Определение Судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 28 марта 2018 года №33а-596/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 марта 2018 года Дело N 33а-596/2018
Судья Лукоянов А.Н. Дело N 33а-596/2018
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
"28" марта 2018 года
Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Кулаковой И.А.,
судей Зиновьевой О.Н. и Пелевиной Н.В.,
при секретаре Ивановой Т.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибикова В.И. на решение Костромского областного суда от 14 декабря 2017 года, которым частично удовлетворено административное исковое заявление Ковтун Г.Г. к Управлению Росреестра по Костромской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области об оспаривании решений комиссии об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Заслушав доклад судьи Пелевиной Н.В., выслушав объяснения представителя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Галас Т.В., представителя Управления Росреестра по Костромской области Полушкиной Е.А., представителя административного истца Ковтун Г.Г. по доверенности Смирновой М.Ю., судебная коллегия
установила:
Ковтун Г.Г. обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором указала, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, расположенными по адресу: <адрес>. Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года N 543-а и актом об определении кадастровой стоимости от 12 мая 2016 года кадастровая стоимость этих земельных участков утверждена в размере 6 343 552,16 руб., 3 603 735,95 руб., 5 165 202,24 руб. и 824 234,40 руб. соответственно.
Между тем рыночная стоимость земельных участков, определенная на ту же дату, что и кадастровая стоимость, значительно ниже и согласно отчетам об оценке NN 86/17, 84/17, 83/17 и 89/17, выполненным оценщиком ИП Т.Г., составляет для земельного участка с кадастровым номером N - 3 148 086,88 руб., для земельного участка с кадастровым номером N - 1 824 321,09 руб., для земельного участка с кадастровым номером N - 2 581 890,48 руб., для земельного участка с кадастровым номером N - 465 939 руб.
Поскольку несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, 12 июля 2017 года она обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - комиссия) с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости этих земельных участков.
Решениями комиссии от 02 августа 2017 года NN 726, 727, 728 и 729 в удовлетворении заявлений ей отказано ввиду того, что отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность. В частности, комиссия указала, что в нарушение пункта 11 ФСО N 3 в отчетах NN 83/17, 84/17, 86/17 в информации о продаже объектов-аналогов N 2 и N 3 отсутствует дата предложения, а в отчете N 89/17 оценщиком использована информация о предложениях со страниц Интернет-сайтов, не актуальных в настоящее время, и к отчету не приложены копии, подтверждающие дату предложений. Кроме того, в отчете N 89/17 для объекта-аналога N 2 (<адрес>, площадью 36 соток) оценщиком использовано предложение о продаже, в котором отсутствует номер дома (стр. 47 отчета), и который в дальнейшем идентифицируется как объект с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 3 632 кв.м., при этом земельный участок с кадастровым номером N предоставлен в аренду, однако в верхней части сравнительной таблицы (стр. 56 отчета) указано - собственность, площадь для расчетов округленная до 3 600 кв.м, фактически составляет 3 632 кв.м, кроме того на участке имеется здание. Также комиссия посчитала, что поскольку на основании представленных отчетов отклонение рыночной стоимости от кадастровой составило более 30%, к заявлениям должны быть приложены положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчеты.
С решениями комиссии она не согласна, полагает, что представленные в комиссию отчеты об оценке соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, а замечания, сделанные комиссией, необоснованны. В этой связи, с учетом уточнений, сделанных в ходе судебного разбирательства, просила признать решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области незаконными и нарушающими ее права, свободы и законные интересы, обязать комиссию повторно рассмотреть по существу заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Костромской области, департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация Костромской области и Администрация городского округа город Кострома.
Решением Костромского областного суда от 14 декабря 2017 года административное исковое заявление Ковтун Г.Г. удовлетворено частично; решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 02 августа 2017 года N 726, 728, 729 об отклонении заявлений Ковтун Г.Г. о пересмотре кадастровой стоимости в отношении расположенных по адресу: <адрес> земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N признаны не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права Ковтун Г.Г.; комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области обязана в установленные действующим законодательством сроки повторно рассмотреть по существу заявления Ковтун Г.Г. о пересмотре кадастровой стоимости в отношении названных земельных участков; в удовлетворении требования о признании незаконным решения этой же комиссии от 02 августа 2017 года N 727 об отклонении заявления Ковтун Г.Г. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N отказано.
В апелляционной жалобе председатель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибиков В.И., полагая решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. В жалобе указывает, что, принимая решение по делу, суд не учел, что в соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N 263, предметом рассмотрения на заседании комиссии является соответствие представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, и пришел к ошибочному выводу о том, что при принятии решения комиссия может руководствоваться данными, содержащимися в других отчетах, и в случае неоднократного использования отдельных объектов-аналогов в отчетах разных оценщиков справка агентства недвижимости может являться достаточным подтверждением даты предложения продажи этих объектов. Полагает, что вопреки выводам суда содержащаяся в представленных Ковтун Г.Г. отчетах NN 83/17, 84/17 и 86/17 информация о продаже объектов-аналогов NN 1 и 2 является неподтвержденной и недостоверной, так как в нарушение пункта 11 ФСО N 3 скриншот страницы с сайта агентства недвижимости "Сенатор" о продаже этих объектов-аналогов сведения о дате ее подготовки не содержит. В жалобе также выражает несогласие с выводом суда о том, что представление положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик Т.Г., составившая отчеты NN 83/17, 84/17 и 86/17, в данном случае необязательно. Отмечает, что пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обязывает комиссию отказать в пересмотре кадастровой стоимости в случае отклонения установленной оценщиком рыночной стоимости от кадастровой более чем на 30% без приложения положительного экспертного заключения на отчет. С учетом этого полагает, что поскольку представленные Ковтун Г.Г. отчеты об установлении рыночной стоимости принадлежащих ей земельных участков не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, положительные экспертные заключения на эти отчеты, согласно которым отклонение рыночной стоимости от кадастровой составило более 30%, представлены не были, оснований для признания решений комиссии об отклонении заявлений Ковтун Г.Г. о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков у суда не имелось.
В суде апелляционной инстанции представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Галас Т.В. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель Управления Росреестра по Костромской области Полушкина Е.А. полагала апелляционную жалобу обоснованной.
Представитель административного истца Ковтун Г.Г. по доверенности Смирнова М.Ю. просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Остальные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем судебная коллегия, учитывая положения части 4 статьи 247 КАС РФ, рассмотрела дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дала и установлено судом, Ковтун Г.Г. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объекта производственного назначения, находящихся по адресу: <адрес> (том 1 л.д.16-19).
Постановлением Администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года N 543-а утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области, по результатам которой кадастровая стоимость принадлежащих Ковтун Г.Г. земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 603 735,95 руб., 5 165 202,24 руб. и 6 343 552,16 руб. соответственно и 28 апреля 2015 года внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве их кадастровой стоимости (том 2 л.д.180-182).
Актом об определении кадастровой стоимости N 4400/601/16-707/1 от 12 мая 2016 года которой кадастровая стоимость принадлежащего Ковтун Г.Г. земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 11 ноября 2014 года в размере 824 234,40 руб. и 12 мая 2016 года внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости (том 2 л.д.183).12 июля 2017 года Ковтун Г.Г. обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ей земельных участков и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, равной 1 824 321,09 руб. - для земельного участка с кадастровым номером N, 2 581 890,48 руб. - для земельного участка с кадастровым номером N, 3 148 086,88 руб. - для земельного участка с кадастровым номером N и 465 939 руб. - для земельного участка с кадастровым номером N, которая определена независимым оценщиком ИП Т.Г. в отчетах N 84/17, N 83/17, N 86/17 и 89/17 (том 1 л.д.20-23).
Решениями комиссии от 02 августа 2017 года NN 726, 727, 728, 729 заявления Ковтун Г.Г. отклонены (том 1 л.д.25-40).
Разрешая административный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые решения комиссии NN 726, 728, 729 об отклонении заявлений Ковтун Г.Г. о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают право администратвиного истца на пересмотр кадастровой стоимости этих земельных участков, а оснований для признания незаконным решения комиссии N 727 об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N не имеется.
При этом, отказывая в удовлетворении иска в обозначенной части, суд согласился с выводом комиссии о том, что представленный административным истцом отчет N 89/17 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, так как в нарушение пункта 5 ФСО N 3 оценщиком при расчете рыночной стоимости использованы недостоверные данные о площади земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, выбранного в качестве объекта-аналога N 2.
Данные выводы судом мотивированы, закону, нормы которого приведены в судебном решении, соответствуют, установленным по делу обстоятельствам не противоречат, а потому оснований не согласиться с ними судебная коллегия не усматривает.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в названной комиссии лица, права и обязанности которых затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Указанной статьей Федерального закона также установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, среди которых для случаев обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости назван отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.
В силу пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России N 263 от 04 мая 2012 года, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Таким образом, из приведенных норм следует, что при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установлении в отношении этого объекта его рыночной стоимости, комиссия проверяет отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и может отказать в удовлетворении заявления лишь в случае несоответствия представленного отчета таким требованиям.
Исследовав имеющиеся в материалах дела отчеты N 84/17, N 83/17 и N 86/17 по определению рыночной стоимости принадлежащих Ковтун Г.Г. земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, суд пришел к выводу о том, что они могли быть приняты комиссией в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости спорных земельных участков, поскольку соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, определяющих порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации.
Делая такой вывод, суд правомерно указал на то, что вопреки выводам комиссии пункты 5 и 11 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, оценщиком не нарушены, информация по объектам-аналогам N 2 и N 3, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, оценщиком подтверждена. Так, на страницах 51-52 отчетов N 83/17 и N 86/17, на страницах 52-53 отчета N 84/17 представлены скриншоты с сайта агентства недвижимости "Сенатор" (недвижимость в Костроме) и справки АН "Сенатор", в которых указано, что земельные участки по адресу: <адрес>, площадью 3 659 кв.м и площадью 7 773 кв.м с кадастровыми номерами N и N (объекты-аналоги N 2 и N 3) находились в продаже в декабре 2012 года.
Судебная коллегия соглашается с тем, что в рассматриваемом случае справки агентства недвижимости о дате продажи объектов-аналогов N 2 и N 3 являлись достаточным подтверждением времени продажи объектов, поскольку данных, ставящих под сомнение или опровергающих изложенную в них информацию, как в отчете об оценке, так и в административном деле не имеется.
Вопреки мнению автора апелляционной жалобы суд первой инстанции, отклоняя доводы административного ответчика об отсутствии в отчетах информации о дате предложений продажи, правомерно учел и то, что земельные участки, выбранные оценщиком как объекты-аналоги N 2 и N 3, многократно использовались в качестве таковых при оценке рыночной стоимости иных земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года в отчетах, рассматривавшихся комиссией, в силу чего сомнения членов комиссии в продаже указанных участков на дату оценки формальны.
Ссылка в жалобе на недопустимость подтверждения даты продажи объектов недвижимости справками агентств и на наличие подобного вывода в судебном решении по иному административному делу, несостоятельна, поскольку судебное решение, принятое по другому делу с участием других лиц, преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.
Поскольку нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости принадлежащих Ковтун Г.Г. земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, оценщиком не допущено, содержащиеся в отчетах N 83/17, N 84/17 и N 86/17 выводы неоднозначного толкования не допускают и в заблуждение не вводят, суд правомерно признал эти отчеты соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Не имеется причин не согласиться с выводом суда и о том, что непредставление Ковтун Г.Г. положительных экспертных заключений саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик Т.Г., составившая отчеты, не могло служить безусловным основанием для отклонения ее заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.
Предусмотренный статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, является исчерпывающим и не содержит указания на необходимость представления положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В этой связи, как правильно посчитал суд, ссылка комиссии в оспариваемых решениях на пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России N 263 от 04 мая 2012 года, предусматривающий необходимость представления такого заключения при отклонении рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости более чем на 30%, необоснованна, поскольку данный пункт Порядка противоречит положениям Федерального закона.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал решения комиссии NN 726, 728, 729 незаконными и возложил на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявления Ковтун Г.Г. о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N и N.
Доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают и правовых оснований для отмены обжалуемого решения не содержат, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.
Ссылок на юридически значимые по делу обстоятельства, не проверенные судом, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, материальный закон применен верно и процессуальных нарушений, влекущих в силу части 1 статьи 310 КАС РФ безусловную отмену судебного решения, судом при рассмотрении дела не допущено, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьей 309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского областного суда от 14 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибикова В.И. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка