Дата принятия: 22 апреля 2020г.
Номер документа: 33а-5028/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2020 года Дело N 33а-5028/2020
Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Москаленко Ю.М.
судей Утемишевой А.Р., Сачкова А.Н.,
при секретаре Виннике А.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Хатламаджияна Рубена Дзаруковича в лице финансового управляющего Ященко Наталии Ивановны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованное лицо - Явруян Анастасия Матеосовна, о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 16 декабря 2019 года.
Заслушав доклад судьи Утемишевой А.Р., судебная коллегия по административным делам
установила:
Хатламаджиян Р.Д. в лице финансового управляющего Ященко Н.И. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее- Управление Росреестра по РО) с административным иском о признании незаконным решения от 06.09.2019 N 61/029/002/2019-4813 о приостановке действий по регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, а именно долю в земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (722,4 баллогектар); обязании осуществить государственную регистрацию перехода права на долю в земельном участке на основании заявлений участников сделки и приложенных к ним документов.
В обоснование требований административного иска указано, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2017 Хатламаджиян Р.Д. признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утверждена Ященко Н.И.
В ходе процедуры банкротства установлено, что Хатламаджияну Р.Д. на праве общей долевой собственности принадлежит доля в земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (722,4 баллогектар).
11.12.2018 Арбитражным судом Ростовской области утверждены Предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника с установлением начальной цены имущества должника и порядка его реализации. 25.03.2019 и 16.05.2019 проведены открытые торги в виде аукциона по продаже имущества должника, в том числе на торги была выставлена доля в указанном выше земельном участке. Торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.
23.07.2019 на торгах посредством публичного предложения реализована доля Хатламаджияна Р.Д. в земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (722,4 баллогектар). Победителем на торгах признана ИП ФИО8, которая являлась агентом Явруян A.M. 29.07.2019 с Явруян A.M. (в лице агента) заключен договор купли-продажи, который вместе с необходимыми приложениями 27.08.2019 сдан на регистрацию перехода права собственности в МФЦ.
28.08.2019 в МФЦ подано заявление административного истца о регистрации перехода права на долю в земельном участке. К заявлению были приложены все документы, подтверждающие проведение открытых торгов, порядок торгов утвержден определением Арбитражного суда Ростовской области. Однако 06.09.2019 государственным регистратором права вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что покупатель не является участником общей долевой собственности. При этом регистратор ссылается на абз.2 п.1 ст.12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Административный истец считает приостановку регистрации неправомерной, поскольку при продаже доли с публичных торгов право преимущественной покупки продаваемой доли у участников общей долевой собственности отсутствует. Такое толкование приведенной нормы права согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 апреля 2011 года N 569-О-О. Преимущественное право покупки доли в случаях, предусмотренных ст.255 ГК РФ, имеет место у участников общей долевой собственности лишь на этапе обращения кредитора с предложением о выкупе доли, принадлежащей должнику. На этапе же проведения самих торгов преимущественным правом покупки доли не обладает никто, в том числе сособственники; такая доля продается на рыночной основе и может быть приобретена любым лицом, предложившим за нее наибольшую цену. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих порядок обращения взыскания кредиторами на принадлежащую должнику долю в праве собственности на земельный участок. Каких-либо условий о необходимости предварительного выдела земельного участка в счет этой доли либо о принятии судом по заявлению кредитора или пристава отдельного судебного акта об обращении взыскания на долю в праве собственности на земельный участок в этом Федеральном законе также не содержится. Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость предварительного выдела земельного участка в счет земельной доли должника.
Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 16 декабря 2019 года требования административного искового заявления Хатламаджияна Р.Д. в лице финансового управляющего Ященко Н.И. удовлетворены.
Суд признал незаконным решение Управления Росреестра по Ростовской области о приостановлении действий по регистрации права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 722,4 баллогектар, выраженное в уведомлении от 06.09.2019 N 61/029/002/2019-4813.
Обязал Управление Росреестра по Ростовской области осуществить государственную регистрацию перехода доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:25:0000000:139 в размере 722,4 баллогектар на основании заявлений участников договора купли-продажи имущества N Т-9 от 29.07.2019 и приложенных к ним документов.
В апелляционной жалобе заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по РО считает решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований.
Заявитель указывает, что земельная доля может быть продана на открытых торгах после выделения земельного участка в счет земельной доли. Если такого выделения не происходит, реализация доли должна проходить среди лиц, которые имеют право на приобретение такого вида имущества. Приобретатель земельной доли Явруян А.М. не относится к лицам, перечисленным абз. 2 п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в связи с чем, по мнению заявителя, приостановление действий по государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении спорного объекта осуществлено в соответствии с нормами действующего законодательства.
Заявитель апелляционной жалобы обращает внимание на то, что нормы Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" являются специальными по отношению к общим нормам гражданского законодательства, в том числе Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", и подлежат приоритетному применению при регулировании оборота земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Принудительный характер торгов не исключает права участников долевой собственности на реализацию преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
В возражениях на апелляционную жалобу Хатламаджиян Р.Д. в лице финансового управляющего Ященко Н.И. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Дело рассмотрено в порядке ст. 150 КАС Российской Федерации в отсутствие административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, не возражавших на рассмотрение дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 310 КАС Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.
В силу ч.ч. 3, 5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В силу п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Удовлетворяя требования Хатламаджияна Р.Д. в лице финансового управляющего Ященко Н.И. о признании незаконным решения о приостановке действий по регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права, суд первой инстанции исходил из того, что реализация имущества Хатламаджияна Р.Д. производилась в соответствии с требованиями норм Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", носящих специальный характер и имеющих приоритетное значение по отношению к положениям Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". При этом нормами Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе определяющими условия продажи имущества и имущественных прав гражданина, признанного несостоятельным, не предусмотрена необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2017 по делу N А53-26314/2016 Хатламаджиян Р.Д. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим Хатламаджияна Р.Д. утверждена Ященко Н.И. - член Союза арбитражных управляющих "Авангард".
В процедуре банкротства установлено, что Хатламаджияну Р.Д. принадлежит доля в размере 722,4 баллогектар в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 57 074 639 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, относящийся к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
11.12.2018 Арбитражным судом Ростовской области утверждены Предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника с установлением начальной цены имущества должника и порядка его реализации, которые среди прочего предусматривают реализацию доли Хатламаджияна Р.Д. в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 722,4 баллогектар.
25.03.2019 и 16.05.2019 проведены открытые торги в виде аукциона по продаже имущества должника, в том числе на торги была выставлена доля в указанном выше земельном участке. Торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.
23.07.2019 на торгах посредством публичного предложения реализована доля Хатламаджиян Р.Д. в земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 722,4 баллогектар. Победителем на торгах признана ИП ФИО8, которая являлась агентом Явруян А.М.
29.07.2019 с Явруян A.M. (в лице агента ФИО8) заключен договор купли-продажи N Т-9, согласно которому, предметом договора является доля в размере 722,4 баллогектар в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, которая продана покупателю по цене 470 000 рублей, установленной протоколом N 39669-ОТПП/2 о результатах открытых торгов.
Договор от 29.07.2019 вместе с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности, а также другими необходимыми документами сданы сторонами договора на регистрацию перехода права собственности в МФЦ.
06.09.2019 государственным регистратором права Мясниковского отдела Управления Росреестра по Ростовской области со ссылкой на п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" принято решение о приостановлении действий по регистрации права на долю в размере 722,4 баллогектар в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выраженное в уведомлении от 06.09.2019 года N 61/029/002/2019-4813. Решение мотивировано тем, что покупатель Явруян А.М. не является участником общей долевой собственности, в связи с чем имеет место нарушение абз.2 п.1 ст.12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Хатламаджиян Р.Д. в лице финансового управляющего Ященко Н.А. обратился в апелляционную комиссию, созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением об обжаловании решения о приостановлении осуществления государственной регистрации права.
Апелляционной комиссией по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета 10.10.2019 было принято решение об отказе в принятии к рассмотрению заявления Хатламаджияна Р.Д. об обжаловании решения о приостановлении со ссылкой на ч.4 ст.26.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".
В силу п.1 ст.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.
В соответствии с п.3 ст.232 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.
Согласно п.1 ст.213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с п.п. 1, 3 ст.213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона. Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение.
Нормы Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, лишь остальным участникам общей собственности.
Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.
Публичные торги являются оптимальным способом продажи имущества должника. Благодаря используемым принципам определения покупателя имущества, названная процедура не только создает равные условия участия всех претендентов в покупке имущества должника, но и отвечает интересам кредиторов в деле о банкротстве.
В данном случае судом установлено, что продажа доли в праве общей долевой собственности Хатламаджияна Р.Д. на земельный участок производилась в рамках процедуры банкротства на торгах посредством публичного предложения, с победителем торгов заключен договор купли-продажи, согласно которому предметом договора является доля в размере 722,4 баллогектар в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, проданная по цене 470 000 рублей, установленной протоколом о результатах открытых торгов. Торги, равно как и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от 29.07.2019 в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.
Кроме того, сведений о наличии правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества Хатламаджияна Р.Д., в том числе собственников долей в праве общей долевой собственности на указанный выше земельный участок, о нарушении прав данных лиц при продаже спорной земельной доли, в материалах дела не имеется.
При таком положении, районный суд пришел к правильному выводу об отсутствии у административного ответчика правовых оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Доводы апелляционной жалобы вышеуказанных обстоятельств не опровергают, ссылок на факты, способные повлиять на исход дела, не содержат.
Учитывая изложенное, отсутствуют основания для удовлетворения требований апелляционной жалобы, которая не содержит оснований к отмене законного и обоснованного решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам
определила:
решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 16 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
