Дата принятия: 20 января 2021г.
Номер документа: 33а-5496/2020, 33а-220/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 января 2021 года Дело N 33а-220/2021
Судебная коллегия по административным делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Струковой А.А.
судей Быстровой М.А., Шубина Д.В.
при секретаре Корж А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Ахмеджанова И.Т. на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 сентября 2020 года, которым в административном иске Ахмеджанова И.Т. к администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" об оспаривании отказа в оказании муниципальной услуги по предоставлению земельного участка в собственность за плату - отказано.
Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителя Ахмеджанова И.Т. - Новикова И.В., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" - Терешковой О.В., полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ахмеджанов И.Т. обратился в суд в августе 2020 года с административным иском к администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" об оспаривании отказа в оказании муниципальной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером N площадью 1024 кв.м, разрешенное использование - под строительство индивидуального жилого дома, расположенного в пос.Коврово Зеленоградского района Калининградской области, выраженного в письме заместителя главы окружной администрации от 18 июня 2020 года N 3256/01-23, и возложении обязанности по предоставлению испрашиваемого земельного участка в собственность за плату под существующим объектом недвижимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды земельного участка от 24 ноября 2014 года N 532-КЗО/2014 и соглашения от 25 декабря 2014 года о передаче прав и обязанностей по данному договору Ахмеджанову И.Т. принадлежит указанный земельный участок на праве аренды, срок - по 23 ноября 2024 года. На основании разрешения на строительство от 6 апреля 2015 года, выданного заместителем главы окружной администрации на срок 10 лет с учетом представленного Ахмеджановым И.Т. и согласованного главным архитектором муниципального образования эскизного проекта блокированного индивидуального жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером N Ахмеджанов И.Т. осуществил строительство индивидуального жилого дома площадью 309,9 кв.м с кадастровым номером N, адрес - пер.Персиковый,2 в пос.Коврово Зеленоградского района, который учтен в ЕГРП 29 декабря 2016 года в качестве индивидуального жилого дома и на который 31 августа 2017 года зарегистрировано право собственности.
23 апреля 2020 года Ахмеджанов И.Т. обратился с заявлением о предоставлении в собственность за плату упомянутого земельного участка под существующими объектами недвижимости, в чем отказано письмом заместителя главы окружной администрации от 18 июня 2020 года N 3256/01-23 по тем основаниям, что фактически на испрашиваемом земельном участке расположен блокированный жилой дом, что свидетельствует о несоответствии вида объекта капитального строительства, разрешение на строительство которого не выдавалось, и вида разрешенного использования испрашиваемого участка.
Отказ в оказании муниципальной услуги, по мнению административного истца, нарушает его право на выкуп земельного участка, предусмотренное п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, и не соответствует закону при том, что зарегистрированное право собственности на индивидуальный жилой дом не оспорено в установленном порядке и строительство индивидуального жилого дома осуществлено в соответствии с проектом дома, согласованным архитектором, и разрешением на строительство.
Судом вынесено решение, изложенное выше.
В апелляционной жалобе Ахмеджанов И.Т. просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении административного иска, настаивая на наличии у Ахмеджанова И.Т. как собственника индивидуального жилого дома исключительного права на приобретение испрашиваемого участка в собственность за плату без проведения торгов.
Проверив законность и обоснованность решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
На основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Установленный пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ перечень случаев продажи без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включает в себя случай продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6).
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Эти нормы подлежат применению в совокупности с общей нормой, содержащейся в статье 42 ЗК РФ, о том, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N предоставлен в аренду для целей строительства индивидуального жилого дома.
Согласно выписке из ЕГРН разрешенное использование земельного участка - под строительство индивидуального жилого дома, для индивидуальной жилой застройки - до настоящего времени не изменено.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что согласно карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки муниципального образования территория испрашиваемого земельного участка отнесена к территориальной зоне, где допускается возведение блокированных жилых домов, сами по себе не свидетельствуют об изменении в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N.
Коллегия принимает во внимание, что из содержания Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540, и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, следует, что земельные участки, предназначенные для индивидуальной жилой застройки, и земельные участки, предназначенные для блокированной жилой застройки, относятся к различным группам земельных участков жилой застройки.
В этой связи очевидно, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с "для индивидуального жилищного строительства" на "блокированная жилая застройка" повлечет за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, в зависимости от вида объекта капитального строительства разнится выкупная цена земельных участков.
Так, решением окружного совета депутатов муниципального образования "Зеленоградский городской округ" от 23 января 2019 года N 286 утвержден порядок определения цены земельных участков при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов.
Названным Порядком предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере 25% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, предоставленного, в частности, для индивидуального жилищного строительства (пункт 3 Порядка) и 50% кадастровой стоимости - в иных случаях.
Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером N до изменения вида его разрешенного использования не может быть размещен блокированный жилой дом.
Из материалов дела также видно, что 6 апреля 2015 года Ахмеджанову И.Т. было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком на 10 лет.
На основании части 1 статьи 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на момент выдачи разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства с кадастровым номером 39:05:051105:544) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий, помимо прочего, допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства в период до 1 сентября 2018 года были необходимы следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (часть 9 статьи 51 ГрК РФ).
В силу части 18 статьи 51 ГрК РФ застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство был обязан предоставить уполномоченному органу один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Из приведенных норм следует, что в целях получения разрешения строительство индивидуального жилого дома не требовалось предоставления ни рабочего, ни тем более эскизного проекта, а застройщик обязан был предоставить схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения такого объекта.
Установлено, что Ахмеджанов И.Т. не предоставлял схему планировочной организации земельного участка как самостоятельный документ, а в целях получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома предоставил эскизный проект блокированного индивидуального жилого дома, в составе которого имелась схема планировочной организации земельного участка.
Именно этот документ был согласован архитектором муниципального образования, что означает исключительно согласование места размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, но не свидетельствует при этом о разрешении строительства блокированного жилого дома.
Как указано выше, Ахмеджанову И.Т. было выдано разрешение на строительство индивидуального (а не блокированного) жилого дома.
Как утверждает Ахмеджанов И.Т., фактически строительство было осуществлено в соответствии с эскизным проектом блокированного индивидуального жилого дома, из которого следует, что объект строительства представляет собой жилой дом из двух секций, разделенных капитальной стеной без проемов, каждая из которых имеет самостоятельный выход на земельный участок и планировку, полностью совпадающую с планировкой помещений другой секции.
Из имеющегося в деле технического паспорта на объект строительства видно, что объект капитального строительства поименован индивидуальным жилым домом, но при этом состоит из двух секций, каждая из которых оборудована самостоятельным выходом на земельный участок и планировка помещений в каждой из секций, разделенных стеной без проемов, аналогична планировке другой секции.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ под блокированными жилыми домами понимаются жилые дома из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
С учетом изложенного коллегия полагает обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что Ахмеджанов И.Т., имея разрешение на строительство индивидуального жилого дома, фактически осуществил строительство блокированного жилого дома.
Из содержания частей 4 и 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что сведения о наименовании здания относятся к дополнительным сведениям, которые в силу части 3 этой же статьи вносятся на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, а также сведений, содержащихся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведений, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке.
Как видно из материалов дела, в отсутствие разрешений на строительство блокированного жилого дома и на ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию 31 августа 2017 года было зарегистрировано в упрощенном порядке право собственности Ахмеджанова И.Т. на жилой дом площадью 309,9 кв.м, 2016 года постройки, с внесением в ЕГРН сведений о наименовании объекта - индивидуальный жилой дом - при фактическом наличии блокированного жилого дома.
Ахмеджанов И.Т., помимо иных доводов, ссылается на то, что зарегистрированное право собственности на индивидуальный жилой дом не оспорено в установленном порядке.
Давая оценку этому доводу, коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Официальные разъяснения о том, что сам по себе факт государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества не препятствует суду дать этим объектам иную квалификацию при разрешении споров, вплоть до неприменения (в зависимости от обстоятельств дела) к отношениям сторон правила о недвижимых вещах, неоднократно были даны высшими судебными инстанциями, в том числе в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, от 04.09.2012 N 3809/12, от 28.05.2013 N 17085/12 и т.д.
Судебная коллегия при рассмотрении настоящего дела отмечает, что отношения, возникающие по поводу строительства объектов капитального строительства урегулированы градостроительным законодательством.
В отличие от понятия недвижимой вещи в соответствии со ст. 130 ГК РФ, под объектом капитального строительства согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Таким образом, содержание понятий недвижимой вещи применительно к статье 130 ГК РФ и объекта капитального строительства применительно к градостроительному законодательству не совпадает.
Поскольку нормы закона о заявительном порядке строительства подлежат применению только в отношении индивидуального жилого или садового дома, существенное правовое значения для разрешения данного спора имеет не государственная регистрация права, а физические характеристики возведенного Ахмеджановым И.Т. объекта как блокированного жилого дома.
Вопреки доводам Ахмеджанова И.Т., такая правовая оценка фактических обстоятельств дела не влечет за собой признания отсутствующим зарегистрированного права на объект строительства (ст. 8.1 ГК РФ).
Принимая во внимание, что Ахмеджанов И.Т. возвел блокированный жилой дом в отсутствие разрешения на строительство, без изменения вида разрешенного использования земельного участка, блокированный жилой дом не введен в эксплуатацию, земельный участок, на котором расположен блокированный жилой дом не разделен на самостоятельные земельные участки под каждую из секций, коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемым решением административного ответчика об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов испрашиваемого земельного участка не нарушено законное право Ахмеджанова И.Т. на выкуп земельного участка для обслуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома, который фактически не существует.
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований при одновременном наличии двух обстоятельств:
- несоответствие оспариваемого решения нормативным правовым актам;
- нарушение оспариваемым решением законных прав и интересов административного истца.
Поскольку совокупность таких обстоятельств по настоящему административному делу не установлена, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении административных исковых требований Ахмеджанова И.Т. отмене не подлежит.
Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
