Дата принятия: 08 декабря 2017г.
Номер документа: 33а-5934/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 декабря 2017 года Дело N 33а-5934/2017
г. Белгород
8 декабря 2017 г.
Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Наумовой И.В.,
судей Щербаковой Ю.А., Фомина И.Н.
при секретаре Минюковой Т.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО "Российские железные дороги" к Правительству Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
по апелляционной жалобе ОАО "Российские железные дороги"
на решение Белгородского областного суда от 29 августа 2017 года.
Заслушав доклад судьи Наумовой И.В., объяснения представителя административного истца - ОАО "Российские железные дороги" - Лукиной Л.А. (по доверенности), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика - Правительства Белгородской области и заинтересованного лица - департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области - Жариковой А.И. (по доверенностям), возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ОАО "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД) обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27700 кв.м., категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости - 65 385 900 руб. по состоянию на 1 января 2011 года, взыскать с Правительства Белгородской области в лице департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей.
В обоснование требований административный истец указал, что установленная ответчиком кадастровая стоимость земельного участка - 116 544 426 рублей - не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права общества, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.
Решением суда административное исковое заявление удовлетворено частично.
Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27700 кв.м., категория земель: земли поселений, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 111 545 000 рублей.
Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена решением суда по состоянию на 1 января 2011 года.
Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 22 ноября 2016 года.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ОАО "РЖД" просит отменить решение суда как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии дела выводов суда фактическим обстоятельствам дела, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Исходя из части 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 вышеуказанного закона является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что ОАО "РЖД" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27700 кв.м., категория земель - земли поселений, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 октября 2004 года N31-АА 593151.
Постановлением Правительства Белгородской области от 12 ноября 2012 года N448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области" установлена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года в размере 116 544 426 рублей.
В обоснование несоответствия кадастровой стоимости земельного участка рыночной административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО "Финансовый Консалтинг" отчет N 659-5/Р/16 от 28 октября 2016 года об оценке земельного участка, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года составила 65 385 900 руб.
На данный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение N3486/2016/5, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
22 ноября 2016 года ОАО "РЖД" обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Заявление было рассмотрено, и решением от 21 декабря 2016 года N 320 комиссия отклонила кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в вышеназванном отчете оценщика.
Судом по ходатайству администрации Старооскольского городского округа Белгородской области назначена экспертиза, проведение которой поручено оценщику-эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты Никулину А.С.
Оценщиком-экспертом Никулиным А.С. составлено заключение N067.04-0571 от 17 августа 2017 года, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в 111 545 000 рублей.
При проведении исследования, отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт пришел к выводу о неполном соответствии отчета N 659-5/Р-16 от 28 октября 2016 года требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, выявлены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив отчет, предоставленный административным истцом, и экспертное заключение по правилам, установленным в ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд при установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости руководствовался заключением судебной экспертизы.
Несогласие административного истца с тем, что представленный им отчет отвергнут судом, как ненадлежащее доказательство, не свидетельствует об ошибочности выводов суда.
В соответствии с положениями ст. 82 КАС РФ, заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ст. 84 КАС РФ).
Оценив заключение эксперта, суд посчитал возможным положить содержащиеся в нем выводы в основу решения суда, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы отвечают на поставленные судом вопросы.
В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая интернет-сайты). В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж, основанный на принципе замещения, согласно которому максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Рыночная стоимость объекта исследования определяется методом сравнения с достаточным количеством аналогов при наличии достоверной и полной информации о совершенных сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектов недвижимости. При этом суд учел, что в качестве объектов-аналогов были использованы земельные участки, сходные объекту по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка обоснованно произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.
Убедительных доводов, доказательств, подтверждающих несопоставимость исследуемых экспертом объектов-аналогов, административным истцом не представлено.
Утверждению административного истца о некорректно подобранных экспертом объектах-аналогов ввиду их максимальной стоимости по сравнению с иными возможными объектами-аналогами, предложенными к продаже в июне-декабре 2010 года, что повлекло увеличение итоговой рыночной цены земельного участка, определенной экспертом, дана надлежащая оценка в решении суда, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.
В пункте 4.1. Постановления от 05 июля 2016 года N 15-П "По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска" Конституционный Суд разъяснил, что рыночная стоимость объекта недвижимости определяется не по факту совершения сделки при состоявшемся соглашении сторон, а, как и кадастровая стоимость, по итогам профессионального исполнения оценщиком законных процедур в предполагаемых идеальных условиях купли-продажи (без предварительного договора, отлагательных и отменительных условий, с денежным платежом без отсрочки или рассрочки между сторонами, не связанными предшествующими обязательствами и взаимозависимостью) и в отличие от действующих цен, которые меняются в зависимости от колебаний на рынке недвижимости, остается неизменной до следующей государственной кадастровой оценки и именно в величине, определенной оценщиком, образует налоговую базу по налогам.
Таким образом, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Неубедителен довод апелляционной жалобы о том, что оценщик-эксперт не имел права оценивать правильность выводов другого эксперта.
Проверка отчета оценщика и его оценка произведена экспертом Никулиным А.С. в пределах его полномочий, определенных Кодексом административного судопроизводства, по поручению суда в соответствии с поставленным в определении вопросом.
Вопрос о назначении судом экспертизы решался в судебном заседании в соответствии с положениями ст. 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, выводы суда о назначении судебной экспертизы, окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определен в соответствии с требованиями административного законодательства.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами процессуального закона, а потому не могут служить поводом к отмене решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Белгородского областного суда от 29 августа 2017 г. по административному делу по административному исковому заявлению ОАО "Российские железные дороги" к Правительству Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Российские железные дороги" - без удовлетворения.
Председательствующий -
Судьи -
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
