Дата принятия: 08 декабря 2017г.
Номер документа: 33а-5856/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 декабря 2017 года Дело N 33а-5856/2017
Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Наумовой И.В.,
судей Щербаковой Ю.А., Фомина И.Н.,
при секретаре Минюковой Т.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО "Дом торговли" к Правительству Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости
по апелляционной жалобе ЗАО "Дом торговли"
на решение Белгородского областного суда от 10 августа 2017 г.
Заслушав доклад судьи Щербаковой Ю.А., объяснения представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Жариковой А.И., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
ЗАО "Дом торговли" (далее также - административный истец, Общество) с 16.01.2004 является правообладателем нежилого помещения 2(магазин) с кадастровым N, общей площадью 1982,93 кв.м., в том числе площадь подвала - 791,84 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Белгородской области N 414-пп от 23.11.2015 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области" утверждены результаты проведенной государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости на территории Белгородской области по состоянию на 5.07.2015.
По результатам проведенной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, стоимость объекта недвижимости с кадастровым N составила 53 299 281,23 руб.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость нежилого помещения не соответствует его рыночной стоимости, ЗАО "Дом торговли" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере, равном его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований представило отчет N 202-1/12/16 от 2.12.2016, подготовленный оценщиком ООО "Компания профессиональной оценки", согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым N по состоянию на 5.07.2015 составляет 37 927 000 руб.
Решением Белгородского областного суда от 10.08.2017, с учетом определения суда от 17.10.2017 об исправлении описки, кадастровая стоимость нежилого помещения 2(магазин) с кадастровым N, общей площадью 1982,93 кв.м., в том числе площадь подвала 791,84 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установлена в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 50 718 000 руб.
Рыночная стоимость вышеназванного нежилого помещения определена по состоянию на 5.07.2015.
Указано, что датой подачи заявления ЗАО "Дом торговли" о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 29.12.2016.
С ЗАО "Дом торговли" в бюджет Белгородской области взысканы судебные расходы в размере 32 000 руб.
В апелляционной жалобе ЗАО "Дом торговли" просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной стоимости в сумме 37 927 000 руб.
Проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации на территории Российской Федерации среди прочих установлен налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу положений пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Согласно подпунктам 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных этой статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; 2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
На территории Белгородской области в соответствии со статьей 3.1 Закона Белгородской области N 104 от 27.11.2003 "О налоге на имущество организаций", установлен налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении, в том числе, административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области утверждена постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 N 414-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области".
Нежилое здание с кадастровым N включено в данный перечень под номером N, и кадастровая стоимость последнего определена в размере 53 299 281,23 руб.
Факт принадлежности Обществу нежилого помещения с кадастровым N, подтверждается представленными доказательствами.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности Общества, как собственника последнего и плательщика налога на имущество организаций, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, в рамках рассмотрения настоящего дела, представителем административного ответчика - Правительства Белгородской области, не оспаривалось.
При этом, к правоотношениям сторон судом правильно применены положения статей 373, 375, 378.2 НК РФ, статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Обществом соблюден установленный абзацем 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию, являющийся досудебным порядком урегулирования спора.
Дата, на которую подлежит установлению рыночная стоимость нежилого помещения, определена правильно - по состоянию на 5.07.2015, то есть на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
В обоснование несоответствия кадастровой стоимости нежилого помещения рыночной, административный истец представил отчет об оценке, подготовленный ООО "Компания профессиональной оценки" N 202-1/12/16 от 2.12.2016.
Возражая против требований административного истца в части заявленного им размера рыночной стоимости объекта недвижимости, указывая, что представленный отчет не соответствует требованиям ФСО, не отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта и не может быть признан надлежащим доказательством, представитель Правительства Белгородской области заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку вопрос о размере рыночной стоимости упомянутого нежилого помещения является юридически значимым по делу и требует специальных познаний в области оценки, в целях устранения возникших сомнений, что вызвано значительным расхождением между испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного объекта и кадастровой стоимостью, определением суда от 22.05.2017 по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилого помещения на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Производство экспертизы поручено эксперту ООО "Дивиденд" М.
В результате проведенной по делу экспертизы экспертом М. составлено заключение N 257 от 11.07.2017, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения 2 (магазин) с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 5.07.2015 определена в 50 718 000 руб.
Данное заключение также содержит вывод о несоответствии отчета N 202-1/12/16 от 2.12.2016 об оценке рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО "Компания профессиональной оценки" М., требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив отчет, предоставленный административным истцом и экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд при установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости руководствовался заключением судебной экспертизы.
Несогласие административного истца с тем, что представленный им отчет отвергнут судом, как ненадлежащее доказательство, не свидетельствует об ошибочности выводов суда.
В соответствии с положениями статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (статья 84 КАС РФ).
Оценив заключение эксперта, суд посчитал возможным положить содержащиеся в нем выводы в основу решения суда, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы, отвечают на поставленные судом вопросы.
Суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических мотивов согласиться с приведенными в жалобе доводами, поскольку они не свидетельствуют о наличии нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся, согласно статье 310 КАС РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Из представленных доказательств следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее образование, значительный стаж работы по специальности. Расчеты эксперта не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые сведения.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение, соответствующее требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, научное обоснование выводов со ссылкой на нормативные и иные специальные источники.
Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Экспертом проанализирован рынок коммерческой недвижимости Белгородской области и <адрес>, сделаны выводы о том, что на дату определения стоимости рынок коммерческой недвижимости <адрес> развит, предложения по продаже и аренде коммерческой недвижимости представлены в достаточном количестве.
Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, эксперт применил методологию сравнительного и доходного подходов, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Закона об оценочной деятельности.
В рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в сети "Интернет" на сайте:htt://oskol.ndv31.ru и газеты Оскольский курьер N 24 от 29.06.2015.
Характеристики объектов - аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе аналогов учитывались следующие характеристики: дата объявления; вид стоимости; условия сделки; вид права; площадь; цена предложения и цена предложения за 1 кв.м.; местоположение; этажность и физическое состояние.
Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога (на торг, на наличие отдельного входа, на состояние отделки) привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода составила 57 242 732 руб.
В рамках доходного подхода экспертом был применен метод прямой капитализации частого операционного дохода исходя из сформировавшего стабильного потока доходов от аренды. Для расчета ставки капитализации экспертом выбраны объекты-аналоги, по которым получена достоверная информация о стоимости продажи площадей и уровне арендных ставок. Расчет стоимости произведен по арендопригодной площади: 1 этаж - 480,5 кв.м. торговая; 1 этаж - 47,8 кв.м. офисная; 1 этаж вспомогательные - 273,8 кв.м.; подвал вспомогательные - 450 кв.м.
Стоимость объекта исследования, рассчитанная с помощью доходного подхода составила 44 194 028 руб.
Экспертом также произведен расчет стоимости земельного участка для обслуживания нежилого здания, стоимость которого составила 1 476 000 руб.
На основании пункта 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Согласование результатов полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием сравнительного и доходного подходов с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по четырем критериям экспертом присвоены баллы.
В результате, согласованная рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 5.07.2015 определена в размере 50 718 000 руб.
Отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 202-1/12/16 от 2.12.2016 проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и им установлено неправильное применение оценщиком корректировок на местоположение, расположение относительно красной линии и на наличие коммуникаций при расчете рыночной стоимости, в связи с чем, был нарушен пункт 5 ФСО N 3. При анализе расчета стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом выявлены нарушения, выразившиеся в том, что заданием на оценку являлось нежилое помещение 2(магазин), общей площадью 1982,93 кв.м., в том числе площадь подвала 791,84 кв.м., однако расчет оценки рыночной стоимости нежилого помещения и расчет стоимости торговых помещений производился для торгового помещения общей площадью 1191,09 кв.м. и складского помещения общей площадью 791,84 кв.м., что в данном случае недопустимо, так как подвал является вспомогательным помещением, в котором расположены коммуникации, складские помещения, отсутствует отдельный вход, объект оценки является единым, имеет общий кадастровый номер.
Выявленные недостатки могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Учитывая, что в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд правильно не принял его в качестве допустимого доказательства.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, судебная коллегия отклоняет за необоснованностью.
Со стороны административного истца, административных ответчиков подтвержденных сомнений в правильности выводов эксперта заявлено не было, не представлено доказательств, опровергающих выводы либо позволяющих усомниться в их правильности. При этом все возникшие вопросы в отношении представленного экспертного заключения были устранены судом в судебном заседании путем допроса эксперта М., которой было составлено заключение.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у судебной коллегии не имеется, в связи с чем, судом первой инстанции был сделан правильный вывод об отсутствии оснований для назначения по делу повторной экспертизы по правилам статьи 83 КАС РФ.
Тот факт, что истец не согласен с заключением эксперта, не свидетельствует о его необоснованности и неправильности.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, установив кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым N по состоянию на 5.07.2015 в размере 50 718 000 руб.
Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию административного истца, изложенную в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с экспертным заключением, являлись предметом исследования суда, в решении им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия оснований не согласиться не усматривает.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, материальный закон применен верно и процессуальных нарушений, влекущих в силу части 1 статьи 310 КАС РФ безусловную отмену судебного решения, судом при рассмотрении дела не допущено, судебная коллегия находит, что решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Белгородского областного суда от 10 августа 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Дом торговли" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
