Дата принятия: 18 марта 2021г.
Номер документа: 33а-593/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2021 года Дело N 33а-593/2021
Судебная коллегия по административным делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Лихачевой С.А.,
судей Качура И.О., Седых Н.А.,
при секретаре Даниловой Ю.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ф.И.О.1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в лице межмуниципального отдела по Корсаковскому и Анивскому районам о признании незаконным решения, возложении требуемой обязанности, -
по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области на решение Южно-Сахалинского городского суда от 20 ноября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено:
решение Управления Росреестра по Сахалинской области в лице межмуниципального отдела по Корсаковскому и Анивскому районам от 27 августа 2020 года об отказе в государственной регистрации права признано незаконным;
на Управление Росреестра по Сахалинской области в лице Межмуниципального отдела по Корсаковскому и Анивскому районам возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности Ф.И.О.1 на земельный участок N, площадью N кв.м., расположенный в СНТ "<данные изъяты>" по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Лихачевой С.А., судебная коллегия
установила:
08 октября 2020 года Ф.И.О.1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным уведомление межмуниципального отдела по Корсаковскому и Анивскому районам от 27 августа 2020 года об отказе в государственной регистрации права, возложить обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок N, площадью 800 кв.м., расположенный в СНТ "Витамин" по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований указал, что 25 августа 2002 года приобрел у Ф.И.О.6, действовавшей через представителя Ф.И.О.7, указанный земельный участок по договору купли-продажи. Сделка фактически исполнена обеими сторонами. 07 июля 2003 года продавец умерла. 18 мая 2020 года он обратился к административному ответчику с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации права собственности в отношении указанного земельного участка на основании данной сделки. Уведомлением органа от 27 августа 2020 года N N в государственной регистрации права на земельный участок отказано по мотивам отсутствия записи о регистрации права собственности на этот земельный участок за продавцом Ф.И.О.7 в Едином государственном реестре недвижимости, со ссылкой на нарушение пункта 2 статьи 81 Гражданского кодекса РФ. Однако Ф.И.О.7 собственником земельного участка не являлся, подписывая договор со стороны продавца, действовал как его представитель на основании доверенности.
Считает оспариваемое уведомление незаконным, нарушающим его право на владение и пользование земельным участком.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Сахалинской области просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска. Считает, что административный истец вправе был обратиться в суд общей юрисдикции с иском к наследникам продавца объекта недвижимого имущества о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.
Относительно доводов апелляционной жалобы поступили письменные возражения Ф.И.О.1
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Сахалинской области Государева А.В. апелляционную жалобу поддержала. Административный истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и в надлежащей форме, в связи с чем на основании части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав явившегося представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Частью 1 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).
Из положений части 1 статьи 26 этого же Федерального закона следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 44).
В силу статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25 августа 2002 года между Ф.И.О.6 (продавец), действующей через представителя по доверенности Ф.И.О.7, и Ф.И.О.1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 61, расположенного в садоводческом товариществе "<данные изъяты>", в <адрес> <адрес>, общей площадью N кв.м. Цена участка согласована сторонами в сумме N рублей. Указано, что право собственности принадлежит продавцу на основании нотариально удостоверенного нотариусом договора купли-продажи (купчей) земельного участка от 23 мая 1994 года.
Право собственности Ф.И.О.6 на этот земельный участок с кадастровым номером N подтверждается также свидетельством на право собственности на землю серии N N от 10 сентября 1994 года, выданным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Анивского района.
Передача земельного участка от продавца к покупателю оформлена передаточным актом.
Согласно представленной расписке от 25 августа 2002 года Ф.И.О.7, действуя в пределах предоставленных доверенностью полномочий, получил от Ф.И.О.1 денежные средства в сумме N рублей в счет оплаты по указанному договору купли-продажи земельного участка.
07 июля 2003 года Ф.И.О.6 умерла.
18 мая 2020 года в Управление Росреестра по Сахалинской области поступило заявление Ф.И.О.1 о государственной регистрации права собственности на этот земельный участок.
Уведомлением от 27 мая 2020 года Ф.И.О.1 сообщено о приостановлении до 27 августа 2020 года государственной регистрации прав в связи с тем, что: в нарушение пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о регистрации права собственности продавца, в связи с чем переход права собственности от Ф.И.О.7 (продавца) к Ф.И.О.1 (покупателю) невозможен; в нарушение пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ заявление о переходе права собственности от продавца Ф.И.О.7 не представлено; отсутствуют сведения о кадастровом учете земельного участка, права на который заявлены к регистрации. Заявителю предоставлен срок для устранения указанных обстоятельств - до 27 августа 2020 года (л.д. 12-13)
Уведомлением от 27 августа 2020 года отказано в государственной регистрации права в отношении заявленного объекта недвижимого имущества в связи с не устранением причин, изложенных в уведомлении от 27 мая 2020 года (л.д. 10-11).
При этом согласно пункту 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Удовлетворяя административный иск, суд первой инстанции, руководствуясь приведенным правовым регулированием, проверив исполнение продавцом обязанности по передаче земельного участка и исполнение покупателем обязанности по оплате, пришел к выводу о том, что смерть продавца является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности.
С данным выводом судебная коллегия соглашается, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, правильно примененным судом.
При этом ссылка в оспариваемом отказе на отсутствие кадастрового учета земельного участка не свидетельствует о наличии иных препятствий для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, кроме отсутствия продавца, поскольку как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об объекте недвижимости, относительно которого подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности, что в силу положений пунктов 4, 5 части 4 статьи 14 Федерального закона да N 218-ФЗ является основанием для государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета (л.д.40).
Доводы апелляционной жалобы об избрании административным истцом ненадлежащего способа защиты права, необходимости его обращения в суд с иском к наследникам о государственной регистрации перехода права собственности, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку как следует из материалов дела, наследственное дело к имуществу Ф.И.О.6 не заводилось (л.д. 122).
При этом судебная коллегия отмечает, что в данном случае удовлетворение административного иска является единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
В связи с изложенным оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 20 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области -без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационных жалоб, представления в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий С.А.Лихачева
Судьи И.О.Качура
Н.А. Седых
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
