Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Адыгея от 07 августа 2018 года №33а-596/2018

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 07 августа 2018 года Дело N 33а-596/2018
Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Хапачевой Р.А.,
судей: Богатыревой Е.В. и Дагуф С.Е.
при секретаре: Аутлевой Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица Администрации МО "Майкопский район" на решение Верховного суда Республики Адыгея от 30 ноября 2017 года, которым постановлено:
административное исковое заявление ООО "Совхоз Цветочный" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества - объекта капитального строительства - магазина товаров ежедневного спроса "Пятерочка" с кадастровым номером N, общей площадью 566,9 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> б, в размере, равном его рыночной стоимости 5 720 000 (пять миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек на дату 01 января 2016 года.
Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости. Датой обращения в суд является 13 ноября 2017 года.
Заслушав доклад председательствующего - судьи Хапачевой Р.А., объяснения представителя заинтересованного лица Администрации МО "Майкопский район" по доверенности Белоусова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения административного истца ООО "Совхоз Цветочный" по доверенности Тахмазяна Е.К., полагавшего решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными, представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Матыжева Х.А., полагавшего решение суда подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ООО "Совхоз Цветочный" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указало, что является собственником объекта капитального строительства - магазина товаров повседневного спроса "Пятерочка" с кадастровым номером N (свидетельство о государственной регистрации права от 11.09.2015 N), расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 06.09.2016 N 223 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) на территории Республики Адыгея" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства), расположенные на территории Республики Адыгея по состоянию на 01.01.2016.
С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость здания вышеназванного магазина товаров повседневного спроса "Пятерочка" определена в размере 16 821 669, 14 рублей.
Решениями Комиссии от 19.04.2017 N 138 заявление ООО "Совхоз "Цветочный" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного здания магазина отклонено.
Согласно отчету, выполненному экспертной организацией ООО "А-КОСТА", N 140317.02-01-НИ от 04.05.2017, рыночная стоимость данного объекта - здания магазина составляет 5 720 000 рублей.
Соответственно, вышеуказанная кадастровая стоимость здания магазина, утвержденная Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям N 223 от 06.09.2016 значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет к неправомерному начислению налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО "Совхоз "Цветочный" просило суд установить кадастровую стоимость вышеназванного объекта капитального строительства - магазина товаров повседневного спроса "Пятерочка", с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "А-КОСТА", по состоянию на 01.01.2016 в размере 5 720 000 рублей.
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица Администрации МО "Майкопский район" по доверенности Белоусов А.В. ставится вопрос об изменении вышеназванного решения суда в части установления кадастровой стоимости вышеназванного здания магазина. Ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, указывает, что представленный заявителем отчет N 140317.02-01-НИ от 04.05.2017 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный ООО "А-КОСТА" не соответствует требованиям федеральных стандартов, в связи с чем просил назначить по делу судебную оценочную экспертизу в целях установления размера рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: <адрес> "б", с кадастровым номером N.
В своем отзыве на апелляционную жалобу административный истец ООО "Совхоз Цветочный" указывает на необоснованность доводов жалобы, их несоответствие фактическим обстоятельствам дела. Просит оставить решение Верховного суда Республики Адыгея от 30.11.2017 без изменения, а апелляционную жалобу заинтересованного лица Администрации МО "Майкопский район" - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости. При этом, орган принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки согласно ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
В соответствии со ст. 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Как следует из материалов настоящего дела, ООО "Совхоз Цветочный" на основании свидетельства N от 11.09.2015 о государственной регистрации права принадлежит объект капитального строительства - магазин товаров повседневного спроса "Пятерочка" с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> (т. 1 л.д. 8)
Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 06.09.2016 N 223 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) на территории Республики Адыгея" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства), расположенные на территории Республики Адыгея по состоянию на 01.01.2016 (т. 1 л.д. 16).
С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость здания вышеназванного магазина товаров повседневного спроса "Пятерочка" определена в размере 16 821 669, 14 рублей.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N от 20.09.2017 стоимость здания магазина с кадастровым номером N, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.01.2016 составляет 16 821 669, 14 рублей (т. 1 л.д. 17).
Реализуя право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства - здания магазина товаров повседневного спроса "Пятерочка" ООО "Совхоз "Цветочный" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 06.02.2012 N П/46 в Республике Адыгея при Управлении Росреестра по Республике Адыгея.
Решением Комиссии от 19.04.2017 N 138 заявление ООО "Совхоз "Цветочный" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного здания магазина отклонено (т. 1 л.д. 9-13).
Удовлетворяя административное исковое заявление и устанавливая кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером N в размере 5 720 000 рублей, суд первой инстанции пришел к выводу, что отчет N 140317.02-01-НИ от 04.05.2017, представленный истцом соответствует требованиям действующего законодательства, проведен лицом, обладающим достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, выбор сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства обоснован.
Судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (ст.ст. 77-78 КАС РФ).
При этом, в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В случае, когда проведенная экспертиза вызывает сомнение в своей обоснованности, но при этом необходимость в специальных познаниях сохраняется, процессуальное законодательство предусматривает особый порядок устранения таких недостатков путем проведения повторной экспертизы, в том числе по инициативе суда.
Как следует из материалов дела, в своем ходатайстве о назначении судебной экспертизы представитель Администрации МО "Майкопский район" приводил доводы, свидетельствующие о наличии сомнений в обоснованности выводов, изложенных в отчете, представленном истцом, и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, указывая на то, что оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, различающиеся по виду разрешенного использования, при этом не обосновал применяемые корректировки на торг и другие характеристики объектов-аналогов (т. 1 л.д. 156-157).
В целях правильного разрешения настоящего спора, судом апелляционной инстанции определением судебной коллегии по административным делам 16.03.2018 назначена судебная оценочная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости вышеназванного объекта, проведение которой поручено ООО "Легал Сервис" (т.2 л.д. 233-234).
Согласно экспертному заключению ООО "Легал Сервис" N 03/18/73 от 24.04.2018 рыночная стоимость объекта экспертизы - здания магазина по состоянию на 01.01.2016 составляет 10 264 000 рублей (т. 2 л.д. 18-181).
Из выводов данного заключения следует, что представленный на экспертизу отчет N 140317.02-01-НИ от 04.05.2017, выполненный ООО "А-КОСТА" об оценке спорного объекта, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, выявлены нарушения требований к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, при выполнении математических действий допускались ошибки - неверно рассчитана величина НДС, что привело к занижению стоимости.
Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. В экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, которые использованы при определении стоимости недвижимого объекта. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.
Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Не доверять выводам данной экспертизы оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", ч.ч. 1, 2 и 3 ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Из заключения эксперта следует, что оно не содержит математических, методологических и арифметических ошибок, является правильным; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении здания магазина, их количественных и качественных характеристиках; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения; в заключении эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы; оснований сомневаться в установленной экспертом рыночной стоимости здания магазина суд не находит.
При таких данных, оценив собранные по делу доказательства, судебная коллегия находит, что экспертное заключение ООО "Легал Сервис" N 03/18/73 от 24.04.2018 является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 10 264 000 рублей.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
В судебном заседании допрошен специалист экспертной организации ООО "Легал Сервис" Коржов Н.Н., который пояснил, что указанная оценка экспертами проводилась на ретроспективную дату, соответственно при подборе объектов аналогов, экспертам необходимо было найти те объекты, которые продавались на дату установления кадастровой стоимости. Это объекты, которые продавались несколько лет назад. Количество объектов, подходящих по характеристикам к указанному объекту, подобрать было достаточно сложно. При проведении экспертизы одной из задач было проверить отчет, в данном отчете указанные даты не ретроспективные. В приложении со стр. 140 по стр.150 отмечены все аналоги, которые были применены. Аналогов надо было применить много, применялось несколько подходов, это как сравнительный подход, так и доходный. Для того чтобы выйти на все корректировки эксперт использовал справочник Лейфера, что является общепринятым условием. На стр.73 заключения отмечено, что экспертом применялись средние значения. Все значения каждого коэффициента указанной рыночной стоимости объедены и помечены. Также приведены низкоклассные торговые объекты, которые были уценены на 7%.
Судебная коллегия полагает, что заключение ООО "Легал Сервис" наиболее объективно отражает рыночную стоимость вышеназванного здания, оснований не доверять выводам эксперта, изложенным в его заключении, не имеется, поскольку доказательств, указывающих на недостоверность проведенного исследования, либо ставящих под сомнение выводы эксперта не имеется.
Таким образом, с учетом обоснованности выводов судебной экспертизы, пояснений эксперта в судебном заседании, судебной коллегией отклоняется ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной экспертизы.
С учетом установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств на основании п. 2 ст. 309 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления кадастровой стоимости принадлежащего ООО "Совхоз Цветочный" объекта капитального строительства - магазина товаров повседневного спроса "Пятерочка" с кадастровым номером 01:04:02000010:178.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Верховного суда Республики Адыгея от 30 ноября 2017 года изменить в части установления размера кадастровой стоимости.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - магазина товаров повседневного спроса "Пятерочка", общей площадью 566,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, по состоянию на 01 января 2016 года равной его рыночной стоимости в размере 10 264 000 рублей.
В остальной части решение Верховного суда Республики Адыгея от 30 ноября 2017 года оставить без изменения.
Председательствующий: Р.А. Хапачева
Судьи: Е.В. Богатырева
С.Е. Дагуф


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка