Определение Судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 28 февраля 2018 года №33а-420/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 февраля 2018 года Дело N 33а-420/2018
Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе
председательствующего Кулаковой И.А.,
судей Зиновьевой О.Н., Пелевиной Н.В.,
при секретаре Ивановой Т.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Бибикова В.И. на решение Костромского областного суда от 01 декабря 2017 года, которым удовлетворено административное исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.
Признано несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 07 июня 2017 года N670 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 44:27:061201:1026 в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 апреля 2017 года.
Постановлено исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 07 июня 2017 года N670 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:27:061201:1026 в сумме 6 677 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Зиновьевой О.Н., выслушав объяснения представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Галас Т.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Полушкиной Е.А., полагавшей апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, возражения относительно апелляционной жалобы представителя Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы Комиссаровой А.С., судебная коллегия
установила:
Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее - Управление) обратилось в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области N670 от 07.06.2017 г. незаконным, исключении из сведений государственного кадастра недвижимости кадастровой стоимости, установленной указанным решением.
Требования мотивированы тем, что пользование земельным участком с кадастровым номером 44:27:061201:1026, площадью 6 962 кв.м., расположенным по адресу: г. <адрес>, осуществляет ООО "Актив". Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 20 апреля 2017 года утверждена в размере 30 763 128,34 руб. ООО "Актив" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. Решением Комиссии N 670 от 07.06.2017 г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной 6 677 000 руб.
Управление полагает незаконным и необоснованным данное решение, поскольку отчет N6797 от 20.04.2017 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, на основании которого принято решение, не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, федеральным стандартам оценки.
Из трех выбранных оценщиком в качестве объектов-аналогов земельных участков, объект-аналог N3 на публичной кадастровой карте находится за пределами границы города Костромы и относится к населенному пункту ближайшей окрестности областного центра, а оцениваемый объект находится в зоне города с индустриальной застройкой, между тем оценщик не сделал корректировку на местоположение.
Все поправки, которые вносит оценщик при расчетах, приняты для земельных участков под объекты придорожного сервиса, а при введении корректировки на расположение относительно "красной" линии крупных автодорог оценщиком применяются поправки для земельных участков, граничащих с "красной" линией под офисно-торговую застройку. В связи с этим применяемая в отчете поправка на элемент сравнения "Расположение относительно красной линии" для земельных участков под офисно-торговую недвижимость принята неверно.
Таким образом, оценщиком нарушены требования пункта 10 ФСО N1, а также требования подпункта "б" пункта 22 ФСО N7.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Костромской области, департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ООО "Актив".
Судом по делу постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибиков В.И., полагая решение суда незаконным, необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска.
Обосновывая апелляционную жалобу, указывает, что при рассмотрении на заседании Комиссии заявления ООО "Актив" от 19 мая 2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 44:27:061201:1026 в размере рыночной стоимости установлено, что данное заявление соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Отчет об оценке оформлен в соответствии с положениями статьи 11 названного Закона и требованиями федеральных стандартов оценки к содержанию отчета и описанию используемой при проведении оценки информации.
Заключение эксперта ФИО1., положенное в основу решения суда, носит противоречивый характер, поскольку в заключении в разделе "результаты исследований" (п. 9.2) эксперт подтверждает, что форма и содержание разделов отчета соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, описание объектов оценки выполнено в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, выбранные методы расчета рыночной стоимости соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта не содержат ссылки на нарушение норм законодательства об оценочной деятельности в части использования объектов аналогов N2 и N3, носят субъективный характер и не соответствуют действительности.
Объявление о продаже объекта аналога N2 позволяет сделать вывод об источнике информации - сайт "аvito.ru" и дате подготовки 01.03.2017 г. В тексте объявления содержатся все ценообразующие факторы: адрес объекта, цена, вид права, расположение относительно дороги - 1 линия, без построек, все коммуникации, которые достаточны для проведения сравнения с объектом оценки. Оценщик идентифицирует этот участок как два смежных участка с кадастровыми номерами N:799 (площадью 1 562 кв.м) и N238 (площадью 5 929 кв.м). Оба участка расположены в зоне П-3, которая позволяет использовать их, в том числе и под предприятия автосервиса, т.е. продаваемый участок сопоставим с объектом оценки по виду разрешенного использования. Поскольку участок (по тексту объявления) выставлялся на продажу целиком, нельзя говорить о том, что часть участка расположена внутриквартально. Замечание эксперта в отношении 4 000 кв.м. автомобильной парковки некорректно, поскольку из текста объявления следует, что предмет продажи именно земельный участок площадью 7 500 кв.м., цена которого 12 300 000 руб. Информация об участках подтверждается сведения ЕГРН.
Выводы эксперта по объекту N3 также не соответствуют действительности. Данный участок находится на границе г. Костромы и Костромского района, которая проходит именно по улице Индустриальной, в отчете оценщик фиксирует, что территориально участок располагается в конце ул. Индустриальной, т.е. фактически в городе, необходимость введения корректировки на местоположение отсутствует. В данном случае оценщиком не допущено нарушений ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требований ФСО, поскольку отчет об оценке представляет собой документ, который содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. Содержание отчета N6797 позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п. 8 ФСО N3). В этом случае замечания эксперта носят субъективный характер.
Не согласен с выводом суда о том, что отказ оценщика от введения корректировки на местоположение в отношении объекта аналога N3 привел к нарушению требований пунктов 10, 12 ФСО N3, пп. "б" п. 22 ФСО N7, раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, поскольку указанные нормы носят общий характер и не предусматривают необходимость введения корректировки на местоположение в любом случае. Применение любой корректировки или отказ от ее применения являются результатом экспертного суждения оценщика. В судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердила, что не может сказать, какая норма законодательства об оценочной деятельности нарушена оценщиком ФИО2 при составлении отчета N6797.
Расположение относительно автомагистрали имеет существенное значение при оценке объектов промышленного назначения только под индустриальную застройку, а корректировка на "красную" линию имеет существенное значение только для объектов торгово-офисного назначения, т.е. объектов коммерческого назначения относящихся к 5 группе. Поскольку в отчете оценщик относит объект оценки к сегменту рынка - коммерческое строительство, введение корректировки на "красную" линию по значению под офисно-торговую застройку обоснованно, а вывод эксперта о том, что факторы, влияющие на стоимость земельного участка определены неправильно, так как правильно применять поправку на элемент сравнения расположение относительно автомагистралей не соответствует действительности.
Скидка на торг взята оценщиком из официального первого издания "Справочника оценщика недвижимости 2016", том III, и не выходит за пределы интервала, что исключает наличие нарушения в отчете.
Поскольку выводы эксперта о допущенных оценщиком нарушениях не соответствуют действительности, заключение не может быть признано достоверным доказательством несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Представители заинтересованных лиц - администрации Костромской области, департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ООО "Актив" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дала и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 44:27:061201:1026, площадью 6 962 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов придорожного сервиса, находится в пользовании ООО "Актив". На указанном земельном участке расположено находящееся в собственности ООО "Актив" нежилое строение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты>
Актом об определении кадастровой стоимости от 21.04.2017 г. N44-0-1-21/3001/2017-1423/1 кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20 апреля 2017 года определена в размере 30 763 128,64 руб.
19 мая 2017 года ООО "Актив" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 44:27:061201:1026 в размере рыночной стоимости 6 677 000 руб. по состоянию на 20 апреля 2017 года, которая определена оценщиком ООО "<данные изъяты>" ФИО2. в отчете N6797 от 12 мая 2017 года.
Решением Комиссии от 07 июня 2017 года N670 в составе членов комиссии Бибикова В.И., ФИО3,4 при секретаре ФИО5 заявление ООО "Актив" удовлетворено, кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, - 6 677 000 руб.
Разрешая заявленные административные исковые требования, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение Комиссии не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, поскольку отчет N6797 от 12 мая 2017 года, выполненный оценщиком ООО "<данные изъяты>" ФИО2 и принятый Комиссией в качестве доказательства размера рыночной стоимости оцениваемого участка, не отвечает требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, определяющих порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации.
Оснований не согласиться с таким выводом суда судебная коллегия не усматривает, поскольку он соответствует требованиям закона и не противоречит материалам дела.
Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
В силу пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России N 263 от 04 мая 2012 года, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, Комиссия, наделенная самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, вправе принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Определением суда по административному делу назначена экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка, на разрешение которой поставлены вопросы, в том числе, допущены ли оценщиком Сливянчук О.Н. нарушения требований федеральных стандартов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Согласно заключению эксперта N16/17-Э, выполненному экспертом ООО "<данные изъяты>" ФИО1., форма и содержание разделов отчета соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, описание объектов оценки выполнено в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, выбранные методы расчета рыночной стоимости соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, ошибки при выполнении математических действий в отчете не обнаружены. Объект-аналог N1 оценщиком взят правильно. По объекту-аналогу N2 достоверность, достаточность и проверяемость информации, использованной оценщиком при проведении оценки недостаточна. Объект-аналог N3 может быть принят в качестве объекта-аналога, но для него следовало вводить корректировку на местоположение. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка, оценщиком частично определены неправильно. Оценщиком допущены нарушения требований ФСО, влияющие на величину рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком при оценке земельного участка, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Так, по результатам исследования судебный эксперт пришла к выводу о том, что отчет, положенный в основу оспариваемого решения, выполнен с нарушениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к отбору аналогов, применению корректировок, содержит нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта.
Судебным экспертом отмечены следующие недостатки:
- информация, использованная оценщиком при проведении оценки, по объекту-аналогу N2 не отвечает признакам достаточности и проверяемости, поскольку фактически он состоит из двух объектов, один из которых площадью 5 929 кв.м, другой - 1 562 кв.м. По последнему земельному участку отсутствует информация по форме собственности, а разрешенное использование указано: под объекты административного назначения, связанного с обслуживанием предприятия, что не соответствует виду разрешенного использования объекта оценки - под объекты придорожного сервиса. Кроме того, в объявлении указано: "дополнительно к участку 4 000 кв.м автомобильной парковки". Что имел ввиду продавец, указывая про дополнительные 4 000 кв.м автомобильной парковки, неизвестно. Следовательно, данный объект не должен был применяться в качестве объекта-аналога;
- объект-аналог N3 расположен за пределами границы города Костромы - в п. Фанерник Костромского района и согласно классификации типовых территориальных зон фактически относится к населенному пункту ближайшей окрестности от областного центра. В связи с этим к объекту-аналогу N3 оценщику следовало ввести корректировку на местоположение;
- факторы, влияющие на стоимость земельного участка, оценщиком частично определены неправильно. Например, оценщик неверно определилпоправку на элемент сравнения "Расположение относительно красной линии", которая вводится для земельных участков под офисно-торговую недвижимость. Так как оцениваемый земельный участок относится к земельным участкам под объекты придорожного сервиса, следовало вводить поправку на элемент сравнения "Расположение относительно автомагистралей" (автодороги с интенсивным транспортным потоком (ул. Индустриальная, ул. Зеленая), которые связывают автодорогу федерального значения Кострома - Киров - Пермь - Екатеринбург и промзону города с жилыми микрорайонами, следует относить к крупным автодорогам с введением соответствующей поправки);
- оценщиком неверно принята поправка на торг в размере 10,7%, неправомерность применения которой обусловлена тем, что при первом издании "Справочника оценщика недвижимости 2016" том III. Земельные участки, под ред. Лейфера Л.А., Крайниковой Т.В., издателями в августе 2016 года были обнаружены технические опечатки, о которых они извещали всех пользователей и дополнительно разместили исправления на официальном сайте http://inform-ocenka.ru. Любой пользователь мог их скачать. Так как все пользователи справочника были оповещены об ошибке в августе 2016 года, а график проведения работ по оценке земельного участка ФИО2 - 12 мая 2017 года, оценщик должна была знать об имеющейся в сборнике опечатке и при расчетах пользоваться правильными данными, в частности, правильной поправкой на торг, которая составляет 11,4%.
Оценив доказательства, в том числе и заключение судебной экспертизы, по правилам ст. 84 КАС РФ, допросив эксперта в судебном заседании, суд пришел к выводу о том, что в нарушение требований пунктов 10, 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, положений раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, оценщиком не сделаны обоснованные корректировки, факторы, влияющие на стоимость земельного участка, частично определены неправильно.
Суд указал, что местоположение объекта является одним из ценообразующих факторов. Объект-аналог N3 согласно данным публичной кадастровой карты, приведенным на стр. 60 отчета, расположен за пределами границы города Костромы (Костромская область, Костромской район, Никольское сельское поселение, пос. Фанерник) и согласно классификации типовых территориальных зон относится к населенному пункту ближайшей окрестности областного центра. Оцениваемый объект находится в зоне города с индустриальной застройкой. В связи с этим усматривается существенное различие, требующее корректировки. В тоже время оценщик соответствующую корректировку не сделал. Отказ от её применения он обосновал территориальным расположением объекта-аналога N3 в границах города Костромы, несмотря на адрес расположения участка в Костромском районе, что, по его мнению, не оказывает существенного влияния на изменение стоимости. Однако в отчете не приведены какие-либо данные, подтверждающие суждение оценщика о равной стоимости земельных участков в рассматриваемом сегменте, расположенных в п. Фанерник и в г. Костроме.
Поскольку допущенные нарушения не позволяют судить о достоверности результатов определения рыночной стоимости объекта оценки, полученных в рамках отчета об оценке N6797 от 12 мая 2017 года, суд пришел к выводу несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, и следовательно о необоснованности оспариваемого решения.
По мнению судебной коллегии, при доказанности в ходе судебного разбирательства того обстоятельства, что оценщиком при проведении оценки были нарушены основополагающие принципы оценочной деятельности, установленные положениями Федеральных стандартов оценки, выводы суда о несоответствии оспариваемого решения Комиссии нормативным правовым актам и нарушении им права административного истца являются верными.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые в соответствии со ст. 310 КАС РФ могли бы являться основанием для отмены решения суда.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, по существу сводятся к переоценке выводов суда, проверялись им и получили правильную оценку в решении. Поэтому оснований для отмены решения суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского областного суда от 01 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Бибикова В.И. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка