Определение Судебной коллегии по административным делам Липецкого областного суда от 25 февраля 2019 года №33а-676/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 февраля 2019 года Дело N 33а-676/2019
25 февраля 2019 года судебная коллегия по административным делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Жуковой Н.Н.,
судей Поддымова А.В. и Демидкиной Е.А.,
при секретаре Акимове А.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по апелляционной жалобе административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Липецкого областного суда от 27 декабря 2018 года, которым постановлено:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 7 сентября 2018 года в размере равном его рыночной стоимости - 2763 800 рублей (два миллиона семьсот шестьдесят три тысячи восемьсот) рублей.
Датой подачи Ковалевым Владимиром Леонидовичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 14 ноября 2018 года.
Установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Заслушав доклад судьи Поддымова А.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ковалев В.Л. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - УИЗО Липецкой области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости.
Свои требования административный истец обосновывает тем, что ему на праве собственности принадлежит указанный земельный участок, кадастровая стоимость которого по состоянию на 7 сентября 2018 года установлена в размере 7401 100 рублей. Согласно отчету ООО "Оценочная компания "ТРИО" от 12 ноября 2018 года N251 рыночная стоимость земельного участка составляет 2 720000 рублей. В связи с изложенным, Ковалев В.Л. считает установленную УИЗО Липецкой области кадастровую стоимость земельного участка завышенной.
В судебном заседании представители административного ответчика УИЗО Липецкой области Быканова И.П. и Уколова Т.В. возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что при проведении судебной оценочной экспертизы допущены нарушения, при которых результаты определения рыночной стоимости земельного участка являются недостоверными, просили о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Административный истец Ковалев В.Л. и его представители, представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрении дела извещались своевременно и надлежащим образом.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе представитель административного ответчика УИЗО Липецкой области просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, назначить по делу повторную оценочную судебную экспертизу.
Выслушав представителя административного ответчика УИЗО Липецкой области Быканову И.П., проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда, удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.
Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
В силу ч.1 ст.62, ч.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст.64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в ст.248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В соответствии с п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу пункта 3 названной статьи ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно абз. 1 ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
С учетом положений ст.59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии со ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч.3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч.4).
Судом установлено и из материалов дела следует, что Ковалев В.Л. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка - для размещения производственных и промышленных сооружений.
В отчете ООО "Оценочная компания "ТРИО" от 12 ноября 2018 года N251 рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2720 000 руб..
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что отчет об оценке ООО "Оценочная компания "ТРИО" от 12 ноября 2018 года N251 не соответствует требованиям п.5 ФСО N3, п.11в ФСО N7 в части того, что оценщик использовал неверный диапазон цен (от 155 руб. до 760 руб. за 1 кв.м. вместо диапазона от 80 руб. до 1000 руб. за 1 кв.м). Указанный в отчете оценщика объект-аналог N2 имеет вид разрешенного использования - для жилищного строительства. Между тем, объект оценки имеет вид разрешенного использования - для размещения производственных и промышленных сооружений, однако корректировка на вид разрешенного использования оценщиком не применялась. Объект-аналог N3 относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, а объект оценки относится к категории земель - земли населенных пунктов, корректировка по данному признаку не применялась. Указанные недостатки в отчете оценщика влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости и не позволяют признать данное доказательство допустимым по делу.
Учитывая обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Заключением судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста Российской Федерации от 12 декабря 2018 года N11319/9-4 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 7 сентября 2018 года определена в размере 2 763 800 рублей.
Проанализировав заключение судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ от 12 декабря 2018 года N11319/9-4, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности, является относимым, допустимым и достоверным, обоснованно на основании экспертного заключения установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 7 сентября 2018 года 2 763800 руб..
Принимая заключение судебной экспертизы в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение подготовлено лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении исследования судебный эксперт руководствовался Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки (ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7), Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2017 года.
В ходе анализа рынка с учетом нормативно-методической базы судебным экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и даны пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов эксперта.
Судебный эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объектах. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
Для анализа экспертом выбраны 4 объекта-аналога, которые по своим характеристикам наиболее приближены к объекту оценки, в таблицах учтены права на земельные участки, категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельных участков, местоположение, цена и другие факторы, указаны источник информации, контактная информация продавцов (посредников).
У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста Российской Федерации. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судебным экспертом не учтено, что в с.Ленино (место расположения объекта оценки) и в д.Кулешовке (место расположения объектов - аналогов) различные социально-экономические факторы, а также о том, что уровень цен на земельные участки под индустриальную застройку вдоль трассы г.Липецк - г. Воронеж выше, чем вдоль трассы г. Тамбов - г. Орел (г. Елец, г. Москва), не свидетельствуют о недостоверности заключения эксперта.
Из заключения и показаний эксперта ФИО16 следует, что при проведении экспертизы им исследовалось местоположение объекта оценки и объектов-аналогов, в том числе влияние "внешних" факторов (социальных, экономических и иных) на их конкурентноспособность. При этом он учитывал, что к объектам промышленности предъявляется наименьшее количество требований, основополагающей характеристикой земельных участков с таким видом разрешенного использования является транспортная доступность. Исследование проведено в отношении объектов, расположенных в одном районе (Липецкий район Липецкой области), на примерно равном удалении от областного центра, имеющих одинаково хорошую транспортную доступность.
Учитывая изложенное, судебным экспертом ФИО17 обоснованно не была применена корректировка на указанные факторы.
Довод представителя административного ответчика о необходимости применения корректировки по численности населения, является несостоятельным.
Из заключения и показаний эксперта ФИО18 следует, что согласно справочнику под редакцией Лейфера Л.А., 2017 г. такая зависимость предусмотрена для населенных пунктов с численностью от 15-25 тыс.человек. Корректировка при численности населения менее 15-25 тыс. человек указанным справочником не предусмотрена. В данном случае численность населения в сельских населенных пунктах значительно ниже 15 тыс. человек, в связи с чем экспертом обоснованно не применялись корректирующие коэффициенты.
Представленный УИЗО Липецкой области расчет, произведенный по формуле, приведенной в справочнике под редакцией Лейфера Л.А., 2016 г. (стр.81, рис. 29), также не может быть принят судом, поскольку согласно данным указанного справочника по земельным участкам, расположенным в регионах, зависимости приводятся при численности до 400 тыс. человек; по региональным центрам - от 200 тыс. человек (стр.75). Указанная в рисунке формула применяется для более точного расчета корректировки в диапазонах между точками данных. На рис.29 точек данных с численностью населения в населенных пунктах менее 15-25 тыс. человек не имеется. В связи с этим в данном случае приведенная на рис.29 формула расчета не может быть применена для корректировки по численности населения.
Довод апелляционной жалобы о том, что судебным экспертом не проведен анализ на возможность и условия подключения инженерных коммуникаций, не может повлечь удовлетворение ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Из заключения и показаний эксперта ФИО19 следует, что данные о наличии коммуникаций, возможности их подключения, иных характеристиках объектов получены из объявлений о продажах, а также путем их уточнения экспертом по телефону, что предусмотрено действующими методиками оценки. Доказательств того, что экспертом при использовании корректирующих коэффициентов на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций были допущены существенные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, в материалах дела не имеется.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что оснований для назначения по делу повторной оценочной судебной экспертизы не имеется.
Выводы суда основаны на исследованных судом доказательствах, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству. Оснований к отмене либо изменению судебного решения не имеется.
Руководствуясь статьями 308 и 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Липецкого областного суда от 27 декабря 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области - без удовлетворения.
Председательствующий.
Судьи.
.
.
.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка