Определение Судебной коллегии по административным делам Белгородского областного суда от 11 августа 2017 года №33а-3739/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 11 августа 2017 года Дело N 33а-3739/2017
 
г. Белгород 11 августа 2017 г.
Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Самыгиной С.Л.,
судей Щербаковой Ю.А., Фомина И.Н.,
при секретаре Саликовой Д.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гирды В.Н. к администрации г. Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости
по апелляционной жалобе Гирды В.Н.
на решение Белгородского областного суда от 12 мая 2017 г.
Заслушав доклад судьи Щербаковой Ю.А., объяснения представителя административного истца Гирды В.Н. - Тереховой Е.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика администрации г. Белгорода Мосиенко Ю.В., представителя заинтересованных лиц Правительства Белгородской области и Департамента имущественных и земельных отношений администрации Белгородской области Егоровой Н.П., полагавших решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллеги
установила:
Гирда В.Н. является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 12 999, 32 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий (конторское, вспомогательное, гаражное, складское), расположенного по адресу: < адрес>.
Постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» по состоянию на 1.01.2014 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород».
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере 55 737 704, 34 руб.
Гирда В.Н., обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1.01.2014 кадастровой стоимости участка в размере равном его рыночной стоимости 20 103 000 руб. В обоснование заявленного требования указал, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость, которая рассчитана по его заказу оценщиком ООО фирма «АГРО ПЛЮС» (отчет от 19.05.2016 №), что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере. На отчет об оценке также имеется положительное экспертное заключение №, подготовленное ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет.
Решением Белгородского областного суда от 12.05.2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 12 999, 32 кв. м, расположенного по адресу: < адрес> установлена в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 1.01.2014 в 50 573 000 руб. Указано, что датой подачи заявления Гирды В.Н. о пересмотре кадастровой стоимости является 22.09.2016. Также с Гирды В.Н. в пользу администрации города Белгорода взысканы судебные издержки на оплату экспертиз в размере 65 000 руб.
В апелляционной жалобе Гирда В.Н. просит решение суда отменить и принять новое решение, которым установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1.01.2014 равной его рыночной стоимости в размере 20 103 000 руб.
Проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).
Абзацем 1 пункта 2 и пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно кадастровой справке, выданной ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиалом по Белгородской области), на основании Постановления администрации г. Белгорода от 27.11.2014 № 236, по состоянию на 1.01.2014, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № утверждена в размере 55 737 704, 34 руб.
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Гирды В.Н., как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, в рамках рассмотрения настоящего дела, представителем административного ответчика - администрации города Белгорода, представителями заинтересованных лиц, не оспаривалось.
При этом, к правоотношениям сторон судом правильно применены положения статей 65, 66 ЗК РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В пункте 23 вышеуказанного Постановления разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
Возражая против требований Гирды В.Н. в части заявленного им размера рыночной стоимости объекта недвижимости, администрация города Белгорода заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов сторон и в целях устранения возникших сомнений определением суда по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1.01.2014 и проверки соответствия отчета № законодательству об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты Н.
По результатам проведенной экспертизы, подготовлено заключение от 25.11.2016 №, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1.01.2014 составляет 51 223 000 руб. Кроме того, экспертом сделан вывод о неполном соответствии отчета № от 19.05.2016 требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 и федеральным стандартам оценки.
В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта с учетом имеющихся возражений сторон, определением суда от 19.12.2016 удовлетворены ходатайства представителей административного истца и административного ответчика - администрации города Белгорода о назначении по делу в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Бизнес партнер+» Т.
По результатам повторной судебной экспертизы экспертом Т. составлено заключение от 17.04.2017 №, согласно выводам которого, по состоянию на 1.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составляет 50 573 000 руб. Отвечая на второй вопрос, эксперт пришел к выводу, что оценщиком ООО фирма «АГРО ПЛЮС» в отчете № от 19.05.2016 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в том числе оценщиком неполно произведен сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; неправильно и неполно проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с земельными участками в сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок; необоснован отказ от применения доходного подхода; информация, использованная оценщиком для определения рыночной стоимости объекта оценки выбранным методом сравнительного подхода, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив наряду с иными доказательствами в соответствии с правилами статей 60, 61, 84 КАС РФ отчет № от 19.05.2016, заключение эксперта № от 25.11.2016 и заключение № от 17.04.2017, суд при установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости руководствовался заключением эксперта, полученным по результатам проведения повторной судебной экспертизы.
Несогласие административного истца с тем, что представленный им отчет отвергнут судом, как ненадлежащее доказательство, не свидетельствует об ошибочности выводов суда.
В соответствии с положениями статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (статья 84 КАС РФ).
Оценив заключение эксперта № от 17.04.2017, суд посчитал возможным положить содержащиеся в нем выводы в основу решения суда, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы, отвечают на поставленные судом вопросы.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный и доходный подходы.
В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.
Экспертом, проведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок, анализ фактических данных о ценах предложений и величин ставок аренды земельных участков в сегментах рынка, к которым может относиться оцениваемый земельный участок.
Опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3) под редакцией Л.Л.А. (2014), эксперт в заключении указал, что объект оценки относится к земельным участкам коммерческого назначения под индустриальной застройкой. Этот класс включает в себя не только земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, сбыта и заготовок (относящиеся к 9-му виду разрешенного использования), но и земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, портов, водных железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, автовокзалов (относящихся к 3-му, 10-му и 11-му видам разрешенного использования, предусмотренных Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39).
Для исследования рынка предложений эксперт использовал объявления, размещенные во втором полугодии 2013 в периодических печатных изданиях и на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
В рамках исследования экспертом выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения с указанием цены предложения, расположенных на территории города Белгорода. Для анализа выбраны предложения о продаже объектов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам без учета нетипичных максимальных и минимальных коммерческих предложений.
Для сбора информации по сделкам аренды земельных участков под индустриальную застройку экспертом проанализированы имеющиеся в открытом доступе Росреестра данные Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о договорах аренды земельных участков, предоставленных по результатам аукциона физическим и юридическим лицам.
Для оценки земельного участка сравнительным подходом эксперт выбрал пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в печатном издании - газете «Моя Реклама. Белгород» от 3.10.2013 №, от 19.12.2013 №, от 12.09.2013 №, от 21.11.2013 №.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы и применены корректировки на торг и площадь.
Рыночная стоимость участка, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 1.01.2014 составила 55 299 627 руб.
Стоимость земельного участка определялась экспертом и с применением доходного подхода, в рамках которого использовался метод капитализации земельной ренты, применение которого целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.
Анализируя рынок, эксперт выявил 13 сделок по аренде участков под индустриальной застройкой площадью от 200 кв. м. до 34 000 кв. м, по которым величина арендной ставки составляет от 49, 32 до 1 383, 45 руб. кв. м, при среднем значении 423, 75 руб. м. кв.
Для повышения достоверности полученных величин годовой ставки арендной платы экспертом были исключены объекты с самым дешевым значением ставок, а также с самым дорогими значениями.
В рамах доходного подхода для расчета эксперт выбрал также пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытого источника на сайте Росреестра в сети «Интернет» (https://rosreestr.ru).
Экспертом обоснована в заключении и применена корректировка на площадь.
Рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на 1.01.2014 составила 45 845 790 руб.
На основании пункта 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Согласование результатов полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием сравнительного и доходного подходов с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по четырем критериям экспертом присвоены баллы.
В результате, согласованная рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1.01.2014 определена в размере 50 573 000 руб.
По результатам проверки отчета об оценке, представленного административным истцом, эксперт на основании глубокого анализа и проведенных исследований установил наличие в нем таких нарушений федеральных стандартов оценки, которые могут влиять на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка. Выявленные нарушения подробно описаны и приведены в заключении на страницах 53-57.
Учитывая, что в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд правильно не принял в качестве допустимого доказательства и положительное экспертное заключение на отчет об оценке.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе относительного неправильности определения экспертом сегмента рынка, к которому относится спорный земельный участок; неприменения метода выделения и метода распределения; оставления без оценки имеющихся ограничений и обременений, проверялись судом первой инстанции, получили надлежащую оценку в соответствии с правилами статьи 84 КАС РФ. Оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.
При этом все возникшие вопросы в отношении представленного экспертного заключения № от 17.04.2017 были устранены судом в судебном заседании путем допроса эксперта Т., которым было составлено заключение.
Достоверных доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении № от 17.04.2017, суду не представлено.
Поскольку оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у судебной коллегии не имеется, отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы по правилам статьи 83 КАС РФ, о чем было заявлено представителем административного истца. При этом, само по себе несогласие административного истца со стоимостью объекта, определенной судебным экспертом, основанием для назначения повторной экспертизы не является.
Иные доводы апелляционной жалобы также были предметом исследования суда первой инстанции, в решении им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия согласна.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, материальный закон применен верно и процессуальных нарушений, влекущих в силу части 1 статьи 310 КАС РФ безусловную отмену судебного решения, судом при рассмотрении дела не допущено, судебная коллегия находит, что решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Белгородского областного суда от 12 мая 2017 г. по административному делу по административному исковому заявлению Гирды В.Н. к администрации г. Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости оставить без изменения, апелляционную жалобу Гирды В.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка