Определение судебной коллегии по административным делам суда Еврейской автономной области от 22 июля 2020 года №33а-501/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июля 2020 года Дело N 33а-501/2020
Судебная коллегия по административным делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Гаврикова И.В.,
судей Папуловой С.А., Золотаревой Ю.Г.,
при секретаре судебного заседания Шаровой Ю.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Полонского К. М. к управлению государственного строительного надзора и экспертизы Еврейской автономной области, начальнику управления ГСНЭ ЕАО Плотникову А. Л. о признании незаконным решения от 29.01.2020 и возложении обязанности совершить определённые действия
по апелляционной жалобе административного истца Полонского К.М. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 27.05.2020.
Заслушав доклад судьи Папуловой С.А., пояснения административного истца Полонского К.М., законного представителя административного ответчика, административного ответчика начальника управления ГСНЭ ЕАО Плотникова А.Л., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Полонский К.М. обратился в суд с административным иском о признании незаконным решения начальника управления государственного строительного надзора и экспертизы Еврейской автономной области (далее - управление ГСНЭ ЕАО) Плотникова А.Ю. от 29.01.2010 (исх. N 69/20) об отказе включить в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - реестр проблемных объектов) объект незавершённого строительства - многоквартирный дом (далее - МКД), расположенный по адресу: ЕАО, <...> обязать управление ГСНЭ ЕАО включить названный объект незавершённого строительства в реестр проблемных объектов, информацию о чём разместить в Единой информационной системе жилищного строительства.
Требования мотивированы тем, что названный объект незавершённого строительства принадлежит обществу с ограниченной ответственностью <...> (далее - ООО <...>, общество), которое решением Арбитражного суда ЕАО от 04.07.2017 по делу N А16-431/2017 признано несостоятельным (банкротом), и поскольку общество является застройщиком, при рассмотрении дела о признании ликвидируемого должника - ООО <...> несостоятельным (банкротом) применялись правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В связи с тем, что застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, в январе 2020 года он (Полонский К.М.) обратился в управление ГСНЭ ЕАО о включении названного объекта незавершённого строительства в реестр проблемных объектов, в чём было отказано в связи с отсутствием государственной регистрации договоров долевого участия на строительство указанного МКД.
К участию в деле привлечены: определением суда от 24.04.2020 в качестве административного ответчика - начальник управления ГСНЭ ЕАО Плотников А.Л., определением суда от 15.05.2020 в качестве заинтересованного лица - конкурсный управляющий ООО <...> Бичуцкий Д.Б.
27.05.2020 суд первой инстанции вынес решение, которым административное исковое заявление оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе административный истец Полонский К.М. просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, которым административный иск удовлетворить.
Анализируя положения Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, Письма Верховного Суда РФ от 30.01.213 N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), определений Верховного Суда РФ по конкретным делам, указывает, что заключенная между ним (Полонским К.М.) и ООО <...> сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учётом сложившихся отношений, фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, его заключение состоялось после 01.04.2005, в связи с чем вывод суда о том, что положения Федерального закона N 214-ФЗ не распространяются на правоотношения, сложившиеся между ним (Полонским К.М.) и обществом, нельзя признать правильным.
Обращает внимание, что вступившим в законную силу решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 02.06.2017 установлено, что фактически между сторонами заключен договор долевого строительства, поскольку из смысла договора следует, что по договору купли-продажи продавалась фактически не построенная квартира с привлечением на строительство денежных средств истца.
Ссылаясь на положения пунктов 8, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", считает, что поскольку между ним (Полонским К.М.) и ООО <...> заключен договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, при этом предварительный договор устанавливает обязанность до заключения основного договора уплатить существенную часть цены, что им и было сделано, то данный договор квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, который не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами, в связи с чем договор долевого участия заключенный с ООО <...>, поименованный как предварительный договор купли-продажи, на который распространяются требования Федерального закона N 214-ФЗ, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
В возражениях на апелляционную жалобу законный представитель административного ответчика, административный ответчик начальник управления ГСНЭ ЕАО Плотников А.Л. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Указывает, что предварительный договор долевого участия представляет собой соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия на предварительно оговоренных условиях, и однозначно можно заявить, что названное соглашение никаким образом не подпадает по действие Федерального закона N 214-ФЗ.
Обращает внимание, что договор долевого участия гарантирует дольщику получение в собственность жилого помещения, которое до окончания строительства жилого дома будет состоять у него в залоге. Этот договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра и только после этого будет иметь юридическую силу, что защищает участника долевого строительства от повторной продажи его квартиры третьим лицам.
Указывает, что для того, чтобы иметь право на заключение договора долевого участия, строительная компания должна соответствовать всем требованиям Федерального закона N 214-ФЗ и строго соблюдать его условия, тогда как для заключения предварительного договора долевого участия, ничего не требуется, застройщик берёт на себя минимум обязательств и практически не несёт финансовых рисков.
Отмечает, что в соответствии с действующим законодательством, в предварительном договоре должен быть указан срок, отведённый на оформление основного соглашения. Если такой срок не установлен, по умолчанию он составляет 1 год и если на протяжении этого времени договор долевого участия так и не будет подписан, и ни одна из сторон не предложила его оформить, то обязательства полностью прекращаются. В течение 6 месяцев по истечении действия предварительного договора долевого участия покупатель вправе обратиться в суд, чтобы он принудил застройщика оформить основной договор долевого участия, либо подать заявление об аннулировании договора и возврате денежных средств.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Полонский К.М. доводы жалобы поддержал.
Законный представитель административного ответчика, административный ответчик начальник управления ГСНЭ ЕАО Плотников А.Л. возражал относительно доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Заинтересованное лицо конкурсный управляющий ООО <...> Бичуцкий Д.Б. в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещён заблаговременно надлежащим образом, просил дело рассмотреть без его участия, в связи с этим на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в его отсутствие.
Рассмотрев в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ административное дело в полном объёме, оценив имеющиеся в деле доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно неё, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованием об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.
Из материалов административного дела следует, что Полонский К.М. обратился в суд с названным административным иском 21.04.2020 в установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трёхмесячный срок со дня направления оспариваемого ответа 29.01.2020 (исх. N 69/20).
Как установлено из материалов дела, 18.03.2011 между ООО <...> и Полонским К.М. заключен предварительный договор, согласно которому ООО <...> намерено продать в строящемся доме, имеющем адресный ориентир: ЕАО, <...>, расположенную на шестом этаже, подъезд N 2, общей площадью <...> кв. м. Стоимость указанной квартиры составила <...> руб. Полное окончание строительства дома - IV квартал 2011 года. Стороны взяли на себя обязательства до 31.01.2012 заключить договор купли-продажи квартиры. Данный договор нотариально удостоверен.
Согласно платежным поручениям N <...> и N <...> от <...> Полонский К.М. оплатил ООО <...> по предварительному договору купли-продажи от 18.03.2011 в общей сложности <...> руб.
31.01.2012 в адрес ООО <...> направлено требование о заключении договора купли-продажи.
Застройщиком в предусмотренные договорами срок спорное жилое помещения Полонскому К.М. не передано.
Решением Арбитражного суда ЕАО от 04.07.2017 по делу N А16-431/2017 ООО <...> признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Из указанного решения следует, что поскольку должник является застройщиком, определением от 26.04.2017 суд определилприменить при рассмотрении дела о признании ликвидируемого должника - ООО <...> несостоятельным (банкротом) правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Лицом, участвующим в деле о банкротстве должника - застройщика, признано управление государственного строительного надзора и экспертизы Еврейской автономной области.
Определением упомянутого суда от 09.10.2017 требование Полонского К.М. о передаче указанной квартиры стоимостью <...> руб. включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО <...>.
27.01.2020 Полонский К.М. обратился в управление ГСНЭ ЕАО с заявлением о включении объекта незавершённого строительства - многоквартирного дома, расположенного по адресу: ЕАО<...>, в реестр проблемных объектов, а также размещении необходимой информации по данному объекту в Единой информационной системе жилищного строительства.
Решением управления ГСНЭ ЕАО от 29.01.2020 (исх. N 69/20) Полонскому К.М. отказано во включении сведений об указанном объекте в реестр проблемных объектов, в связи с тем, что управление не нашло подтверждения, что строительство указанного объекта незавершённого строительства сопровождалось заключением договоров участия в долевом строительства (государственная регистрации договоров долевого участия на строительство указанного многоквартирного дома отсутствует).
Суд первой инстанции, проанализировав нормы Федерального закона 214-ФЗ, пришёл к выводу о законности оспариваемого ответа, руководствуясь тем, что оспариваемое решение принято уполномоченным административным органом в рамках представленных полномочий, оснований для включения спорного МКД в реестр проблемных объектов не имеется, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела размер доли в праве общей долевой собственности не определён, право собственности на объект недвижимости за Полонским К.М. не зарегистрировано, зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве отсутствуют. На территории ЕАО отсутствует реестр проблемных объектов, фонд ЕАО в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства, не создан.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом.
Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции РФ).
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ, которым также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1).
Статьёй 4 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3).
Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (часть 4).
Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ (в том числе в Обзорах судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённых Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 и от 19.07.2017) после закрепления специальных требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, привлечение денежных средств осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учёта требований Федерального закона N 214-ФЗ, в связи с чем при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершённых в нарушение требований Федерального закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Как видно из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры от 18.03.2011, он фактически содержит все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ.
Кроме того, указанный предварительный договор купли-продажи квартиры вступившим в законную силу решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 02.06.2017 был признан договором участия в долевом строительстве.
Из системного анализа указанных норм права и исходя из буквального значения сведений, содержащихся в предварительном договоре от 18.03.2011, следует, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона N 214-ФЗ.
Следовательно, оснований не применения к представленному административным истцом предварительному договору положений Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе и предусмотренные им меры защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, не имеется.
Вопреки утверждению законного представителя административного ответчика, административного ответчика начальника управления ГСНЭ ЕАО Плотникова А.Л., отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ЕАО, <...>, не имеет правового значения, поскольку содержащееся в Федеральном законе N 214-ФЗ требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд РФ в определении от 23.03.2010 N 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов. Иное толкование данного требования закона не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, поскольку повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.
Частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции, действующей на момент рассмотрения административного дела) установлено, что Единый реестр проблемных объектов представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - проблемные объекты).
Из буквального толкования вышеназванной нормы следует, что для признания объекта проблемным достаточно установить наличие любого из перечисленных условий.
Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ в часть 1.1 статьи 23.1 Федерального закона N 214-ФЗ внесены изменения, согласно которым под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона.
Из изложенного следует, что в случае применения правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при банкротстве застройщика, указанный объект подлежит включению в единый реестр проблемных объектов.
Как указано выше, решением Арбитражного суда ЕАО от 04.07.2017 по делу N А16-431/2017 ООО <...> признано несостоятельным (банкротом), и поскольку общество является застройщиком, при рассмотрении дела о признании ликвидируемого должника - ООО <...> несостоятельным (банкротом) применялись правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Таким образом, сведения об объекте незавершённого строительства - многоквартирном доме, расположенном по адресу: ЕАО, <...>, подлежат включению в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона N 214-ФЗ.
Согласно части 1.2 статьи 23.1 Федерального закона N 214-ФЗ Единый реестр проблемных объектов формируются в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации.
В силу части 3.1, 5 статьи 23.3 Федерального закона N 214-ФЗ субъектами информации являются, в числе прочих, контролирующие органы, которые размещает в системе, в том числе, сведения из утверждённого высшим должностным лицом субъекта РФ (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ) плана-графика реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включённых в реестр проблемных объектов, и информацию по реализации мероприятий указанного плана-графика.
Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства" утверждены Правила размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, согласно которым информация размещается указанными в части 3.1 статьи 23.3 Федерального закона N 214-ФЗ субъектами информации самостоятельно (пункт 2).
Под контролирующими органами в настоящих Правилах понимаются осуществляющие государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых осуществляется такое строительство (пункт 4).
В соответствии с Положением об управлении государственного строительного надзора и экспертизы Еврейской автономной области, утверждённым постановлением правительства Еврейской автономной области от 02.07.2013 N 298-пп, управление ГСНЭ ЕАО является органом исполнительной власти Еврейской автономной области, формируемым правительством Еврейской автономной области, реализующим полномочия Еврейской автономной области в том числе, в сфере осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Еврейской автономной области (абзац 9 пункта 1.1).
Из анализа приведённых норм права следует, что в настоящее время законодателем установлен упрощённый порядок реализации механизма защиты прав граждан - участников долевого строительства, позволяющий в автоматическом режиме, путём использования систем взаимодействия между органами исполнительной власти осуществлять мероприятия по восстановлению нарушенных прав граждан.
Кроме того, из оспариваемого решения не следует, что у управления ГСНЭ отсутствуют полномочия по внесению сведений в реестр проблемных объектов, в связи с чем, довод начальника управления ГСНЭ ЕАО Плотникова А.Ю. об обратном подлежит отклонению по вышеуказанным основаниям.
Исходя из изложенного, решение от 29.01.2010 (исх. N 69/20), не соответствует действующему законодательству. Поэтому решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении требований административного истца.
Руководствуясь статьями 307- 311 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 27.05.2020 отменить, вынести по административному делу новое решение, которым административное исковое заявление Полонского К.М. удовлетворить.
Решение начальника управления государственного строительного надзора и экспертизы Еврейской автономной области Плотникова А.Ю. от 29.01.2020 (исх. N 69/20) об отказе включить в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект незавершённого строительства - многоквартирный дом, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, <...>, признать незаконным.
Обязать управление государственного строительного надзора и экспертизы Еврейской автономной области включить в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" сведения об объекте незавершённого строительства - многоквартирном доме, расположенном по адресу: Еврейская автономная область, <...>.
Об исполнении данного решения сообщить в суд и административному истцу Полонскому К.М.
Апелляционную жалобу административного истца Полонского К.М. считать удовлетворенной.
Председательствующий И.В. Гавриков
Судьи С.А. Папулова
Ю.Г. Золотарева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка