Дата принятия: 04 сентября 2019г.
Номер документа: 33а-3367/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2019 года Дело N 33а-3367/2019
Судебная коллегия по административным делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Обносовой М.В.,
судей областного суда Степина А.Б., Сорокиной О.А.,
при секретаре Салиховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Обносовой М.В. дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" на решение Астраханского областного суда от 4 июня 2019 года по административному делу по иску ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установила:
ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" обратилось в суд с административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, в котором просил установить кадастровую стоимость (244202524,80 рублей) объекта недвижимости - земельного участка, площадью .... кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, равной её рыночной стоимости в размере 62655000 рублей.
Административный истец указал, что правообладателем земельного участка является администрация муниципального образования "Ахтубинский район", административному истцу земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления Главы Администрации г.Ахтубинска N785 от 31 июля 2000 года.
Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 7 декабря 2015 года N 18 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 г. в размере 244202524,80 рублей.
Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N от 28 сентября 2018 года, составленным оценщиком индивидуальным предпринимателем Демус В.А., рыночная стоимость земельного участка составила 62655000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером 30:01:060302:6, расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, равной её рыночной стоимости в размере 62655000 рублей по состоянию на 01 января 2015 г.
В судебном заседании представитель административного истца Андреева Н.В. административные исковые требования поддержала.
Представители агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Диадинова Д.Х., администрации Муниципального образования "Поселок Нижний Баскунчак" Нестеренко Н.В. в судебном заседании не возражали против удовлетворения административного искового заявления.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.
Решением Астраханского областного суда от 4 июня 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером 30:01:060302:6, категории - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, расположенного по адресу: <адрес>, равной ее рыночной стоимости в размере 123155703,84 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на период с ДД.ММ.ГГГГ и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" ФИО5 ставит вопрос об отмене решения суда. Считает, что суд необоснованно принял во внимание проведенную по делу судебную экспертизу, которая не соответствует действующему законодательству.
В судебное заседание представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" не явились, извещены надлежащим образом.
Выслушав представителя ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" ФИО5, поддержавшую доводы жалобы, представителя администрации МО "<адрес>" ФИО7, возражавшую против удовлетворения жалобы, представителя Агентства по управлению государственным имуществом <адрес> ФИО8, возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Как следует из материалов дела, правообладателем земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, является администрация муниципального образования "Ахтубинский район". Административному истцу земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления Главы Администрации г.Ахтубинска N 785 от 31 июля 2000 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 09.12.2009 г.
Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 7 декабря 2015 года N 18 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области" утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 244202524,80 рублей.
Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N от 28 сентября 2018 года, составленным оценщиком индивидуальным предпринимателем Демус В.А., о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 62655000 рублей.
26 октября 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области. По результатам рассмотрения отчета 14 ноября 2018 г. Комиссия вынесла решение, которым отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, указав, что отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ - 1345 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отметив на имеющиеся противоречия в отчете: о виде разрешенного использования оцениваемого земельного участка; об отсутствии коммуникаций на земельном участке (из приложенных фотоматериалов следует, что по земельному участку проходят линии электропередач); об отсутствии полной информации о ценах предложений на рынке недвижимости, подтвержденной материалами отчета об оценке; о допущенных технических ошибках и описках в отчете.
Кроме того, в отчете об оценке имелись противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что поставило под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку эти выводы не позволяли однозначно объективно определить стоимость объекта оценки.
После вынесения решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области спорный объект вновь оценен тем же оценщиком, и его рыночная стоимость составила 64655000 рублей (отчет об оценке от 19 декабря 2018 года).
Определением суда от 18 марта 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Базис".
Согласно заключению N 99 -19 судебной оценочной экспертизы от 7 мая 2019 года рыночная стоимость земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, составила в размере 123155703,84 рублей по состоянию на 1 января 2015 г.
Из представленного заключения следует, что каких - либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.
Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Эксперт Еременко В.В. в ходе судебного заседания поддержал заключение, указав, что для определения рыночной стоимости объекта исследования применен только сравнительный подход. Эксперт отказался от применения в данном случае затратного и доходного подходов и обосновал свое решение следующим.
Элементы затратного подхода к оценке земельных участков применяются в оценке возмещения ущерба от повреждения или исчерпания ресурсов земельного участка, оценки затрат на восстановление производственной способности земли. Для применения затратного подхода существуют объективные экономические и методологические препятствия, не позволяющие выполнить условия п.п. 19-20 Федерального стандарта оценки "Общие условия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
Эксперт также указал, что вид разрешенного использования земельного участка на момент проведения судебной экспертизы предполагает однозначное его использование в качестве участка недропользования с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом, а в материалах дела отсутствуют данные о затратах на изыскательские работы и разработку участка, об объемах залежей полезных ископаемых, об объемах добычи с момента разработок до определения рыночной стоимости земельного участка, поэтому для определения рыночной стоимости доходный подход не применим.
Таким образом, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости - земельного участка определена сравнительным подходом. Для его применения у эксперта имелось достаточных данных и информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости. В качестве объектов - аналогов представлены три объекта недвижимости - земли сельскохозяйственного назначения, экспертом введены корректировки на: передаваемые права на земельный участок, поправка на "уторговывание", время продажи, место расположения, площадь земельного участка, целевое назначение, коммерческую привлекательность, коммуникации. Для каждого аналога рассчитан весовой коэффициент и в результате выполненных расчетов с применением сравнительного подхода определена рыночная стоимость земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> имеющего категорию - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, с видом разрешенного использования - недропользование (6.1), с целью осуществления геологических изысканий и добычи недр открытым способом в размере 123155703,84 рублей по состоянию на 1 января 2015 г.
Оценивая результаты экспертизы, суд отметил, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта зксперт - оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имелось. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о том, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.
На основании изложенного суд принял заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, положив в основу судебного решения по настоящему административному делу.
Разрешая административные исковые требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд пришел к обоснованному выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка, площадью 1528176 кв.м., с кадастровым номером N расположенного по <адрес> равной ее рыночной стоимости в размере 123155703,84 рублей по состоянию на 1 января 2015 г.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на материалах дела и согласуются с действующим законодательством.
Доводы жалобы о том, что экспертом допущены нарушения при проведении судебной экспертизы, которые повлияли на итоговые выводы экспертного заключения, являлись предметом рассмотрения и им дана обоснованная и надлежащая правовая оценка.
Судебная коллегия полагает, что суд верно оценил результаты экспертизы, а именно, что определенная в заключении эксперта итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт - оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Другие доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не являлись предметом обсуждения судом первой инстанции, не опровергают выводов судебного решения.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, районным судом допущено не было.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Астраханского областного суда,
определила:
решение Астраханского областного суда от 04 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ЗАО "Кнауф Гипс Баскунчак" - без удовлетворения.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
