Определение Судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 28 марта 2018 года №33а-595/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 марта 2018 года Дело N 33а-595/2018
Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе
председательствующего Кулаковой И.А.,
судей Зиновьевой О.Н., Пелевиной Н.В.,
при секретаре Ивановой Т.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Бибикова В.И. на решение Костромского областного суда от 14 декабря 2017 года, которым удовлетворено административное исковое заявление Фригина Дмитрия Владимировича.
Признано несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Фригина Дмитрия Владимировича решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 02 августа 2017 года N725 об отклонении заявления Фригина Дмитрия Владимировича о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:1700, расположенного по адресу: <адрес>
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области обязана в установленные действующим законодательством сроки повторно рассмотреть по существу заявление Фригина Дмитрия Владимировича о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:1700, расположенного по адресу: <адрес>
Заслушав доклад судьи Зиновьевой О.Н., выслушав объяснения представителя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Галас Т.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Полушкиной Е.А., полагавшей апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, возражения относительно апелляционной жалобы представителя Фригина Д.В. Смирновой М.Ю., судебная коллегия
установила:
Фригин Д.В. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 02.08.2017 г. N725 незаконным, обязании пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:1700, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов производственного назначения, общей площадью 2 525 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2013 года в размере его рыночной стоимости, равной 1 707 405 руб.
Требования мотивированы тем, что данный земельный участок принадлежит ему на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 3 854 059 руб., между тем, согласно отчету N88/17 об оценке рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года его действительная рыночная стоимость составляет 1 707 405 руб.
12 июля 2017 года он обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решением Комиссии от 02 августа 2017 года N725 ему отказано в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и определении ее в размере рыночной стоимости в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N136-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а именно: в информации о продаже объектов аналогов N2 и N3 (стр. 52 отчета) отсутствует дата предложения - нарушение п. 11 ФСО N3; на стр. 19 отчета в качестве важных характеристик участка, влияющих на его стоимость, указано наличие железнодорожной ветки по границе участка, однако при проведении сравнения (стр. 60-61 отчета) данный факт не учтен. Согласно представленному отчету отклонение рыночной стоимости от кадастровой составило 56%, к заявлению не приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Считает незаконным и необоснованным данное решение, поскольку информация о дате предложения продажи объектов аналогов N2 и N3 содержится на стр. 53 отчета в справке АН "<данные изъяты>", на стр. 19 отчета не говорится ни о какой железнодорожной ветке, поэтому корректировка не проводилась.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Костромской области, департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, Администрация городского округа город Кострома, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Судом по делу постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе председатель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Бибиков В.И., полагая решение суда незаконным, необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска.
Обосновывая апелляционную жалобу, указывает, что при рассмотрении на заседании Комиссии заявления Фригина Д.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:1700 в размере рыночной стоимости установлено, что представленный заявителем отчет N88/17 не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N136-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. В информации о продаже объектов аналогов N2 и N3 (стр. 52 отчета) отсутствует дата предложения - нарушение п. 11 ФСО N3. Данные о дате размещения объявления о продаже объекта в информации, размещенной на сайте АН "<данные изъяты>", отсутствуют. Подтверждение информации о дате публикации копией справки АН "<данные изъяты>" не допускается (п. 11 ФСО N3), что подтверждается судебной практикой (решение Костромского областного суда от 09.06.2017 г. по делу N3а-25/2017). В судебном заседании оценщик ФИО1 подтвердила, что такая справка агентством выдается за плату. Законодательством порядок выдачи таких справок и ответственность за их содержание не предусмотрены, в связи с чем полагает, что такую информацию нельзя считать достоверной. В таблице "Точное описание объекта оценки, характеризующее количественные и качественные характеристики объекта оценки" (стр. 13 отчета) в качестве важных характеристик, влияющих на его стоимость, оценщиком указано, что по границе проходит железнодорожная ветка. Поскольку оценщиком используется сравнительный подход, метод сравнения продаж, то согласно п. 22 ФСО N7 оценщику необходимо сделать корректировку по ценообразующему фактору - наличие железнодорожной ветки, так как на выбранных для сравнения объектах аналогах железнодорожная ветка отсутствует. В сравнительной таблице корректировка не вводится и объяснение отказа от введения корректировки в тексте отчета отсутствует. Наличие в отчете противоречий Комиссия посчитала нарушением пунктов 3, 5, 8 ФСО N3. К заявлению не приложено положительное экспертное заключение на отчет о рыночной стоимости, что в силу абз. 33 ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 г. N263, является основанием для отказа в удовлетворении заявления.
Вывод суда о том, что при рассмотрении конкретного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости Комиссия может руководствоваться данными, содержащимися в других отчетах, а в случаях неоднократного использования отдельных объектов аналогов при составлении отчетов другими оценщиками справка агентства недвижимости может являться достаточным подтверждением даты предложения продажи, не соответствует требования законодательства об оценочной деятельности, порядку работы Комиссии. Предметом рассмотрения на заседании Комиссии является конкретный отчет об установлении рыночной стоимости на соответствие требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки. Комиссия не согласна с выводом суда о том, что при рассмотрении на заседании Комиссии отчета пояснения оценщика, составившего отчет, позволят устранить противоречия и недостатки, имеющиеся в нем, поскольку предметом рассмотрения является именно отчет и обязанность оценщика составить его в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. Отсутствие в отчете объяснений оценщика в отношении введения корректировки на железнодорожную ветку является нарушением абз. 3 ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и оценщик ФИО1 согласилась, что в отчете допущена ошибка. Комиссия не согласна с выводом суда о том, что в любых случаях при соответствии отчета о рыночной стоимости требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Комиссия должна определить кадастровую стоимость в размере рыночной, а также о том, что при вынесении решения о пересмотре кадастровой стоимости в случае отклонения рыночной стоимости от кадастровой более чем на 30%, Комиссия имеет право удовлетворять заявление при отсутствии положительного экспертного заключения на отчет, поскольку данные выводы противоречат положениям ст. 24.18 названного закона и п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 г. N263.
Фригин Д.В., представители заинтересованных лиц - администрации Костромской области, департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, Администрации городского округа город Кострома, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дала и установлено судом, Фригину Д.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 44:27:060301:1700, площадью 2 525 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации объектов промышленного назначения.
Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года N543-а утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:1700 по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 854 059 руб.
12 июля 2017 года Фригин Д.В. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:1700 в размере рыночной стоимости 1 707 405 руб. по состоянию на 01 января 2013 года, которая определена оценщиком ИП ФИО1. в отчете N88/17 от 02 июля 2017 года.
Решением Комиссии от 02 августа 2017 года N725 в составе членов комиссии Бибикова В.И., ФИО2,3,4., при секретаре ФИО5., заявление Фригина Д.В. отклонено.
Из содержания решения следует, что заявление отклонено по следующим основаниям: оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. В частности, в решении указано, что в информации о продаже объектов-аналогов N2 и N3 (стр. 52 отчета) отсутствует дата предложения, что нарушает п. 11 ФСО N3; на странице 19 отчета в качестве важных характеристик участка, влияющих на его стоимость, указано наличие железнодорожной ветки по границе участка, однако при проведении сравнения (стр. 60-61 отчета) данный факт не учитывается; на основании представленного отчета отклонение рыночной стоимости от кадастровой составило 56%, однако к заявлению в нарушение пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Разрешая заявленные административные исковые требования, оценив доказательства, в том числе отчет N88/17 от 02 июля 2017 года, по правилам ст. 84 КАС РФ, допросив независимого оценщика ФИО1 в судебном заседании, суд пришел к выводу о соответствии отчета по определению рыночной стоимости земельного участка, представленного Фригиным Д.В. в Комиссию, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, в связи с чем принятое Комиссией решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:1700 не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам, нарушает право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости.
Оснований не согласиться с такими выводами суда судебная коллегия не усматривает, поскольку они соответствуют требованиям закона и не противоречит материалам дела.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в названной комиссии лица, права и обязанности которых затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Указанной статьей Федерального закона также установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, среди которых для случаев обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости назван отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.
В силу пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Таким образом, из приведенных норм следует, что при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении этого объекта его рыночной стоимости, комиссия проверяет отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и может отказать в удовлетворении заявления лишь в случае несоответствия представленного отчета таким требованиям.
Исследовав имеющийся в материалах дела отчет N88/17 по определению рыночной стоимости принадлежащего Фригину Д.В. земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:1700, суд пришел к выводу о том, что он мог быть принят комиссией в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, определяющих порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации.
Делая такой вывод, суд правомерно указал на то, что вопреки выводам Комиссии пункты 5 и 11 ФСО N3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, оценщиком не нарушены, информация по объектам-аналогам N2 и N3, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, оценщиком подтверждена. Так, на страницах 52-53 отчета N88/17 представлены скриншот с сайта АН "<данные изъяты>" (недвижимость в Костроме) и справка АН "<данные изъяты>", в которых указано, что земельные участки по адресу: <данные изъяты>:711 и N:256 (объекты-аналоги N2 и N3) находились в продаже в декабре 2012 года.
Судебная коллегия соглашается с тем, что в рассматриваемом случае справки агентства недвижимости о дате продажи объектов-аналогов N2 и N3 являлись достаточным подтверждением времени продажи объектов, поскольку данных, ставящих под сомнение или опровергающих изложенную в них информацию, как в отчете об оценке, так и в административном деле не имеется.
Вопреки мнению заявителя апелляционной жалобы суд первой инстанции, отклоняя доводы административного ответчика об отсутствии в отчетах информации о дате предложений продажи, правомерно учел и то, что земельные участки, выбранные оценщиком как объекты-аналоги N2 и N3, многократно использовались в качестве таковых при оценке рыночной стоимости иных земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года в отчетах, рассматривавшихся Комиссией, в силу чего сомнения членов Комиссии в продаже указанных участков на дату оценки формальны.
Ссылка в жалобе на недопустимость подтверждения даты продажи объектов недвижимости справками агентств и на наличие подобного вывода в судебном решении по иному административному делу несостоятельна, поскольку судебное решение, принятое по другому делу с участием других лиц, преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.
Руководствуясь положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности", абз. 4 п. 16 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что противоречие в отчете в части указания о наличии/отсутствии на объекте оценки железнодорожной ветки могло быть устранено Комиссией путем опроса оценщика.
Кроме того, из материалов отчета (страницы 16-17) усматривается, что железнодорожная ветка не заходит на оцениваемый земельный участок. Данная информация подтверждена в судебном заседании оценщиком ФИО1, опрошенной в качестве свидетеля. Таким образом, необходимости корректировки по ценообразующему фактору - наличие железнодорожной ветки на участке не требовалось. В связи с чем суд пришел к правильному выводу о необоснованности содержащегося в оспариваемом решении замечания о необходимости учитывать при расчете стоимости данное обстоятельство.
Поскольку нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости принадлежащего Фригину Д.В. земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:1700, оценщиком не допущено, содержащиеся в отчете N88/17 выводы неоднозначного толкования не допускают и в заблуждение не вводят, суд правомерно признал этот отчет соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Не имеется причин не согласиться и с выводом суда о том, что непредставление Фригиным Д.В. положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик ФИО1 составившая отчет, не могло служить безусловным основанием для отклонения его заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Предусмотренный статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, является исчерпывающим и не содержит указания на необходимость представления положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В этой связи, как правильно посчитал суд, ссылка Комиссии в оспариваемом решении на пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривающий необходимость представления такого заключения при отклонении рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости более чем на 30%, необоснованна, поскольку данный пункт Порядка противоречит положениям Федерального закона.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал решение Комиссии от 02 августа 2017 года N725 незаконным и возложил на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление Фригина Д.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:1700, расположенного по адресу: <адрес>
Доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают и правовых оснований для отмены обжалуемого решения не содержат, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям, и переоценке выводов суда.
Ссылок на юридически значимые по делу обстоятельства, не проверенные судом, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, материальный закон применен верно и процессуальных нарушений, влекущих в силу ч. 1 ст. 310 КАС РФ безусловную отмену судебного решения, судом при рассмотрении дела не допущено, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского областного суда от 14 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Бибикова В.И. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка