Определение Судебной коллегии по административным делам Забайкальского краевого суда от 15 мая 2019 года №33а-5134/2018, 33а-62/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 мая 2019 года Дело N 33а-62/2019
Судебная коллегия по административным делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Ходусовой И.В.
и судей краевого суда Бурака М.Н., Каверина С.А.
при секретаре Солодухиной Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 15 мая 2019 года административное дело по административному исковому заявлению Ревякиной Е.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожиловой О.В.
на решение Забайкальского краевого суда от 8 ноября 2018 года, которым постановлено административное исковое заявление Ревякиной Е.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения гаражей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рубля, по состоянию на 29 декабря 2014 года на период с 1 января 2018 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 5 октября 2018 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу Ревякиной Е.Ю. судебные расходы в размере 300 (триста) рублей.
Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Ходусовой И.В., судебная коллегия
установила:
5 октября 2018 года Ревякина Е.Ю. в лице представителя по доверенности Литалиной Е.В. обратилась в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения гаражей, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 29 декабря 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> рубля.
В обоснование требований представитель административного истца указала, что указанный объект недвижимости принадлежит Ревякиной Е.Ю. на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на вышеуказанную дату, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке земельного участка N от 3 октября 2018 года. Данное обстоятельство нарушает права Ревякиной Е.Ю., поскольку ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей, уплачиваемых ею за земельный участок.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожилова О.В. просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. Считает неправомерным возложение на Департамент обязанности по возмещению судебных расходов, поскольку судом не устанавливался факт наличия (отсутствия) ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости земельных участков. Указывает на то, что представленный в материалы дела отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства и не может быть положен в основу судебного акта. Полагает необходимым проведение по настоящему делу судебной независимой экспертизы по установлению рыночной стоимости земельного участка.
Административный истец Ревякина Е.Ю. в суд апелляционной инстанции не явилась, направила своих представителей. Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Забайкальскому краю в суд своих представителей не направили, о дате, месте и времени судебного заседания все участвующие в деле лица извещались надлежащим образом.
В силу части 2 статьи 306, статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с пунктом 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, выслушав объяснения представителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожиловой О.В., представителя заинтересованного лица администрации городского округа "Город Чита" Федулина В.Е., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей административного истца Ревякиной Е.Ю. - Литалиной Е.В. и Коноваловой О.Н., считающих решение суда законным, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения гаражей, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежит Ревякиной Е.Ю. на праве собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 1 октября 2018 года - л.д. 9-12).
На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/нпа "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края" (в редакции приказа от 19 августа 2015 года N 4/нпа) кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 29 декабря 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 29 ноября 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 сентября 2018 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.
Обращаясь с заявленными требованиями, административный истец представил отчет об оценке земельного участка N от 3 октября 2018 года (том 1, л.д. 15-84). Указанным отчетом подтверждается факт превышения кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Так, согласно отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N с учетом допущений и ограничений по состоянию на 29 декабря 2014 года определена в размере <данные изъяты> рубля.
Суд первой инстанции, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласился с ним и пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости.
В ходе апелляционного рассмотрения административного дела представителем административного истца Литалиной Е.В. представлено письмо ИП Платонова Е.А., утвердившего вышеназванный отчет об оценке земельного участка. Согласно указанному письму, в ходе проверки обоснованности замечаний заказчика в отчете N были выявлены недочеты, которые могли привести к некорректному определению величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете. В связи с указанными обстоятельствами данный отчет, по мнению Платонова Е.А., является недействительным и не может быть документом доказательственного значения.
Учитывая изложенные обстоятельства, в связи с наличием сомнений в обоснованности отчета об оценке от 3 октября 2018 года N и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка судебная коллегия удовлетворила ходатайство представителя административного истца Литалиной Е.В. о проведении по административному делу судебной оценочной экспертизы.
Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО Агентство "Оценка +" Бочкаевой О.Ф.
Согласно выводам экспертного заключения N от 11 апреля 2019 года отчет ИП Платонова Е.А. об оценке земельного участка от 3 октября 2018 года N соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Экспертом определена величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которая по состоянию на 29 декабря 2014 года составляет <данные изъяты> рублей (том 2, л.д. 205).
Судебной коллегией по административным делам Забайкальского краевого отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца Литалиной Е.В. о проведении по настоящему административному делу повторной судебной оценочной экспертизы. При этом судебная коллегия исходила из того, что предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы, не установлено.
Приведенные представителем истца возражения против экспертного заключения о том, что экспертом не сделан анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в качестве аналогов для сравнительного анализа выбраны земельные участки из разных групп видов разрешенного использования, не правильно применена корректировка, отклоняются судом как противоречащие содержанию экспертного заключения.
Заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении дан ответ на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
В ходе проведения экспертизы применен сравнительный подход, который в данном случае наиболее точно определяет реальную рыночную стоимость объектов. Для определения рыночной стоимости земельного участка учтены следующие факторы: месторасположение, вид разрешенного использования, размер участка, его инженерное обеспечение.
Судебная коллегия отмечает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; вопреки мнению представителя административного истца в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Чите в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; в заключении эксперта приведены необходимые корректировки; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 29 декабря 2014 года.
Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, указанная в отчете, ранее представленном административным истцом в суд первой инстанции, отличается от величины стоимости, определенной в экспертном заключении. Как указал эксперт, причиной различных результатов послужило то, что в экспертном заключении кроме предложений о предлагаемых продажах, используется информация о совершенных сделках по отчуждению земельных участков. Откорректированная покупателем стоимость наиболее точно отражает ситуацию на рынке недвижимости. Указанные обстоятельства позволяют считать результаты стоимости, определенные экспертом, более сбалансированными.
Из объяснений эксперта следует, что в связи с несбалансированностью рынка земельных участков в городе Чите для объективности были выбраны аналоги, имеющие наиболее низкую и наиболее высокую цену. Эксперт воспользовался информацией о стоимости земельных участков, которые на дату оценки были отчуждены. Кроме того, для определения рыночной стоимости объекта использовались данные о предложениях по продаже земельных участков, расположенных в городе Чите. Земельные участки, принятые в расчетах, были выбраны максимально аналогичные объекту оценки.
Доводы представителей административного истца о некорректном подборе аналогов судебная коллегия находит несостоятельными.
Экспертом в качестве аналогов, действительно, использованы объекты, относящиеся к разным видам разрешенного использования. Между тем, эти аналоги схожи по функциональному назначению и находятся в одном ценовом диапазоне.
Следует учесть, что виды разрешенного использования всех аналогов соответствуют видам разрешенного использования для территориальной зоны П4 (зона производственных объектов), в которой находится земельный участок с кадастровым номером N.
Таким образом, использование выбранных экспертом аналогов не привело к завышению рыночной стоимости объекта оценки, на что ссылаются представители административного истца.
Ссылка на ошибочное применение корректировки рыночной стоимости отклоняется судом как противоречащая содержанию экспертного заключения.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами, и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной, определенной в названном экспертном заключении ООО Агентство "Оценка +".
С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению в части размера кадастровой стоимости земельного участка, путем указания на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты>
Оснований для отмены или изменения решения суда в остальной части, в том числе в части взыскания с ответчика в пользу Ревякиной Е.Ю. судебных расходов, судебная коллегия не усматривает.
При этом доводы заявителя апелляционной жалобы о неправомерности возложения на Департамент обязанности по возмещению судебных расходов, судебная коллегия находит несостоятельным с учетом следующего.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, судебные расходы взыскиваются в пользу административного истца не только если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Оспоренная административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N многократно превышает его рыночную стоимость (в 5,3 раза). Такое превышение кадастровой стоимости над рыночной является существенным и бесспорно свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости.
Принимая во внимание указанную правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявления административного истца о взыскании судебных расходов в размере 300 рублей.
Руководствуясь ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам
определила:
решение Забайкальского краевого суда от 8 ноября 2018 года изменить в части.
Абзац второй резолютивной части решения изложить в следующей редакции. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения гаражей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей, по состоянию на 29 декабря 2014 года на период с 1 января 2018 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка