Определение Судебной коллегии по административным делам Белгородского областного суда от 12 января 2018 года №33А-6659/2017, 33А-347/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 января 2018 года Дело N 33А-347/2018
Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе
председательствующего Наумовой И.В.,
судей Самыгиной С.Л., Аняновой О.П.
при секретаре Гориченко Ю.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО "ТЖБИ-4" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости
по апелляционной жалобе АО "ТЖБИ-4"
на решение Белгородского областного суда от 19.10.2017.
Заслушав доклад судьи Самыгиной С.Л., объяснения представителей административного истца АО "ТЖБИ-4" Шкабко В.А. и Исмаиловой О.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Жариковой А.И., считавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
акционерное общество "ТЖБИ-4" (далее по тексту - АО "ТЖБИ-4", Общество) является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 82 603 кв.м, отнесенного к землям населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2016. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составила 94 502 788,18 руб.
Не согласившись с определением кадастровой стоимости земельного участка в указанном размере, 17.04.2017 АО "ТЖБИ-4" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области с заявлением о пересмотре данной кадастровой стоимости и установлении ее равной рыночной, а 23.06.2017 - в суд с административным иском, в котором просило об установлении по состоянию на 01.01.2016 кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости - 52 865 920 руб.
Обосновывая заявленные требования, административный истец указал, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере. В подтверждение заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в заявленном размере его рыночной стоимости был представлен отчет об оценке N от 01.03.2017, подготовленный экспертом-оценщиком ООО "***" Ш.
Правительство Белгородской области и администрация Шебекинского района Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, указали на возможность удовлетворения иска с учетом цены спорного объекта недвижимости, определенной в заключении эксперта.
Решением Белгородского областного суда от 19.10.2017 административное исковое заявление АО "ТЖБИ-4" удовлетворено: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01.01.2016 в равном его рыночной стоимости размере - 84 700 000 руб.; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости признано 17.04.2017.
В апелляционной жалобе Общество просит отменить судебный акт как постановленный при недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Относительно апелляционной жалобы административным ответчиком Правительством Белгородской области и заинтересованным лицом администрацией Шебекинского района Белгородской области поданы возражения.
Представитель Управления Росреестра по Белгородской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно нарочным лицом, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (список от 26.12.2017 N2017-РК/4364).
Администрация Шебекинского района Белгородской области своего представителя в суд апелляционной инстанции не направила, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом путем направления 22.12.2017 соответствующего уведомления по электронной почте.
На основании части 2 статьи 150, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 КАС Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам статьи 308 КАС Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного постановления.
Разрешая дело, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, применил подлежащее применению к спорным правоотношениям законодательство (статьи 388 и 390 НК Российской Федерации, статьи 65 и 66 ЗК Российской Федерации, статьи 3, 12, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункты 3 и 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N299, пункт 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N508, пункты 11, 20, 22, подпункт "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611) с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и постановилрешение, отвечающее нормам административного процессуального права.
Судом первой инстанции правильно установлено, что административным истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, рыночная стоимость принадлежащего Обществу земельного участка подлежит установлению по состоянию на 01.01.2016, и по этим основаниям решение суда не оспаривается.
В связи с возникновением сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости земельного участка и достоверности представленного отчета об оценке N от 01.03.2017, обусловленных, в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости (около 44%), а также с целью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству администрации Шебекинского района Белгородской области назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты А.
Согласно заключению названного эксперта N от 19.09.2017 рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости на указанную ранее дату составила 84 700 000 руб. Эксперт также установил, что при подготовке отчета N от 01.03.2017 оценщиком некорректно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объектов оценки и методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в совокупности с другими доказательствами по делу в соответствии со статьей 84 названного Кодекса.
Оценив предоставленный административным истцом отчет N от 01.03.2017 и экспертное заключение N от 19.09.2017 по правилам КАС Российской Федерации, суд обоснованно посчитал возможным положить в основу решения содержащиеся в заключении эксперта выводы, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы отвечают на поставленные судом вопросы.
Содержание заключения эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 КАС Российской Федерации, а также федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части, подлежащей применению при производстве судебных экспертиз.
Из заключения по результатам судебной экспертизы следует, что экспертиза проводилась с осмотром земельного участка, в распоряжении эксперта имелся весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки; экспертом произведен анализ рынка недвижимости по спорному сегменту.
Как установил суд, эксперт использовал при расчете сравнительный подход. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая Интернет-сайты). Экспертом применена методология сравнительного подхода, использован объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, ограниченных датой оценки 01.01.2016.
При этом суд учел, что в связи с отсутствием достаточного количества прямых аналогов, оценщик воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения со сходными характеристиками и использовал аналоги, расположенные в других населенных пунктах Белгородской области.
Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям подпункта "б" пункта 22 ФСО N7, устанавливающего, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Доводы жалобы о нарушении экспертом подпунктов "а" и "б" пункта 11 ФСО N7, согласно которым при анализе рынка недвижимости производится анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, а также определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проверялись судом первой инстанции и получили надлежащую оценку, не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции нет оснований.
Анализу рынка объекта оценки, а также анализу других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, посвящен раздел 7 экспертного заключения, в котором изложено влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок оцениваемого объекта, приведен анализ факторов, влияющих на рынок недвижимости.
Как правильно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что экспертом проведен анализ социально-экономического развития Белгородской области в 2012-2013 годах, а при определении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, был проанализирован земельный фонд Белгородской области по категориям и угодьям в 2013-2014 годах, не является безусловным свидетельством несоответствия представленного суду заключения требованиям ФСО N 7. Эксперт указал, что при рассмотрении стоимости земли на территории Белгородской области наблюдается устойчивая тенденция ее увеличения, которая происходит с различной интенсивностью, и со ссылкой на доклад Управления Росреестра по Белгородской области о состоянии и использовании земель в 2014 году пришел к выводу, что по состоянию на январь 2016 года существенных изменений по сравнению 2013 годом не произошло. При этом административным истцом не представлено сведений, что проведенный экспертом таким образом анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, а также определение сегмента рынка, как-либо повлиял на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Утверждение административного истца о невыполнении экспертом требований пункта 20 ФСО N7, предусматривающих, что рыночная стоимость застроенного объектами капитального строительства земельного участка для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, опровергается содержанием заключения, в котором указано, что объект оценки относится к землям населенных пунктов и имеет коммерческое назначение.
Суд первой инстанции проанализировал ссылки на необоснованное укрупнение экспертом сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, и правильно установил, что выводы эксперта в указанной части мотивированы и не допускают их неоднозначного толкования. В частности, отсутствие в заключении конкретизации вида назначения земельного участка "под производственной базой" обосновано экспертом тем, что для рынка земельных участков Белгородской области характерно укрупненное сегментирование земельных участков, в частности, можно выделить: земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (коттеджное строительство, загородные резиденции, садово-огородное хозяйство, личное подсобное хозяйство); земельные участки сельскохозяйственного назначения (в том числе фермерского хозяйства); земельные участки коммерческого назначения (для строительства и эксплуатации приносящих доход объектов (торговых, производственных, складских, офисных и т.д.). При этом, используя в качестве источников информации учебник "Экономика недвижимости" под редакцией Асаул А.Н., Иванова С.Н. и Старовойтова М.К., 2009, и информационно-аналитический справочник Ардемасова Е. "Офисная коммерческая недвижимость России", эксперт определил, что к числу объектов коммерческой недвижимости относятся, в том числе индустриальная недвижимость (производственные здания, складские помещения, административные, сервисные здания, стоянки, АЗС, мойки, автосалоны и т.п.). В свою очередь к индустриальной застройке могут быть отнесены как земли населенных пунктов, так и земли промышленности для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, АЗС, автосервисов и автосалонов, автомоек, стоянок, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Таким образом, эксперт мотивированно обосновал отнесение объекта оценки к землям населенных пунктов, имеющих коммерческое назначение.
Неуказание экспертом на то, что участок относится к индустриальной застройке и не предназначен для торгово-офисной и прочей коммерческой застройки, на правильность его выводов о размере рыночной стоимости объекта оценки не повлияло. Из заключения следует, что в качестве объектов-аналогов были использованы земельные участки, предназначенные для размещения промышленных объектов, то есть имеющие тот же вид фактического использования, что и оцениваемый объект.
Что касается доводов подателя жалобы о том, что эксперт в нарушение требований пункта 11 ФСО N7 допустил расширение территории исследования за счет территорий, не схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, то они являются неубедительными.
Доказательств наличия на дату оценки достаточного количества предложений о продаже земельных участков, расположенных в поселке <адрес>, материалы административного дела не содержат.
Как верно отметил суд первой инстанции, в случае, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, подпункт "б" пункта 11 ФСО N 7 допускает возможность расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
При таких обстоятельствах пунктом 22 ФСО N7 предусмотрено применение к земельным участкам, отобранным экспертом в качестве объектов-аналогов, корректировок на местоположение и окружение, что и было сделано экспертом в заключении.
Доводам административного истца о превышении срока экспозиции принятых объектов-аналогов, судом первой инстанции дана надлежащая оценка, не согласиться с которой оснований не имеется. Суд согласился с экспертом, обосновавшим неприменение корректировки на дату предложения незначительной продолжительностью действия цены аналогов до момента даты оценки и среднемесячного темпа роста цен, а также тем, что срок экспозиции принятых объектов-аналогов составляет от 5 до 10 месяцев (публикация предложений объектов-аналогов была произведена в феврале-ноябре 2015 года), в течение которого не произошло существенных изменений на рынке и в стоимости объектов.
Ссылки подателя жалобы на некачественный анализ рынка, приведенный в экспертном заключении, ввиду указания в таблице N12 земельных участков, имеющих иное назначение, правомерно отвергнуты судом как недоказанные.
Таким образом, возражения административного истца на экспертное заключение не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнений в корректности расчетов рыночной стоимости земельного участка. Поэтому сомнение заявителя в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.
Утверждение апеллянта о необоснованном отклонении судом первой инстанции его доводов о недопустимости заключения эксперта N от 19.09.2017 и необходимости его исключения из числа доказательств по делу судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку оснований для признания указанного доказательства недопустимым в соответствии со статьей 61 КАС Российской Федерации не установлено. Заключение эксперта какими-либо убедительными доказательствами не опровергнуто.
Приведенные в заключении выводы мотивированы, научно обоснованы и не допускают их неоднозначного толкования. Исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение, в том числе не доверять установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка, у судебной коллегии оснований не имеется. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к экспертному заключению об оценке недвижимого имущества регулирующим спорные правоотношения законодательством, отвечает требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости доказательств, а потому не вызывает сомнений в своей достоверности.
Отдавая предпочтение заключению эксперта по сравнению с отчетом об оценке, суд исходил из того, что в отчете об оценке имеются существенные недостатки (подробно перечисленные в экспертном заключении на страницах 69-77), которые влияют на итоговую величину рыночной стоимости земельных участков. В то время как оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда первой инстанции не имелось.
Суд обоснованно указал, что для опровержения заключения эксперта как доказательства, полученного с применением специальных познаний, в силу части 2 статьи 68 КАС Российской Федерации явно недостаточно основанного на субъективной оценке отчета несогласия с выводом суда о наличии в нем пороков, влекущих его недостоверность.
Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайств о назначении повторной экспертизы, на который имеется ссылка в апелляционной жалобе, мотивирован отсутствием предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС Российской Федерации оснований и не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.
Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы.
Судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 310 КАС Российской Федерации оснований для отмены решения в апелляционном порядке, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают содержащиеся в решении выводы, нормы материального права судом применены правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению незаконного решения, не допущено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Белгородского областного суда от 19.10.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу АО "ТЖБИ-4" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка