Определение Судебной коллегии по административным делам Белгородского областного суда от 25 августа 2017 года №33а-4132/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 25 августа 2017 года Дело N 33а-4132/2017
 
г. Белгород 25 августа 2017 года
Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе:
Председательствующего Аняновой О.П.
судей Фомина И.Н., Щербаковой Ю.А.
при секретаре Саликовой Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пономаренко Аллы Николаевны к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
по апелляционной жалобе Пономаренко А.Н.
на решение Белгородского областного суда от 06 июня 2017
Заслушав доклад судьи Аняновой О.П., объяснения представителя заинтересованных лиц - Правительства Белгородской области, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Шляхова С.И., считавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы административного дела, судебная коллегия
установила:
Пономаренко А.Н., являясь собственником ? доли в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов - для обслуживания нежилых зданий, расположенного по адресу: город Белгородская область, < данные изъяты>, обратилась в суд с уточненным административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01.01.2011 кадастровой стоимости участка в размере, равном его рыночной стоимости - 1 940 000 руб.
В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная по состоянию на 01.01.2011 (28 529 826, 48 руб.) превышает его рыночную стоимость, которая определена оценщиком - ООО «Оценка и консалтинг», что затрагивает права Пономаренко А.Н., поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости в завышенном размере.
Административный истец, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области, Геращенко Е.А., будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).
В судебном заседании представители Правительства Белгородской области, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области и администрации Старооскольского городского округа Белгородской области считали, что административное исковое заявление Пономаренко А.Н. подлежит удовлетворению с учетом стоимости спорного земельного участка, определенной в экспертном заключении по результатам судебной экспертизы.
Решением Белгородского областного суда от 06.06.2017 постановлено: административное исковое заявление Пономаренко А.Н. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Белгородская область, < данные изъяты>, в размере равном его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2011 - 19 285 000 руб. и до внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи заявления Пономаренко А.Н. о пересмотре кадастровой стоимости считать 23.12.2016.
В апелляционной жалобе Пономаренко А.Н. просит решение суда изменить и установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 1 940 000 руб.
В судебное заседание апелляционной инстанции Пономаренко А.Н., Геращенко Е.А., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области, администрации Старооскольского городского округа Белгородской области не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам статьи 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Судом первой инстанции установлено, что Пономаренко А.Н. является собственником ? доли в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером < данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.04.2016.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2011 утверждены Постановлением Правительства Белгородской области от 12.11.2012 № 448-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области».
Спорный земельный участок постановлен на кадастровый учет 23.07.2009, однако в перечень земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Белгородской области от 12.11.2012 № 448-пп, не вошел.
Орган кадастрового учета 23.07.2013 произвел расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> на 01.01.2011, которая составила 28 529 826, 48 руб.
Разрешая дело, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, применил подлежащий применению закон (статьи 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации; статьи 3, 11, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности); Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299; Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508; ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, и постановил решение, отвечающее нормам административного процессуального законодательства.
Руководствуясь приведенными нормами права, суд указал, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, в связи с чем он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.
В силу нормативных предписаний статьи 12 данного Закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 КАС РФ).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 КАС РФ, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом против доказательства размера рыночной стоимости, заявленного в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (93%) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 27.02.2017 назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
По результатам экспертизы экспертом Г. составлено заключение от 25.04.2017 № 067.04-0218, согласно которому, по состоянию на 01.01.2011 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> составляет 19 285 000 руб.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод, о том, что в отчете имеются несоответствия и нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Эксперт указал, что выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценки, пунктов 5, 11, 12 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299; пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 № 611, которые повлияли на определенную оценщиком величину рыночной стоимости земельного участка.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статей 82, 84 КАС РФ отчет об оценке, заключение эксперта обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для сомнений в правильности выводов экспертизы.
Не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии оснований не имеется.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорных земельного участка.
При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.
Экспертом установлено, что фактическим использованием спорного земельного участка является - для размещения ремонтно-кузовного цеха.
Исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку земельных участков - земли населенных пунктов коммерческого назначения.
Проведя анализ фактических данных о ценах сделок, предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования эксперт установил, что для рынка земельных участков Белгородской области коммерческого назначения характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м земельного участка коммерческой застройки может варьироваться от 400 руб. до 9 000 руб. Рынок земельных участков города Старый Оскол повторяет тенденции рынка Белгородской области. Стоимость земельных участков коммерческой застройки в городе Белгороде находится в интервале 1 250 - 9 000 руб. кв./м, среднее значение - 4 757 руб. кв./м. Наибольшую стоимость имеют земельные участки, расположенные в густонаселенных районах города с развитой инфраструктурой. Участки с наименьшей стоимостью расположены в окраинных районах населенного пункта, частично или полностью отсутствуют коммуникации. Рынок земельных участков коммерческого назначения Белгородской области и, в частности г. Старый Оскол не имеют явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных фактов, влияющих на стоимость ожидания продавца.
Для расчета стоимости участка эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки. Информация о характеристиках данных объектов-аналогов получена из открытого источника - газеты объявлений «Моя реклама» 07.06.2010 № 45/1112, от 12.08.2010 № 64/1131 и от 09.12.2010 № 98/1165. Характеристики аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на отсутствие коммуникаций, на местоположение, на площадь.
Суд первой инстанции, признав заключение оценочной судебной экспертизы от 25.04.2017 № 067.04-0218 надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, установил кадастровую стоимость земельного участка в размере 19 285 000 руб.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, в том числе о необоснованности назначения судебной экспертизы, выводов суда не опровергают.
Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости указанного объекта в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.
Экспертное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. Экспертом в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта оценки.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующее высшее профессиональное образование, длительный стаж экспертной работы.
Является ошибочным мнение административного истца о необоснованном исследовании аналогов, расположенных в г. Белгороде, при том, что объект оценки расположен в г. < данные изъяты> Белгородской области.
Согласно пункту 11б Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. При этом, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.
Расширение территории исследования для выбора объектов-аналогов подробно обосновано экспертом в заключении. При этом, как указывалось ранее, в этой связи экспертом применены корректировки на отличие в местоположении.
Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя апелляционной жалобы, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Во всяком случае, таких доказательств административным истцом не представлено.
Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, судебная коллегия по настоящему делу не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и выводов судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку согласно положениям статей60 - 62, 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 308-311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Белгородского областного суда от 06 июня 2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Пономаренко А.Н. без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка