Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Коми от 15 июля 2019 года №33а-4345/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июля 2019 года Дело N 33а-4345/2019
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Коми в составе председательствующего судьи Соболева В.М.,
судей Колесниковой Д.А., Пристром И.Г.,
при секретаре судебного заседания Тырышкиной Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 июля 2019 года в г.Сыктывкаре административное дело по апелляционной жалобе административного ответчика Управления Росреестра по Республике Коми на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25 апреля 2019 года, которым
административное исковое заявление Косныревой М.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от <Дата обезличена> года <Номер обезличен>, удовлетворено частично.
Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от <Дата обезличена> года <Номер обезличен> признано незаконным в части основания приостановления регистрации по пункту 54 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В остальной части административное исковое заявление Косныревой М.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве от <Дата обезличена> года <Номер обезличен>, оставлено без удовлетворения.
Заслушав доклад материалов административного дела судьи Колесниковой Д.А., объяснения представителя административного ответчика Управления Росреестра по Республике Коми Ульяновой Н.А., судебная коллегия по административным делам
установила:
Коснырева М.А. подала в Сыктывкарский городской суд Республики Коми административное исковое заявление о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в регистрации договора уступки прав требования (цессии) от <Дата обезличена> года на квартиру N ... в строящемся жилом доме по адресу: <Адрес обезличен>, - заключенным между Косныревой М.А. и ООО "...". В обоснование требований указано, что приведенные административным ответчиком в своем уведомлении о приостановлении регистрации договора основания незаконны, поскольку факт полной оплаты участия в долевом строительстве квартиры был ранее установлен Управлением Росреестра по Республике Коми при регистрации самого договора участия в долевом строительстве, тогда как в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации недвижимости к компетенции органа регистрации прав относится, в том числе и проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
В своих возражениях требованиям административного истца Управление Росреестра по Республике Коми выразило несогласие, ссылаясь на установленные законодателем основания, наличие которых предписывает обязательное приостановление государственной регистрации прав, к каким относятся и обстоятельства, названные в уведомлении о приостановлении регистрации договора цессии, что не является отказом, как об этом указано в административном иске.
По итогам рассмотрения административного суд первой инстанции постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.
Не соглашаясь с решением суда, находя его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, а равно подлежащим отмене, административный ответчик Управление Росреестра по Республике Коми обратилось в Верховный Суд Республики Коми с апелляционной жалобой, в обоснование требований которой привело аналогичные ранее занимаемой позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции доводы.
Возражений доводам апелляционной жалобы материалы административного дела не содержат.
При рассмотрении дела в судебном заседании апелляционной инстанции участие принял представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Коми Ульянова Н.А., поддержавшая доводы жалобы, иные лица, участвующие в рассмотрении административного, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своего участия не обеспечили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным в соответствии со статьёй 307 Кодекса административного судопроизводства РФ рассмотреть дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснения представителя административного ответчика, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме, в соответствии с положениями части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 176 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным. Соответственно, оно должно быть принято при точном соответствии норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия по административным делам находит, что обжалуемое судебное решение указанным требованиям закона соответствует.
Порядок и основания проведения государственной регистрации, а также требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно части 3 статьи 1 названного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация носит публичный характер, государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права. В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.
При рассмотрении административного дела судом первой инстанции установлено, что между ООО "..." (Застройщик) и ООО "..." (Дольщик) <Дата обезличена> года заключен договор участия в долевом строительстве <Номер обезличен> предметом которого является долевое участие Дольщика в финансировании строительства дома в объеме, установленном договором, и принятии по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома - квартиры <Номер обезличен> (строительный номер), количество комнат 1, общей проектной площадью 37,43 кв.м, жилой площадью 17,43 кв.м, расположенной в доме по ул. <Адрес обезличен>.
Стоимость жилого помещения определена сторонами приведенного договора в размере 1 983 790 рублей из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м. Пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве от <Дата обезличена> года стороны предусмотрели, что стоимость квартиры в размере 1 983 790 рублей передается в счет уменьшения задолженности по договору займа от <Дата обезличена> года.
Из условий договора от <Дата обезличена> года, заключенному между ООО "... (Цедент) и Косныревой М.А. (Цессионарий), Цедент переводит, а Цессионарий принимает право требования перед ООО "..." на указанную выше квартиру, стоимость которой оценена сторонами в сумме 1 347 480 рублей.
Материалами дела подтверждается, что <Дата обезличена> года Косныревой М.А. и представителем ООО "..." ... в регистрирующий орган поданы документы на регистрацию договора уступки права требования.
Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства предусмотрены в статье 48 Федеральный закон от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Так, в силу части 10 статьи 48 Федерального закона от 13июля 2015 года N218-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
Уведомлением Управления Росреестра по Республике Коми от <Дата обезличена> года <Номер обезличен> приостановлена государственная регистрация договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве со ссылкой, в том числе на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Между тем, справка о полной (частичной) уплате цены договора участия в долевом строительстве заявителями в регистрирующий орган не представлена.
Как следует из положений статьи 26 Закона N218-ФЗ в случае установления причин, перечисленных в части 1 статьи 26 названного федерального закона, государственный регистратор принимает решение о приостановлении осуществления государственного регистрации по общему правилу на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении.
Судебная коллегия учитывает, что Управлением Росреестра по Республике Коми была приостановлена государственная регистрация договора об уступке права требования в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав, и предложено устранить недостатки, препятствующие проведению такой регистрации. Однако регистрирующему органу не представлена справка о полной (частичной) уплате цены договора участия в долевом строительстве.
С учетом законоположений, приведенных выше, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что наличие документов, подтверждающих факт уплаты названной суммы, которыми располагают материалы дела правоустанавливающих документов при регистрации договора участия в долевом строительстве, не влечет незаконность выводов регистрирующего органа в рассматриваемой части, поскольку такие документы административный истец обязан представить регистрирующему органу при обращении с заявлением о регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что при проведении правовой экспертизы государственным регистратором установлено из сведений, содержащихся в письме Службы Республики Коми стройжилтехнадзора от <Дата обезличена> года, что у ООО "...", являющегося застройщиком многоквартирного дома по адресу: <Адрес обезличен> - отсутствует право привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов, в связи с отсутствием у застройщика банковского счета в уполномоченном банке, что наряду с приведенным выше основанием, также служило поводом для принятия решения о приостановлении государственной регистрации договора об уступке права требования, о чем со ссылкой на пункт 54 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" регистрирующий орган в своем уведомлении информировал сторон договора об уступке права требования.
Суд первой инстанции, разрешая требования административного истца, оспаривавшего уведомление о приостановлении государственной регистрации, оценивая наличие законных оснований у регистрирующего органа для применения положений пункта 54 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", учитывая при этом положения статей 382, 384, 388-390 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая содержание существующих взаимных прав и обязанностей, при том, что стороны договора уступки права требования не являются ни застройщиком, ни лицом, привлекающим денежные средства в смысле, придаваемом Федеральным законом N 214-ФЗ, в связи с чем, пришел к выводу, что уведомления о приостановлении государственной регистрации договора уступки права требования в части оснований, предусмотренных пунктом 54 части 1 статьи 26 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости является незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы участников данного договора цессии.
Судебная коллегия применительно к частям 9, 11 статьям 226 Кодекса административного судопроизводства РФ соглашается с судом первой инстанции в том, что Управлением Росреестра по Республике Коми не доказаны обстоятельства, имеющие значение, и не представлены доказательства, подтверждающие, что для принятия оспариваемого решения о приостановлении государственной регистрации имелось рассматриваемое основания, которое бы соответствовало нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 2.3 статьи 3 Закона N214-ФЗ застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке. Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. Операции по списанию средств с банковского счета застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 Закона N214-ФЗ.
При этом положения части 2.3 статьи 3 Закона N214-ФЗ применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных статьей 8 Закона N175-ФЗ (часть 7 статьи 8 Закона N175-ФЗ).
В соответствии с частью 8 статьи 8 Закона N175-ФЗ если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, то в течение двух месяцев со дня вступления в силу Закона N175-ФЗ он обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика. Кроме того, по расчетному счету такого застройщика не допускается совершение операций, перечисленных в части 3 статьи 18 Закона N214-ФЗ, за исключением исполнения обязательств, которые возникли до 1 июля 2018 года
Таким образом, застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, обязан иметь банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство.
При этом, если счет в уполномоченном банке был открыт ранее, застройщик не обязан открывать новый расчетный счет. Сведения об имеющемся счете необходимо указать в проектной декларации.
Учитывая, что договор участия в долевом строительстве от <Дата обезличена> года, заключенный на основании разрешения на строительство от <Дата обезличена> года, прошел правовую экспертизу регистрирующего органа, в том числе на предмет соответствия застройщика предъявляемым к нему законодателем требованиям, государственная регистрация которого произведена <Дата обезличена> года, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии у регистрирующего органа при установленных фактических обстоятельствах приостанавливать государственную регистрацию на основании пункта 54 части 1 статьи 26 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы административного ответчика воспроизводят доводы, приведенные им в суде первой инстанции, не содержат правовых оснований к отмене решения суда.
Каких-либо нарушений норм материального и процессуального закона, предусмотренных статьи 310 Кодекса административного судопроизводства, являющимися основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке, судебной коллегией не установлено. При таком положении оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия по административным делам
определила:
решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного ответчика Управления Росреестра по Республике Коми - без удовлетворения.
Председательствующий -
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка