Дата принятия: 09 июля 2020г.
Номер документа: 33а-381/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июля 2020 года Дело N 33а-381/2020
09 июля 2020 года
г. Горно-Алтайск
Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи - Имансакиповой А.О.,
судей - Черткова С.Н., Шинжиной С.А.,
при секретаре - Казаниной Т.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе представителя административного истца Албу ФИО8 на решение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 20 мая 2020 года, которым
в удовлетворении административных исковых требований Кем ФИО9 к Усть-Коксинскому подразделению межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав N от 13 марта 2020 года, принятого Усть-Коксинским подразделением межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай; обязании Усть-Коксинского подразделения межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Республика Алтай, Усть-Коксинский район, согласно соглашению о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20 января 2020 года, отказано в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Имансакиповой А.О., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Кем А.В. обратился в суд с административным иском к Усть-Коксинскому подразделению межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав N от 13.03.2020 года, установлении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, согласно соглашению о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2020 года. Требование мотивировано тем, что 20.01.2020 года между ним и ООО "Катунь Плюс" был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому 29.01.2020 года был зарегистрирован переход права собственности от ООО "Катунь Плюс" к Кем А.В., номер регистрации N. Однако позднее административным истцом было выявлено, что приобретённый земельный участок с кадастровым номером N фактически расположен в водоохраной зоне реки Катунь и имеет ограничение в использовании согласно ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации, что не соответствует характеристикам земельного участка, указанным в п. 6 договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2020 года, т.е. имеет ограничение в использовании.
Суд принял вышеуказанное решение, об изменении которого просит в апелляционной жалобе представитель административного истца Албу А.Г., указывает, что данное решение незаконно, необоснованно и подлежит отмене. Суд неверно применил ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", указывающую, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, так как стороны пришли к соглашению о расторжении договора по взаимному согласию, без спора. Суд не учел положения п. 65 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 22, которое указывает, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд не применил нормы Земельного кодекса Российской Федерации, которые регламентируют, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, в то время как продавец указал в договоре, что земельный участок ограничений использования земель не имеет, что не соответствует действительности - земельный участок расположен в водоохраной зоне реки Катунь и имеет ограничения в использовании согласно Водному кодексу Российской Федерации. Об ограничениях покупателю стало известно уже после заключения договора купли-продажи. Вывод суда о защите прав истца в судебном порядке несостоятелен, так как согласно ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, а в данном случае отказ отсутствует, так как стороны пришли к соглашению. Суд не применил ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, которая указывает, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Договор купли-продажи не прекратил своё действие надлежащим исполнением, так как п. 6 договора не был исполнен надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Как установлено судом первой инстанции, 20.01.2020 года между Кем А.В. и ООО "Катунь Плюс" был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по которому 29.01.2020 года был зарегистрирован переход права собственности от ООО "Катунь Плюс" к Кем А.В., номер регистрации N.
Как следует из материалов административного дела, после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости Кем А.В. установил, что купленный земельный участок расположен в водоохраной зоне реки Катунь и имеет ограничение в использовании по ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации, что не соответствует характеристикам земельного участка, указанным в п. 6 договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2020 года, то есть имеет ограничение в использовании.
28.02.2020 года Кем А.В. и ООО "Катунь Плюс" заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2020 года, по которому каждая из сторон в момент подписания соглашения возвратила другой всё полученное по сделке, с целью приведения в первоначальное положение. Покупатель Кем А.В. возвратил земельный участок с кадастровым номером N продавцу ООО "Катунь плюс", продавец принял недвижимое имущество и возвратил покупателю денежные средства по договору купли-продажи земельного участка от 20.01.2020 года в размере 100 000 рублей. Соглашение имеет силу акта приёма-передачи имущества и денежных средств.
Данное соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка было направлено на государственную регистрацию перехода права в Усть-Коксинское подразделение межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай.
13.03.2020 года государственная регистрация была приостановлена на основании пунктов 4, 5, 7 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ, о чем выдано административному истцу уведомление о приостановлении государственной регистрации прав N от 13.03.2020 года. Административным ответчиком не было принято соглашение о расторжении договора купли-продажи в качестве основания для регистрации перехода права собственности в связи с тем, что договор купли-продажи, заключенный после 01.03.2013 года, не подлежит государственной регистрации, а подлежит регистрации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю, согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-Ф3 "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации; договор купли-продажи является исполненным.
В уведомлении госрегистратор указал, что надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 309, п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). По договору купли-продажи земельного участка от 20.01.2020 года Кем А.В. как покупателем были выполнены обязательства оплаты стоимости земельного участка (п. 3), прием-передача земельного участка между сторонами (п. 4), и указано, что объект не имеет ограничений и обременений (п. 6), в связи с чем договор был надлежащим образом исполнен, стороны договора не могут расторгнуть договор после его исполнения. Переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован, органом регистрации прав внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости, с этого же момента договор прекратил свое действие. Заявителю разъяснено право на расторжение договора в судебном порядке. В связи с этим регистрация права приостановлена на срок до 15.06.2020 года.
Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о законности приостановления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, решил, что оснований для отмены и возложении обязанности на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца не имеется.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда ввиду следующего.
Согласно подп. 2 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственной регистрации прав, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации прав, установлены ст. 21 Закона N 218-ФЗ, согласно пункту 1 которой документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
В ст. 26 Закона N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
В силу п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 1, 3, 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2); в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3); стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4).
В соответствии с п. 1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (абз. 2 п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Как указано в абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора", если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
В абз. 3 п. 65 Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи является гражданско-правовой сделкой и является основанием для регистрации перехода права. Данное соглашение, подписанное Кем А.В. и ООО "Катунь Плюс" 28.02.2020 года, было представлено в Усть-Коксинское подразделение межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай. Вся информация, необходимая для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН отражена в описи документов, принятых для оказания государственных услуг MFC-N от 28.02.2020 года. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что воля сторон соглашения о расторжении направлена на иные правовые последствия, чем те, которые предусмотрены условиями данного соглашения. Таким образом, оснований для приостановления государственной регистрации не имелось.
При этом наличия каких-либо разногласий по поводу передаваемого земельного участка между сторонами соглашения судебной коллегией не выявлено. Сделка о возврате имущества фактически исполнена сторонами; соглашение не признано недействительным в установленном порядке, признаков ничтожности обратного возврата недвижимости не усмотрено.
Судебная коллегия считает необходимым отметить, что фактически проданный земельный участок не соответствовал характеристикам, указанным в договоре купли-продажи земельного участка, а именно отсутствовала ссылка на имеющиеся ограничения в использовании земельного участка.
В главе VII Постановления Правительства Республики Алтай от 13.03.2018 N 60 "О Стратегии социально-экономического развития Республики Алтай на период до 2035 года" указано, что протяженность реки Катунь составляет 668 километров.
Подпунктом 3 п. 4 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженность от пятидесяти километров и более - в размере двухсот метров.
Согласно публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером N расположен в 30 метрах от реки Катунь. Из этого следует, что земельный участок находится в границах водоохраной зоны, и согласно ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации на таких участках вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности, тогда как в договоре купли-продажи об этом упоминания нет.
Исходя из вышеназванных норм законодательства и положений судебной практики судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции неверно применил нормы действующего законодательства и необоснованно отказал в удовлетворении административных исковых требований.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 20 мая 2020 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковое заявление Кем ФИО10 к Усть-Коксинскому подразделению межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав N от 13 марта 2020 года, принятого Усть-Коксинским подразделением межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай; обязании Усть-Коксинского подразделения межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, согласно соглашению о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20 января 2020 года удовлетворить.
Признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации прав N от 13 марта 2020 года, принятое Усть-Коксинским подразделением межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай.
Возложить обязанность на Усть-Коксинское подразделение межмуниципального отдела по Майминскому, Усть-Канскому и Усть-Коксинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Алтай осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, согласно соглашению о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20 января 2020 года.
Председательствующий - А.О. Имансакипова
Судьи - С.Н. Чертков
С.А. Шинжина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
