Определение Судебной коллегии по административным делам Белгородского областного суда от 14 июня 2019 года №33а-4168/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июня 2019 года Дело N 33а-4168/2019
Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Наумовой И.В.
судей Аняновой О.П., Щербаковой Ю.А.
при секретаре Гориченко Ю.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Простакова Владимира Васильевича об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости,
по апелляционной жалобе Простакова В.В.
на решение Белгородского областного суда от 13 марта 2019.
Заслушав доклад судьи Аняновой О.П., объяснения административного истца Простакова В.В., его представителя Иванникова М.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей административного ответчика Правительства Белгородской области Горшковой И.О., заинтересованного лица администрации городского поселения "Поселок Чернянка" муниципального района "Чернянский район" Белгородской области Бекетова А.И., считавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы административного дела, судебная коллегия
установила:
Простаков В.В., являясь собственником нежилого здания-здания магазина с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область<данные изъяты>, обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного помещения в размере, равном его рыночной стоимости, равной 9 983 671 руб., по состоянию на 05.07.2015.
Требования мотивированы тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости (16 087 380,21 руб.) его рыночной стоимости, определенной оценщиками ООО "Бел-Консалтинг" в отчете N 2018.181 от 24.07.2018, затрагивает права административного истца, поскольку ведет к уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.
Решением Белгородского областного суда от 13.03.2019 постановлено: установить кадастровую стоимость нежилого здания - здания магазина с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, <данные изъяты> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 13 844 000 руб.
Рыночная стоимость вышеназванного нежилого здания определена настоящим решением суда по состоянию на 05.07.2015.
Датой подачи заявления Простаковым В.В. о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 23.08.2018.
В апелляционной жалобе Простаков В.В. просит решение суда отменить, принять новое решение, которым установить кадастровую стоимость объекта оценки в размере, заявленном в административном иске.
Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями, явку своих представителей в суд не обеспечили.
На основании части 2 статьи 150, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам статьи 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Разрешая дело, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, применил подлежащий применению закон (статьи 1, 20, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности); Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N254; Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508; Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 и постановилрешение, отвечающее нормам административного процессуального законодательства.
При этом суд исходил из того, что административный истец относится к субъектам правоотношений по пересмотру кадастровой стоимости объектов оценки, поскольку является собственником нежилого помещения и плательщиком налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость нежилого помещения.
Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 N414-пп по состоянию на 05.07.2015 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 16 087 380,21 руб.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиками ООО "Бел-Консалтинг" отчет N 2018.181 от 24.07.2018. Рыночная стоимость нежилого помещения определена оценщиками на 05.07.2015 в размере 9 983 671 руб.
В силу нормативных предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 КАС РФ) (пункт 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 КАС РФ, поскольку возникшие у суда сомнения относительно достоверности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания устранены не были, и учитывая мотивированные возражения представителя Правительства Белгородской области, по ходатайству администрации городского поселения "Поселок Чернянка" муниципального района "Чернянский район" Белгородской области, судом была назначена судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту - оценщику Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" Г.
В заключении N 067.04-0902 от 01.11.2018 экспертом сделаны выводы о неполном соответствии отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО "Бел-Консалтинг" требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые повлияли на величину рыночной стоимости нежилого здания.
Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 05.07.2015 определена экспертом в размере 13 963 000 руб.
По результатам исследования представленного заключения, с учетом поступивших возражений, протокольным определением суда от 04.12.2018 заключение эксперта Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" N 067.04-0902 от 01.11.2018 признано недопустимым доказательством по административному делу, как не отвечающее требованиям статьи 8 Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации".
Указанные обстоятельства явились основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания и по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, производство которой было поручено эксперту -оценщику ООО "Дивиденд" М.
На основании проведенных исследований, М. в заключении N 093 от 01.02.2019 сделаны выводы о том, что оценщиком ООО "Бел-Консалтинг" при составлении отчета N 2018.181 от 24.07.2018 об оценке рыночной стоимости, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.
В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости, его рыночная стоимость по состоянию на 05.07.2015 определена экспертом в размере 13 844 000 руб.
Как следует из содержания судебной экспертизы, объект исследования отнесен экспертом к рынку коммерческой недвижимости, к категории торгово-офисной.
Для анализа цен предложений по продаже объектов коммерческой недвижимости (торгового, офисного и свободного назначения), расположенных на территории Белгородской области, экспертом выбраны 14 объектов; для анализа цен предложений по аренде объектов торгового, офисного и свободного назначения 11 объектов, представленных в таблицах экспертного заключения (страницы 10-12,14-16).
Диапазон стоимости торговых, офисных и свободных помещений и зданий в Белгородской области округленно составил 15 476-37 500 руб./кв.м; среднее значение - 25 391 руб./кв.м.
Диапазон арендных ставок округленно составил 233-700 руб./кв.м.; среднее значение 443 руб./кв.м.
Определяя рыночную стоимость объекта оценки, эксперт применил методологии двух подходов: сравнительного и доходного, что, как верно указал суд первой инстанции, не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Рассчитывая рыночную стоимость объекта исследования в рамках сравнительного подхода, эксперт применил метод прямого сравнения продаж, и используя объем доступных рыночных данных, выбрал для расчета четыре объекта-аналога, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Сведения о характеристиках объектов-аналогов получены из открытых источников информации, размещенных в сети Интернет на сайте архива Avito (объявления N 362302983 от 13.04.2015, N 512102018 от 16.02.2015 и N 598921493 от 01.07.2015), а также на сайте http://ruads.orq (объявление N 251050259).
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе аналогов учитывались такие характеристики, как: дата объявления; вид стоимости и условия сделки; вид права; площадь объекта и площадь земельного участка; цена предложения за объект и за 1 кв.м.; местоположение, этажность.
По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7).
При расчете стоимости объекта исследования с применением методологии доходного подхода, эксперт определилстоимость объекта методом прямой капитализации чистого операционного дохода исходя из сформировавшегося стабильного потока доходов от аренды, установив две основные величины: чистый операционный доход при лучшем и наиболее эффективном использовании объектов и коэффициент капитализации.
Для расчета ставки капитализации экспертом выбраны 4 объекта-аналога, по которым получена достоверная информация о стоимости продажи площадей и уровне арендных ставок. К объектам - аналогам применены корректировки.
Среднее значение ставки капитализации составило 10,50%.
Экспертом также произведен расчет стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект. Подобраны три объекта - аналога по продаже земельных участков коммерческого назначения. К объектам-аналогам применены корректировки: на условия продажи, на местоположение и на площадь. По результатам расчета рыночная стоимость земельного участка составила 633 314 руб.
Расчет рыночной стоимости по каждому подходу наглядно приведен в заключении эксперта, из которого следует, что рыночная стоимость нежилого здания, определенная при помощи сравнительного подхода, составила 13 677 786 руб.; при помощи доходного подхода 14 011 109 руб.
Экспертом произведено согласование результатов применения двух подходов и определено итоговое значение величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 05.07.2015, которое составило 13 844 000 руб.
Оценив по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ отчет, предоставленный административным истцом, и экспертное заключение, суд признал его достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого помещения в размере, указанном в заключении.
При этом представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения суд первой инстанции правомерно не признал доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленный оценщиками ООО "Бел-Консалтинг"", содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.
Как следует из экспертного заключения, оценщиком нарушена статья 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998, пункты 23, 23б ФСО N 1, пункт 5 ФСО N 3, пункт 22 ФСО N 7. В частности, экспертом указано на то, что объект-аналог N 2, расположенный в г. Строитель, ул. Магистральная, оценщиком необоснованно отнесен к территории торговых центров, поскольку местоположение данного аналога полностью сопоставимо с объектом оценки, так как около объекта оценки также расположены торговые объекты. К аналогу N 1 необоснованно не применена повышающая корректировка для части площади 1,66, поскольку из текста объявления следует, что площадь магазина 47 кв.м., складское помещение составляет площадь 24 кв.м. Неприменение данной корректировки привело к снижению стоимости, полученной при применении сравнительного подхода. Аналог N3 по описанию находится внутри квартала, однако, повышающая корректировка оценщиком не применена, что привело к снижению стоимости, полученной при применении сравнительного подхода.
Доводами стороны административного истца, приведенными в суде, апелляционной жалобе и в суде апелляционной инстанции, сводящимися к несогласию с заключением эксперта N 093 от 01.02.2019, выводы суда первой инстанции не опровергаются.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции административным истцом, со ссылкой на якобы допущенные экспертом М. нарушения законодательства об оценочной деятельности, представлены письменные возражения, которые разъяснены экспертом в письменных пояснениях, направленных на установление правильного толкования заключения эксперта.
В судебном заседании эксперт М. дала дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в заключении профессиональных суждений, направленные на установление правильного толкования заключения эксперта, подтвердила свои выводы, изложенные в заключении, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные вопросы.
По итогам изучения возражений на экспертизу и разъяснений эксперта, при ее личном участии в судебном заседании, судом были проверены и отклонены, как несостоятельные, доводы административного истца о якобы допущенных экспертом М. нарушениях законодательства об оценочной деятельности при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Мотивы, по которым суд не согласился с позицией административного истца, подробно изложены в оспариваемом судебном акте.
Не согласиться с оценкой суда первой инстанции повторно приведенных в апелляционной жалобе доводов административного истца судебная коллегия оснований не находит.
В частности проверены и обоснованно отклонены замечания административного истца о применении аналога N1.
Так, на доводы представителя административного истца о наличии математической ошибки в расчетах общей площади здания - аналога N 1 (здание по адресу: п. Чернянка, ул. 20 лет Октября) и безосновательном увеличении экспертом квадратуры первого этажа, эксперт обоснованно пояснила, что в заключении представлен PrtScrt объявления, в котором четко указана общая площадь здания 350,6 кв.м. (общая площадь с подвалом 417,6 кв.м.), соответственно, площадь подвала составляет 84,9 кв.м., что соответствует площади, указанной в тексте объявления. Расчет площади первого этажа указанного объекта - аналога производился следующим образом: по тексту объявления указано, что площадь объекта с учетом подвала составляет 417,6 кв.м., площадь здания - 350,6 кв.м. Соответственно, площадь подвала будет составлять 84,9 кв.м. К данному значению была приплюсована площадь второго и третьего этажа, оставшаяся площадь ушла на первый этаж и составила 148,5 кв.м. Если проводить расчет на основании утверждений административного истца, исходя из площади первого этажа составляющей 83,3 кв.м. (как указано непосредственно в объявлении), то повышающая корректировка на этаж составит 9,24%, а не 6,46%, что увеличит стоимость, полученную сравнительным подходом, на 99 555 руб.
В то же время, как указал эксперт, указание в заключении общей площади 2 и 3 этажа равной 184,20 кв.м. вместо 182,4 кв.м. является опечаткой, не повлиявшей на стоимость, рассчитанную сравнительным подходом, так как корректировка изменится на 0,07%, что при округлении не повлияло на итоговую стоимость.
Как верно указал суд первой инстанции, не доверять произведенным экспертом расчетам у суда не имеется. Эксперт обладает специальными и необходимыми познаниями в сфере оценочной деятельности и обосновал свои выводы в судебном заседании.
Подобранные экспертом аналоги в принципе отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития от 25.09.2014 N 611, устанавливающего, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При этом судебная коллегия учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Объективных и достоверных доказательств ошибочности выводов эксперта по данному вопросу административным истцом не представлено.
Вопреки приведенным в апелляционной жалобе доводам, суд пришел к справедливому выводу о том, что выявленных экспертом М. нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости нежилого помещения, определенный в отчете, составленном оценщиком ООО "Бел-Консалтинг". Сделанный экспертом вывод основан на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, достаточно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, на публично доступные ресурсы в сети Интернет и проверяемый отчет об оценке.
Несогласие административного истца с тем, что представленный им отчет отвергнут судом, как ненадлежащее доказательство, не свидетельствует об ошибочности выводов суда.
В соответствии с положениями статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ст. 84 КАС РФ).
Оценив имеющиеся в материалах дела отчет об оценке и заключение эксперта, суд подробно дал им оценку и посчитал возможным положить в основу решения суда содержащиеся в заключении эксперта выводы, поскольку данное экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы отвечают на поставленные судом вопросы.
Вопреки мнению административного истца, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.
Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение его рыночной стоимости.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; все выводы эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
В свою очередь, сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителя истца не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению представителя административного истца, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Во всяком случае, таких доказательств административным истцом не представлено.
Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, судебная коллегия по настоящему делу не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и выводов судебного решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку согласно положениям статей 60 - 62, 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Белгородского областного суда от 13 марта 2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Простакова В.В. без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка