Дата принятия: 21 октября 2020г.
Номер документа: 33а-3565/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 октября 2020 года Дело N 33а-3565/2020
Судебная коллегия по административным делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Струковой А.А.
судей: Быстровой М.А., Шубина Д.В.
при секретаре: Корж А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 18 июня 2020 года, которым административный иск Барцевич В.Н. к администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" об оспаривании отказа в продлении договора аренды земельного участка удовлетворен:
- признан незаконным отказ администрации МО "Зеленоградский городской округ" от 18 февраля 2020 года в предоставлении Барцевич В.Н. земельного участка с кадастровым номером N площадью 606 кв.м, расположенного в пос.Малиновка Зеленоградского района;
- обязана администрация МО "Зеленоградский городской округ" предоставить Барцевич В.Н. муниципальную услугу по предоставлению указанного земельного участка в аренду однократно на срок до 3 лет для завершения строительства индивидуального жилого дома.
Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителя администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" - Терешковой О.В., поддержавшей жалобу, возражения представителя Барцевич В.Н. - Сушкова И.В., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Барцевич В.Н. обратилась в суд с указанным административным иском 16 мая 2020 года, ссылаясь на то, что она с 2016 года являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 606 кв.м, расположенного в пос.Малиновка Зеленоградского района, из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под проектирование и строительство туристического рекреационного комплекса и жилья, на основании договора аренды земельного участка от 16 декабря 2004 года, заключенного на срок до 10 ноября 2016 года, и дополнительных соглашений к нему, в том числе дополнительного соглашения от 15 мая 2016 года о передаче ей прав и обязанностей по договору аренды от 16 декабря 2004 года.
2 ноября 2016 года Барцевич В.Н. обратилась в администрацию МО "Зеленоградский городской округ" за предоставлением ей земельного участка с кадастровым номером N под объект незавершенного строительства, в чем ей письмом от 1 декабря 2016 года отказано по мотиву отсутствия документов, подтверждающих право собственности Барцевич В.Н. на объект незавершенного строительства.
2 декабря 2016 года администрацией МО "Зеленоградский городской округ" был выдан Барцевич В.Н. градостроительный план земельного участка, отнесенного градостроительным регламентом к территориальной зоне Ж-1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.
21 декабря 2016 года был поставлен на кадастровый учет незавершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом площадью 64,3 кв.м, степень готовности 15%, кадастровый номер N.
27 декабря 2016 года в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности Барцевич В.Н. на этот объект.
29 декабря 2016 года Барцевич В.Н. вновь обратилась в администрацию МО "Зеленоградский городской округ" за предоставлением ей земельного участка с кадастровым номером N под принадлежащий ей на праве собственности объект незавершенного строительства, в чем 2 февраля 2017 года отказано по мотиву отсутствия разрешения на строительство индивидуального жилого дома и с учетом расположения земельного участка во 2 зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск - технических условия на присоединение к централизованной системе водоснабжения и канализации.
13 декабря 2018 года Барцевич В.Н. обратилась в администрацию МО "Зеленоградский городской округ" с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке, на которое письмом от 20 декабря 2018 года администрация МО "Зеленоградский городской округ" отказала Барцевич В.Н. в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером N по мотиву окончания срока аренды земельного участка.
Также 13 декабря 2018 года Барцевич В.Н. подала посредством МФЦ заявление о предоставлении ей земельного участка с кадастровым номером N, в чем письмом от 8 февраля 2019 года отказано по мотиву отсутствия технических условия на присоединение к централизованной системе водоснабжения и канализации с учетом расположения земельного участка во 2 зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск, где в силу п. 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 7 декабря 19996 года N 1425, запрещено строительство объектов без централизованных систем водоснабжения и канализации.
16 октября 2019 года Барцевич В.Н. вновь обратилась в администрацию МО "Зеленоградский городской округ" за предоставлением ей земельного участка с кадастровым номером N для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
18 февраля 2020 года администрацией МО "Зеленоградский городской округ" отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду по мотиву отсутствия у Барцевич В.Н. права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов (п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ).
Такой отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка, по утверждению Барцевич В.Н., противоречит положениям ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ и нарушает ее преимущественное право на аренду земельного участка, возникшее в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
С учетом изложенного Барцевич В.Н. просила признать незаконным отказ в продлении договора аренды или заключении договора аренды на прежних условиях и обязать административного ответчика продлить заключенный с Барцевич В.Н. договор аренды земельного участка.
Судом вынесено решение, изложенное выше.
В апелляционной жалобе администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" просит решение отменить и принять новое об отказе в административном иске, ссылаясь, в частности, на то, что земельным законодательством не предусмотрено с 1 марта 2015 года продление договоров аренды земельных участков, срок действия которых истек, а требований о заключении нового договора аренды земельного участка для завершения строительства Барцевич В.Н. не заявляла. Также указала, что оспариваемым решением окружной администрации от 18 февраля 2020 года не нарушены права и законные интересы Барцевич В.Н.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим изменению в части определения судом способа защиты прав Барцевич В.Н., в остальной части - подлежащим оставлению без изменения.
На основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В силу п.п. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 100 000 кв.м, из которого образован 5 октября 2009 года путем его раздела земельный участок с кадастровым номером N площадью 606 кв.м, находящийся в собственности муниципального образования "Зеленоградский район" с 18 мая 2010 года, был заключен без проведения торгов 16 декабря 2004 года первоначально на срок до 8 декабря 2007 года с установлением разрешенного использования - для проектирования и строительства туристического рекреационного комплекса.
В дальнейшем, соглашением от 14 августа 2006 года о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 16 декабря 2004 года был изменен вид разрешенного использования исходного земельного участка - для проектирования и строительства туристического рекреационного комплекса и жилья, а соглашениями от 31 октября 2007 года срок действия договора аренды продлен соответственно до 8 декабря 2010 года, соглашением от 16 декабря 2010 года - до 15 декабря 2013 года (путем внесении изменений а п. 1 и п. 2.1 договора аренды.
Затем соглашением от 31 января 2014 года изменен пункт 1.1 договора с указанием о предоставлении земельного участка на срок до 10 ноября 2016 года в соответствии с постановлением администрации МО "Зеленоградский район" от 28 января 2014 года N 60 и пункт 2.8 путем возложения на арендатора обязанность завершить строительство рекреационного комплекса и жилья, подписав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в срок до 10 ноября 2016 года.
Содержание данного соглашения соответствует содержанию постановления от 28 января 2014 года N 60.
Однако ни упомянутым постановлением от 28 января 2014 года N 60, ни соглашением от 31 января 2014 года не изменен пункт 2.1 этого же договора (с учетом предыдущих дополнительных соглашений к нему) о действии договора аренды до 15 декабря 2013 года.
В Едином государственном реестре зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером N на срок с 23 марта 2005 года по 22 апреля 2016 года.
Поскольку срок действия договора аренды является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ), а условия договора аренды от 16 декабря 2004 года о его сроке действия (в редакции соглашения от 31 января 2014 года) являются неоднозначными и имеются противоречия между условиями договора о сроке его действия и внесенными в ЕГРП сведениями о действии договора до 22 апреля 2016 года, отказ администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" в заключении на новый срок договора аренды земельного участка для завершения строительства исключительно по мотиву подачи соответствующего заявления по истечении установленного срока действия договора аренды является необоснованным и нарушает право Барцевич В.Н. на рассмотрение ее заявления в установленном законом порядке.
В этой связи коллегия находит решение в части удовлетворения об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства не подлежащим отмене.
В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения органа, наделенного публичными полномочиями, суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.
Из содержания этой нормы следует, что способ восстановления нарушенного права определяется судом с учетом фактических обстоятельств дела, при этом мнение административного истца не является обязательным для суда, который вправе избрать иной способ восстановления права по сравнению с указанным в административном исковом заявлении.
Соглашаясь в данном случае с административным истцом о наличии оснований для возложения на административного ответчика обязанности по заключению договора аренды на срок до 3 лет однократно для завершения строительства, суд исходил из того, что законных оснований для удовлетворения заявления Барцевич В.Н., предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, у окружной администрации не имелось.
Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Из материалов дела, в частности из решений администрации от 2 февраля 2017 года, от 20 декабря 2018 года, от 8 февраля 2019 года на обращения Барцевич В.Н. от 29 декабря 2016 года и от 13 декабря 2018 года о предоставлении земельного участка для завершения строительства следует, что администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" неоднократно указывала Барцевич В.Н. на отсутствие у нее разрешения на строительство, получение которого было необходимо в силу ч. 9, ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), в том числе на момент государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект.
Государственная регистрация права собственности Барцевич В.Н. на незавершенный строительством объект с кадастровым номером N была произведена 27 декабря 2016 года в период действия Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Частью 1 статьи 25.3 названного Федерального закона было предусмотрено, в частности, что основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В силу части 4 этой же статьи документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, является разрешение на строительство.
Из материалов дела видно, что государственная регистрация права собственности Барцевич В.Н. на незавершенный строительством объект была произведена по окончании даже того срока действия договора аренды, который указан в отдельных пунктах соглашения от 31 января 2014 года - 10 ноября 2016 года.
При этом в силу прямого указания специальных норм земельного законодательства - п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ - арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Вопреки доводам административного истца, продление договора аренды земельного участка либо его возобновление на неопределенный период не предусмотрены Земельным кодексом РФ, которым в статье 3 закреплен приоритет норм земельного законодательства по отношению к нормам гражданского и иных отраслей права.
Спорные правоотношения регулируются нормами, содержащимися в статье 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые не содержат законоположений, аналогичных положениям п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Кроме того, как на момент государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, так и тем более до настоящего времени Барцевич В.Н. не выдавалось разрешение на строительство.
Эти обстоятельства могут свидетельствовать о наличии у принадлежащего Барцевич В.Н. объекта признаков самовольной постройки.
Однако суд не выяснил мнение ответчика относительно дальнейшей судьбы постройки и по истечении практически четырех лет со дня окончания договора аренды земельного участка от 16 декабря 2004 года возложил обязанность по предоставлению сроком до 3 лет земельного участка без торгов для завершения строительства данного объекта, разрешение на строительство которого не выдавалось и в выдаче уведомления о допустимости размещения которого на земельном участке отказано.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данной ситуации в целях восстановления прав Барцевич В.Н. достаточным является возложение на административного ответчика обязанности по повторному рассмотрению заявления Барцевич В.Н. от 16 октября 2019 года N 2771/МФЦ о предоставлении испрашиваемого земельного участка без торгов для завершения строительства.
Руководствуясь ст.ст.309, 311 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 18 июня 2020 года изменить.
Исключить указание о возложении на администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ" обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:010605:408 для завершения строительства индивидуального жилого дома.
Обязать администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ" повторно рассмотреть заявление Барцевич В.Н. о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:010605:408 для завершения строительства.
Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
