Дата принятия: 20 января 2021г.
Номер документа: 33а-5611/2020, 33а-296/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 января 2021 года Дело N 33а-296/2021
Судебная коллегия по административным делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Мухарычина В.Ю.,
судей Ивановой О.В., Тращенковой О.В.,
при секретаре Сурниной А.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании суда апелляционной инстанции административное дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 14 октября 2020 года.
Заслушав доклад судьи Тращенковой О.В., выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Орлов Д.В. обратился в суд с административным иском, указав, что на основании договора аренды N 95-КЗО\2015 сроком действия на пять лет, то есть до 23 февраля 2020 года, он является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью N кв.м с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного в <адрес>. На арендованном земельном участке им на основании выданного администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области разрешения было начато строительство индивидуального жилого дома. Право на объект незавершенного строительства за ним не зарегистрировано в связи с расхождением параметров выстроенного объекта, отраженных в техническом плане, с параметрами, указанными в разрешении на строительство. В связи с истечением срока действия договора аренды он 25 июля 2020 года обратился в администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дома. Однако ответом от 18 августа 2020 года ему было отказано в предоставлении участка по тому основанию, что он обратился с заявлением по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды, в связи с чем право на заключение нового договора аренды без проведения торгов у него отсутствует. С таким решением он не согласен, полагает его не соответствующим закону и нарушающим его права, поскольку договор аренды был заключен до 01 марта 2015 года, то есть до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов, по истечении срока действия договора аренды он продолжил использовать земельный участок. Просил суд признать незаконным решение администрации муниципального образования об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенного в <адрес>, возложить на администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области обязанность заключить с ним новый договор аренды земельного участка.
Впоследствии Орлов Д.Г. требования уточнил, ссылаясь на положения п.10 ст.39.6 ЗК РФ, указал, что ему необходимо время для завершения строительства индивидуального жилого дома. Просил суд признать незаконным решение администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области от 18 августа 2020 года об отказе в заключении договора аренды земельного участка и возложить на администрацию муниципального образования обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенного в <адрес>, сроком на три года для завершения строительства жилого дома.
Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 14 октября 2020 года исковые требования Орлова Д.Г. удовлетворены. Признан незаконным отказ администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области в предоставлении Орлову Д.В. земельного участка с кадастровым номером N, расположенного в <адрес>, в аренду под завершение строительства жилого дома, выраженный в ответе от 18.08.2020 за N И-643\МФЦ. На администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области возложена обязанность предоставить Орлову Д.В. муниципальную услугу по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером N, расположенного в <адрес> для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком до трех лет. Кроме того, с администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области в пользу Орлова Д.В. взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей.
Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области в апелляционной жалобе, настаивая на законности оспариваемого отказа в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, ссылается на то, что судом неправильно применен закон, подлежащий применению, дана неверная оценка тому обстоятельству, что Орлов Д.В. собственником объекта незавершенного строительства не является, его право на незавершенный строительством объект в установленном порядке не зарегистрировано. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Ковровское сельское поселение" спорный участок располагается в зоне СХ-3 - зоне, предназначенной для сельского хозяйства, садоводства и огородничества и ведения личного подсобного хозяйства, предоставлялся административному истцу для целей, не связанных со строительством. Строительство индивидуального жилого дома на таком участке относится к условно-разрешенному виду его использования, однако Орлов Д.В. разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка не получал. Кроме того, заявление о предоставлении земельного участка для завершения строительства в нарушение ч.4 ст.39.6 ЗК РФ было подано Орловым Д.Г. уже после прекращения договора аренды, данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении участка, однако данное обстоятельство судом первой инстанции при принятии решения не учтено. Решение суда просила отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении заявленных Орловым Д.Г. административных исковых требований отказать.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области по доверенности Божинская А.С. доводы апелляционной жалобы поддержала, решение суда первой инстанции просила отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Орлов Д.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился по неизвестной причине, извещен надлежащим образом.
Представитель Орлова Д.В. по ордеру Спехова Т.Ю. в судебном заседании суда апелляционной инстанции с апелляционной жалобой не согласилась, просила оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции - без изменения.
В соответствии со ст.ст.150, 307 КАС РФ судебная коллегия определилавозможным рассмотреть дело в отсутствие Орлова Д.В.
Выслушав представителей сторон, изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что предусмотренные ст.310 КАС РФ основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.
Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 25 июля 2020 года Орлов Д.В. обратился в администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, под объект незавершенного строительства.
Решением администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области от 18 августа 2020 года, выраженном в ответе за исх. N И-693/МФУ, Орлову Д.В. отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта на основании п.1 ст.39.16 ЗК РФ со ссылкой на несоблюдение условий, предусмотренных п.п.3 и 4 ст.39.6 ЗК РФ, поскольку срок действия договора аренды истек 23 февраля 2020 года, данный договор прекращен, с заявлением о предоставлении участка в аренду на новый срок он обратился по истечении срока ранее заключенного договора аренды, кроме того, по данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке объекты недвижимости не зарегистрированы.
Признавая такое решение незаконным, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с подп.10 п.2 и п.5 ст.39.6 ЗК РФ, а также п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку земельный участок предоставлен в аренду до 01 марта 2015 года, ранее этот земельный участок для завершения строительства никому не предоставлялся и в течении 6 месяцев требований об изъятии данного земельного участка в суд не заявлено, испрашиваемый участок может быть предоставлен Орлову Д.В., как собственнику расположенного на нем объекта незавершенного строительства, однократно в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства. При этом, несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, судом первой инстанции сделан вывод о том, что в силу ст.218 ГК РФ данный объект является собственностью Орлова Д.В.
Такой вывод суда первой инстанции является верным, он основан на совокупности исследованных доказательств, которым дана надлежащая оценка, сделан при правильном применении норм материального права, оснований не согласиться с ним у судебной коллегии не имеется.
Так, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п.2 ст.39.6 и в п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В частности, подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно подп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп.1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Из приведенных норм материального права следует, что владельцу объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, предоставленном в аренду по договору, заключенному до 01 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от регистрации права на объект незавершенного строительства.
На основании п.1 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
При разрешении возникшего спора судом установлено и подтверждается материалами дела, что во исполнение постановления главы муниципального образования от 24 февраля 2015 года N 361 27 февраля 2015 года между администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области и ФИО1 был заключен договор N 95-КЗО/2015 аренды земельного участка, по условиям которого администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области в соответствии со ст.34 ЗК РФ предоставила ФИО2 в аренду сроком до 23 февраля 2020 года земельный участок с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенный в <адрес>.
15 декабря 2016 года между ФИО3 и Орловым Д.В. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по названному выше договору аренды N 95-КЗО/2015. По условиям соглашения Орлов Д.В. принял на себя полностью и на весь срок действия договора аренды права и обязанности арендатора земельного участка. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 18 января 2017 года.
17 апреля 2017 года администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области Орлову Д.В. выдано разрешение N 39520000-199/17МО на строительство на земельном участке с кадастровым номером N индивидуального жилого дома общей площадью N кв.м, площадью застройки N кв.м, с количеством этажей - 3. Срок действия разрешения на строительство - 10 лет.
Из материалов дела следует, что Орлов Д.В. на основании выданного разрешения приступил к строительству на земельном участке индивидуального жилого дома, согласно заключению кадастрового инженера по состоянию на 20 февраля 2020 года степень готовности объекта составляла 52 %, площадь застройки - N кв.м.
06 марта 2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области государственный кадастровый учет и государственная регистрация права Орлова Д.В. на объект были приостановлены в связи с несоответствием площади застройки, отраженной в техническом плане, площади застройки, указанной в разрешении на строительство. Застройщику рекомендовано внести изменения с ранее полученное разрешение на строительство.
13 мая 2020 года Орлов Д.В. направил в администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области уведомление об изменении параметров планируемого строительства объекта индивидуального жилищного строительства, однако 22 мая 2020 года ему было выдано уведомление о несоответствии со ссылкой на то, что уведомление об изменении параметров подано лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок, поскольку Орлов Д.В. не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером N.
Действительно, постановлением главы администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области от 06 апреля 2020 года договор N 95-КЗО/2015 аренды земельного участка, заключенный с Орловым Д.В. 23 февраля 2015 года, прекращен.
Ранее, 05 марта 2020 года, администрацией муниципального образования была направлена претензия от 19 февраля 2020 года о прекращении договора аренды земельного участка с 23 февраля 2020 года. Несмотря на то, что претензия адресована Орлову Д.В., направлена она была по адресу: <адрес>, тогда как из материалов дела следует, что данный адрес ни местом жительства, ни местом регистрации административного истца не является.
Как уже указано выше, в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта Орлову Д.В. было отказано по причине того, что с заявлением о предоставлении участка в аренду на новый срок он обратился по истечении срока ранее заключенного договора аренды, кроме того, на испрашиваемом в аренду на новый срок земельном участке объекты недвижимости не зарегистрированы.
Вместе с тем, административным ответчиком не учтено, что на испрашиваемом Орловым Д.В. в аренду на новый срок земельном участке находится объект незавершенного строительства - неоконченный строительством индивидуальный жилой дом степенью готовности 52 %.
В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Действительно, в соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (ч.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости").
Поскольку Орлов Д.В. возвел объект незавершенного строительства на основании соответствующего разрешения на земельном участке, предоставленном ему в аренду, в период действия договора, он в силу п.1 ст.218 ГК РФ, является собственником данного объекта. Само по себе отсутствие регистрации права на этот объект не свидетельствует о том, что незавершенный строительством индивидуальный жилой дом ему не принадлежит.
Данное обстоятельство при рассмотрении заявления Орлова Д.В. администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области учтено не было.
Указание в оспариваемом решении на отсутствие совокупности условий, предусмотренных п.4 ст.39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды без проведения торгов, по причине того, что с соответствующим заявлением Орлов Д.В. обратился по истечении срока действия договора аренды, также нельзя признать законным.
Действительно, пунктом 4 ст.39.6 ЗК РФ определена совокупность условий, при наличии которых гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка. Одним из таких условий является обращение с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Вместе с тем, само по себе то обстоятельство, что Орлов Д.В. обратился с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды, безусловным основанием к отказу в заключении нового договора явиться не может.
Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждено, что Орлов Д.В. интерес к земельному участку не утратил, до окончания срока действия ранее заключенного договора аренды возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 52 %, предпринимал меры к постановке данного объекта на кадастровый учет и к регистрации своего права собственности на него.
Требование об изъятии неоконченного строительством объекта, расположенного на земельном участке, путем продажи его с публичных торгов, в суд в установленном порядке администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявлялось. Претензия, направленная Орлову Д.В., с предложением о явке в администрацию муниципального образования для подписания согласия на продажу объекта незавершенного строительства, надлежащим требованием об изъятии объекта расценена быть не может.
Таким образом, поскольку Орлов Д.В. являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на данном земельном участке имеется принадлежащий ему объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора на основании разрешения на строительство, данных о том, что ранее испрашиваемый земельный участок предоставлялся кому-либо в порядке, предусмотренном подп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, не имеется, отказ администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области в предоставлении Орлову Д.В. земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дома не соответствует закону и безусловно нарушает права административного истца, поскольку завершение строительства без предоставления ему земельного участка и надлежащего оформления земельных правоотношений невозможно.
При таком положении решение суда первой инстанции об удовлетворении административных исковых требований Орлова Д.В. является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области о том, что Орлов Д.В. не является собственником объекта незавершенного строительства в связи с отсутствием регистрации его права на данный объект, а также об обращении его с заявлением о заключении нового договора аренды по истечении срока ранее заключенного договора аренды, не могут быть признаны состоятельными по изложенным выше обстоятельствам.
Не являются состоятельными и доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок был предоставлен в аренду в соответствии со ст.34 ЗК РФ - для целей, не связанных со строительством, строительство индивидуального жилого дома является условно-разрешенным видом использования спорного земельного участка, тогда как Орлов Д.В. разрешение на использование участка в соответствии с условно-разрешенным видом не получал.
Действительно, согласно выписке из Правил землепользования и застройки муниципального образования "Ковровское сельское поселение", утвержденных решением поселкового Совета депутатов муниципального образования от 24.12.2012 N 49, спорный земельный участок с кадастровым номером N расположен в зоне СХ-3 - в зоне, предназначенной для сельского хозяйства, садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства. Основными видами разрешенного использования участков в данной зоне являются сады, огороды, личное подсобное хозяйство, возведение садовых и дачных домов в 1-2 этажа, включая мансардный этаж и цоколь, а также размещение дворовых построек.
Однако в соответствии с условно-разрешенным видом использования участков в данной зоне на этих участках могут быть размещены индивидуальные жилые дома.
По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, о характеристиках земельного участка, земельный участок с кадастровым номером N относится к категории земель населенных пунктов, виды его разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.
Как уже указано выше, Орлову Д.В. администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области 17 апреля 2017 года было выдано разрешение на строительство на данном земельном участке объекта недвижимости - индивидуального жилого дома, срок действия которого составляет 10 лет, законность его выдачи административным ответчиком не оспаривается. Ранее, 24 марта 2017 года, администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области был выдан градостроительный план земельного участка.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что Орлов Д.В. использует земельный участок в соответствии с условно-разрешенным видом его использования с разрешения на это органа местного самоуправления.
Иных доводов администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Калининградской области в апелляционной жалобе не приведено.
Все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, нормы материального права применены верно, процессуальных нарушений не допущено. Решение суда соответствует закону, оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 14 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" - без удовлетворения.
Кассационная жалоба может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
