Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 20 февраля 2020 года №33а-611/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 февраля 2020 года Дело N 33а-611/2020







20 февраля 2020 г.


г. Петрозаводск




Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Соляникова Р.В.,
судей Сильченко Р.П., Щепалова С.В.
при секретаре Сафоновой М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе административного ответчика на решение Медвежьегорского районного суда Республики Карелия от 17 октября 2019 г. по административному исковому заявлению Ворон Николая Николаевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании решения.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Административный иск заявлен по тем мотивам, что на основании договора аренды от (.....) Ворон Н.Н. был предоставлен земельный участок, имеющий вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Дополнительным соглашением от (.....) срок аренды был продлен до (.....) Считая, что по истечении срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор является возобновленным на неопределенный срок, административный истец возвел на арендуемом земельном участке жилой дом и (.....) обратился к административному ответчику с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на жилой дом. Уведомлением от (.....) ему отказано в совершении указанных действий со ссылкой на то, что действующее законодательство не предусматривает возможность продления договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данное решение административный истец просил признать незаконным, ссылаясь на то, что правоотношения аренды возникли до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливающего обязательные требования для заключения договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества только по результатам проведения торгов.
Решением суда заявленные требования удовлетворены. Оспариваемое решение признано незаконным, на ответчика возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении спорного здания.
В апелляционной жалобе административный ответчик просит отменить состоявшееся по делу судебное постановление и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что положения ст. 39.6 ЗК РФ введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01 марта 2015 г. Пунктом 2 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Договоры аренды земельных участков, заключенные до 01 марта 2015 г. и действующие на указанную дату подлежат прекращению после истечения срока договора аренды, на который они были заключены, без возможности их пролонгации в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ. Сохранение правоотношений по договору аренды земельного участка после истечения срока его действия без проведения торгов противоречит действующему в настоящее время законодательству, которым не предусмотрена возможность продления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Максимальные (предельные) сроки договоров аренды определены ст. 39.8 ЗК РФ. И гражданское, и земельное законодательство содержит ограничения в отношении срока, на который может быть заключен договор аренды земельного участка, которые не могут быть преодолены конклюдентными действиями сторон договора.
В заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
По делу установлено, что (.....) между Ворон Н.Н. и администрацией муниципального образования "Медвежьегорский муниципальный район" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (...) расположенного в (...) категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Государственная регистрация договора аренды осуществлена (.....)
Срок договора аренды определен с (.....) по (.....) Пунктом 6.4.7 договора предусмотрена возможность продолжения арендных правоотношений в случае продолжения пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора аренды и отсутствия возражений относительно такого пользования со стороны арендодателя.
Дополнительным соглашением от (.....) срок договора аренды определен с (.....) по (.....) Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена (.....)
Согласно письму администрации муниципального образования "Медвежьегорский муниципальный район" от (.....) задолженность по арендной плате у административного истца отсутствует.
(.....) администрацией муниципального образования "Медвежьегорский муниципальный район" административному истцу выдано уведомление о соответствии построенного на земельном участке с кадастровым номером (...) объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
(.....) Ворон Н.Н. обратился в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении жилого дома.
Частью 10 ст. 40 Федерального закона от13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Оспариваемым уведомлением от (.....) Управление Росреестра по Республике Карелия сообщило об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, сославшись на п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ и Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Исходя из позиции управления, действующее в настоящее время законодательство не предусматривает возможности продления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Договоры, заключенные до 01 марта 2015 г. и действующие на указанную дату, подлежат прекращению после истечения срока их действия без возможности пролонгации в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Признавая уведомление незаконным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в отношении договоров, заключенных до изменения правового регулирования арендных правоотношений земельных участков Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, подлежат применению положения п. 2 ст.621 ГК РФ.
Судебная коллегия с данным выводом соглашается.
Конституционным Судом Российской Федерации неоднократно формулировалась правовая позиция о необходимости соблюдения принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающего сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимости внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также в случае необходимости предоставление гражданам возможности, в частности посредством временного регулирования, в течение разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям (постановления от 24.05.2001 N 8-П, от 05.03.2013 N 5-П, от 25.06.2015 N 17-П).
До вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, установившего общее правило о предоставлении находящихся в публичной собственности земельных участков на торгах, каких-либо ограничений на возобновление на неопределенный срок договоров аренды указанных земельных участков законодательно установлено не было.
Соответственно, с учетом п. 2 ст. 422 ГК РФ к правоотношениям, вытекающим из договора от 14 сентября 2010 г., заключенного до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, подлежат применению правила, действовавшие на момент его заключения.
Положениями ЗК РФ (как в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 14 сентября 2010 г., так и в редакции, действовавшей на момент истечения срока аренды) в ином (отличном от установленного п. 2 ст. 422 ГК РФ) порядке не урегулирован вопрос о том, какое законодательство подлежит применению в отношении сделок с земельными участками, исполняемых на протяжении длительного периода времени (в том числе, после изменения правового регулирования), в связи с чем с учетом п. 3 ст. 3 ЗК РФ к спорным правоотношениям подлежат применению установленные гражданским законодательством правила действия законодательства во времени.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ не содержит норм, распространяющих его действие на договоры аренды земельных участков, заключенные до вступления данного закона в силу.
Поскольку договор аренды спорного земельного участка был заключен до введения в действие названного выше федерального закона, исходя из положений п. 2 ст. 422 ГК РФ, установленные новым правовым регулированием правила о заключении договоров аренды по результатам аукциона, а также о срочности договоров аренды земельных участков, к спорным правоотношениям применены быть не могут.
Договор аренды продолжает исполняться сторонами, арендатор пользуется земельным участком, арендодатель подтверждает его действительность, сведения о признании договора аренды недействительным или прекращенным в судебном порядке отсутствуют, в связи с чем в силу п. 2 ст. 422, п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок.
Во всяком случае, согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Администрация муниципального образования "Медвежьегорский муниципальный район" выразила согласие на дальнейшее использование земельного участка в целях строительства объекта недвижимости. Данный объект возведен в пределах трехлетнего срока после (.....)
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", подтвержденной Верховным Судом Российской Федерации в п. 21 Обзора судебной практики N 4 за 2017 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 г., истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Указанная позиция согласуется с закрепленным в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципом о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, а также положениями ст. 271 ГК РФ, в соответствии с которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
При таких обстоятельствах, учитывая, что объект недвижимого имущества, с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на который административный истец обратился в регистрирующий орган, возведен последним на основании надлежащей разрешительной документации на земельном участке, предоставленном ему до 01 марта 2015г. в аренду для целей жилищного строительства, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на указанный объект только по тому мотиву, что к моменту подачи заявления о государственной регистрации истек срок аренды.
Иным способом восстановление нарушенного права административного истца невозможно.
По изложенным мотивам решение суда первой инстанции является законным, а оснований для его отмены в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Медвежьегорского районного суда Республики Карелия от 17 октября 2019 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.
Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка