Определение Судебной коллегии по административным делам Липецкого областного суда от 19 ноября 2018 года №33а-3982/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 ноября 2018 года Дело N 33а-3982/2018
19 ноября 2018 года судебная коллегия по административным делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Жуковой Н.Н.,
судей Поддымова А.В. и Демидкиной Е.А.,
при секретаре Бобылевой К.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке с использованием систем видеоконференц-связи административное дело по апелляционной жалобе административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Липецкого областного суда от 4 сентября 2018 года, которым постановлено:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> площадью 21 417 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 15 января 2016 года в размере равном его рыночной стоимости - 31197363 (тридцать один миллион сто девяносто семь тысяч триста шестьдесят три) рублей.
Датой подачи Публичным акционерным обществом "КАМАЗ" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 февраля 2018 года.
Установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
Заслушав доклад судьи Поддымова А.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Публичное акционерное общество "КАМАЗ" (далее - ПАО "КАМАЗ") обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - УИЗО Липецкой области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (далее -Управление Росреестра по Липецкой области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости.
Свои требования административный истец обосновывал тем, что он является арендатором указанного земельного участка, его кадастровая стоимость по состоянию на 15 января 2016 года установлена в размере 92641 782 рублей 54 копейки. Однако согласно отчету ООО "ЦЭО "Церта" от 27 ноября 2017 года N 831-11-2017-Г/48 рыночная стоимость земельного участка составляет 25268 000 рублей. В связи с изложенным, ПАО "КАМАЗ" считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной, просит установить ее равной рыночной в соответствии с отчетом ООО "ЦЭО "Церта".
В судебном заседании представители административного истца ПАО "КАМАЗ" административный иск поддержали, после проведения оценочной судебной экспертизы заявленное требование уточнили и просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 31197363 рублей, определенной в заключении судебной экспертизы ООО "Липецкое Экспертно-оценочное Бюро".
Представитель административного ответчика УИЗО Липецкой области возражала против установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с заключением оценочной судебной экспертизы ООО "Липецкое Экпертно-Оценочное Бюро", полагая его выполненным с нарушениями законодательства об оценочной деятельности.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно и надлежащим образом.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе УИЗО Липецкой области просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, назначить по делу повторную оценочную судебную экспертизу.
Выслушав с использованием систем видеоконференц-связи представителя административного истца ПАО "КАМАЗ" Потапову Д.Б., представителя административного ответчика УИЗО Липецкой области Уколову Т.В., проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда, удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.
Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
В силу ч.1 ст.62, ч.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст.64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в ст.248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В соответствии с п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу пункта 3 названной статьи ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно абз. 1 ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
С учетом положений ст.59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии со ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч.3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч.4).
Судом установлено и из материалов дела следует, что ПАО "КАМАЗ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 21471 кв.м., категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для станции технического обслуживания грузовых автомобилей", расположенного по адресу: <адрес>
Приказом УИЗО Липецкой области от 16 ноября 2016 года N79 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Липецкой области, средних удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов по видам разрешенного использования для кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Липецкой области, среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по видам разрешенного использования для населенных пунктов, муниципальных районов, городских округов на территории Липецкой области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Липецкой области, оценка которых проводилась по состоянию на 15 января 2016 года.
Названным Приказом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 января 2016 года утверждена в размере 92641 782 рубля 54 копейки.
В отчете ООО "ЦЭО "Церта" от 27 ноября 2017 года N831-11-2017-Г/48 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 января 2016 года определена в размере 25268 000 рублей.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что отчет об оценке ООО "ЦЭО "Церта" от 27 ноября 2017 года N831-11-2017-Г/48 не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, ФСО N3,7, поскольку при подборке объектов-аналогов оценщиком не полностью приведены данные об объектах, отсутствуют копии материалов и распечаток, используемых в отчете, на основании которых можно сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. В таблице в качестве объектов-аналогов приведены производственные базы, включающие земельные участки и здания, что несопоставимо с объектом оценки. В отчете приведены объекты-аналоги, соответствующие по месторасположению объекту оценки, однако оценщик необоснованно применил корректировки на местоположение в пределах города. Указанные нарушения виляют на определение итоговой величины рыночной стоимости и не позволяют признать данное доказательство допустимым по делу.
Также судом первой инстанции верно учтено, что после уточнения заявленных требований административный истец настаивал на определении кадастровой стоимости в размере, установленном в заключении оценочной судебной экспертизы.
Учитывая обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Проанализировав заключение судебного эксперта ООО "Липецкое Экспертно-Оценочное бюро" ФИО13 от 27 июля 2018 года N01-072/18 (л.д.172-273 том 1), с учетом дополнений к нему от 3 сентября 2018 года (л.д.49-50 том 2), суд правомерно пришел к выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности, является относимым, допустимым и достоверным, и обоснованно на основании названного экспертного заключения установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 года - 31197363 рублей.
Принимая экспертное заключение ООО "Липецкое Экспертно-Оценочное бюро" в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении исследования судебный эксперт руководствовался Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки (ФСО N1, ФСО N2, ФСО N7), Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, Справочниками оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2014 года и 2016 года.
В ходе анализа рынка с учетом нормативно-методической базы судебным экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и даны пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов эксперта.
Судебный эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объектах. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
Экспертом проанализированы 15 предложений о продажах за период с марта 2014 г. по октябрь 2015 г., в таблице приведены конкретные даты предложений, сведения о коммуникациях, площади, стоимости, контактные телефоны, сайты, печатные издания.
Для анализа экспертом выбраны 4 объекта-аналога, которые по своим характеристикам наиболее приближены к объектам оценки, в таблицах учтены время продажи, категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельных участков, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, цена, указаны источник информации, контактные телефоны продавцов (посредников).
У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта ФИО14 основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
В дополнении от 3 сентября 2018 года судебный эксперт ФИО15 устранил имевшиеся в заключении описки.
Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом ФИО16 представлены противоречивые сведения относительно наличия инженерных коммуникаций и назначения объектов-аналогов, не может повлечь отмену либо изменения решения суда, поскольку в дополнении к заключению судебного эксперта ООО "Липецкое Экспертно-Оценочное бюро" от 27 июля 2018 года N01-072/18, составленном 3 сентября 2018 года, судебный эксперт ФИО17 устранил имевшие место технические опечатки, при этом показатели и корректировки не изменились.
Из показаний эксперта ФИО18 следует, что технические опечатки были вызваны смещением столбцов в таблице N10 заключения. Центральное отопление на объекте оценки отсутствует, а имеется отопление от электричества. В дополнении он правильно указал установленные им данные о наличии либо отсутствии коммуникаций на объектах.
Как видно из заключения судебного эксперта и дополнения к нему как на объекте оценки, так и на объекте - аналоге N2 коммуникации имеются, что было учтено экспертом при применении корректировок. Поскольку центральное отопление на объекте оценки отсутствует, поэтому эксперт правильно не учел его при применении корректировок.
В объявлении о продаже объекта - аналога N1 сведения о коммуникациях отсутствуют.
В дополнении к экспертному заключению эксперт ФИО19 указал о том, что на объекте - аналоге N1 коммуникации отсутствуют.
В суде апелляционной инстанции эксперт ФИО20 подтвердил то, что у объекта-аналога N 1 коммуникации отсутствуют.
О том, что на объекте - аналоге N1 отсутствуют коммуникации, также указано в отчете ООО "ЦЭО "Церта" от 27 ноября 2017 года N 831-11-2017-Г/48.
Указанные сведения получены в результате использования открытых источников информации, а также данных, полученных в результате телефонных переговоров с контактными лицами, указанными в объявлениях о продаже.
В своем расчете УИЗО Липецкой области также указывает об отсутствии на объекте - аналоге N1 коммуникаций (л.д.19-21 том 2).
Учитывая изложенное, эксперт правильно указал о том, что на объекте-аналоге N1 коммуникации отсутствуют.
При этом судебная коллегия также учитывает то, что применение корректировки по коммуникациям в отношении объекта - аналога N1 уменьшает итоговую величину стоимости объекта оценка.
Довод апелляционной жалобы о том, что в заключении неверно указана площадь объекта - аналога N 1 (9200 кв.м. вместо фактической площади 9181 кв.м.), не свидетельствует о незаконности заключения эксперта, поскольку указанное несоответствие незначительно, находится в рамках математического округления.
Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом была допущена арифметическая ошибка при применении корректировок на площадь объекта-аналога N1, не может повлечь изменение либо отмену решения суда. Масштабный фактор представляет собой коэффициент уменьшения/увеличения удельной стоимости земельных участков в зависимости от диапазонов, к которым принадлежат объект оценки и объекты - аналоги. Как видно из заключения, экспертом производилось не умножение, а деление на корректировочный коэффициент, в результате чего ранее скорректированная цена объекта - аналога N1 (1611 руб.) увеличилась (1696 руб.), а не уменьшилась. Это соответствует таблице "расширенные интервалы значений масштабного фактора" в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2014 год, том 3, стр.147, которой также предусмотрено увеличение, а не уменьшение скорректированной цены в случае, если площадь объекта оценки превышает 10 га.
Из показаний эксперта ФИО21 в суде апелляционной инстанции следует, что в данном случае он применил деление скорректированной цены на корректировочный коэффициент, поскольку в результате проведенного им исследования с использованием Справочников оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2014 года и 2016 года, им было установлено, что корректировка на площадь в 2014 году напрямую повышающая, то есть базовый коэффициент составляет 1,03-1,23. Соответственно, при расчете им было использовано то, что при делении 1 на 0,95 (приведенной в таблице корректировки) получается коэффициент 1,05, который находится в диапазоне, указанном в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2014 года, и изменяет стоимость до большего земельного участка в правильном направлении. Если пересчитать корректировочный коэффициент, то получается примерно 5 %, то есть в данном случае скорректированная цена должна увеличиться примерно на 5 %. Он участвовал в составлении Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2016 года, и вновь изучил свои корректировки, которые передавал на тот момент, у него корректировка на площадь земельного участка, превышающего 10 тыс. кв.м., повышающая. Такой вывод был сделан исходя из анализа рынка. Из представленных в таблице объектов - аналогов также следует, что стоимость объекта-аналога площадью 9200 кв.м. больше, нежели стоимость объекта-аналога площадью 4000 кв.м., что также говорит о том, что корректировка на площадь при превышении 10 тыс. кв.м. должна быть повышающей. Согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера на коэффициенты можно делить либо умножать. Прямого указания по данному вопросу в нем не имеется. При этом эксперт-оценщик при производстве той или иной оценки должен исследовать непосредственно рынок и сопоставлять, как применять тот или иной коэффициент. Он изучил коэффициенты, приведенные в Справочниках оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера 2014 года и 2016 года, сопоставил рынок, и, исходя из стоимости земельных участков и их размеров, пришел к выводу о том, что скорректированная цена должна увеличиваться, поэтому она подлежит делению на корректировочный коэффициент.
Также судебная коллегия учитывает то, что умножение ранее скорректированной цены на корректировочный коэффициент по площади уменьшает, а не увеличивает итоговую величину стоимости объекта оценка.
В суде апелляционной инстанции представитель ПАО "КАМАЗ" не возражал против того, что было произведено деление, а не умножение ранее скорректированной цены объекта - аналога N1 на корректировочный коэффициент 0,95, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 31197363 рублей, определенной в заключении судебной экспертизы ООО "Липецкое Экспертно-оценочное Бюро", ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертиз не заявлял.
Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом допущена методологическая ошибка в части того, что корректировка на скидку к ценам предложения вводится в середине расчета, а не до проведения всех последующих корректировок, не свидетельствует о незаконности заключения эксперта. Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации о сделках, при этом допускается использование оценщиком различных методик исследования, в том числе в части последовательности применения корректировок.
Довод апелляционной жалобы о необходимости применения корректировки на вид разрешенного использования земельного участка в связи с тем, что объект оценки относится к сегменту "земельные участки под придорожный сервис", а объекты - аналоги - к объектам из индустриального сегмента (с разрешенным использованием для промышленных и складских объектов), не может повлечь изменение либо отмену решения суда.
Из показаний эксперта ФИО22 следует, что, с учетом назначения и фактического использования, объект оценки и объекты-аналоги отнесены к одному сегменту рынка - под индустриальную застройку. Объект оценки находится внутри производственной зоны, его назначение - обслуживание определенного вида грузовой техники. Данный объект не предназначен для срочного ремонта различного транспорта, которым занимаются объекты придорожного сервиса.
Учитывая изложенное, эксперт правильно учитывал ценовой диапазон в сегменте рынка - под индустриальную застройку.
Довод представителя УИЗО Липецкой области об отсутствии расчета весовых коэффициентов и его некорректности, не может повлечь отмену либо изменения решения суда. На стр. 58-63 заключения эксперта приведены сведения о корректировках и их размерах, скорректированные цены, средневзвешенная стоимость, определена стоимость 1 кв.м. как средневзвешенное скорректированных цен аналогов, приведена формула расчета (стр.69 заключения).
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для назначения повторной оценочной судебной экспертизы не имеется. Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права. Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые могли бы повлечь отмену либо изменение обжалуемого судебного решения.
Руководствуясь статьями 308 и 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Липецкого областного суда от 4 сентября 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области - без удовлетворения.
Председательствующий.
Судьи.
.
.
.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка