за N110. С учетом обстоятельств, связанных с тем, что орган местного самоуправления являлся одной из сторон сделки, а отчуждаемый объект находился в границах другого населенного пункта - г. Нерехты, на который распространялась юрисдикция исполкома Нерехтского городского Совета народных депутатов, ФИО1 как работник исполкома Лавровского сельского Совета народных депутатов был не вправе производить нотариальное удостоверение сделки.
Правоустанавливающий документ также не содержит сведений о его регистрации в органах БТИ г. Нерехты Костромской области, что не отвечает требованиями законодательства, действовавшего на момент заключения сделки (Инструкция о порядке регистрации строений, в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденная приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 г. N83, постановление Совета Министров СССР от 10.02.1985 г. N136 "О порядке государственного учета жилищного фонда", Инструкция о порядке регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденная приказом Центрального статистического управления СССР от 15.07.1985 г. N380).
Кроме того, в нарушение требований ч. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости договор купли-продажи не содержит обязательных сведений об объекте недвижимости, подлежащих внесению в ЕГРН (отсутствует площадь дома, литеры здания), что не позволяет идентифицировать объект недвижимости на момент заключения сделки и установить, в отношении какого именно предмета была достигнута договоренность о продаже.
Данные выводы основаны на материалах дела, подробно мотивированы судом с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, основания для признания их неправильными у судебной коллегии отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы по существу разрешенного спора аналогичны доводам, положенным в основу административного иска, которые были предметом судебного рассмотрения, они направлены на иное толкование норм законодательства, чем дано судом первой инстанции, и не опровергают правильность его выводов, с которыми согласилась судебная коллегия, а также направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах по делу, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 59 - 62 КАС РФ, а потому не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения суда.
Вопреки доводам апелляционной жалобы вопрос о наличии или отсутствии права собственности на жилой дом у Затрутиной А.Н. не являлся предметом рассмотрения настоящего дела.
В обжалуемом решении отсутствуют выводы о признании договора купли-продажи жилого дома от 14.09.1992 г. недействительной (ничтожной) сделкой.
Напротив, в своем решении суд указал, что признание действий государственного регистратора соответствующими требованиям законодательства не лишает Затрутину А.Н. права на обращение в суд с иском о признании права собственности на жилой дом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что по делу отсутствуют предусмотренные ст. 310 КАС РФ основания для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нерехтского районного суда Костромской области от 18 января 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Затрутиной Александры Николаевны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
