Дата принятия: 18 июня 2020г.
Номер документа: 33а-3347/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2020 года Дело N 33а-3347/2020
"18" июня 2020 года Судебная коллегия по административным делам Кемеровского областного суда в составе
председательствующего Бегуновича В.Н.,
судей Рюминой О.С., Решетняка А.М.
при секретаре Логунове В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бегуновича В.Н. административное дело по иску Хорощенко Андрея Александровича к Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка
по апелляционной жалобе представителя истца Степановой Н.В. на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 16 января 2020 года,
УСТАНОВИЛА:
Хорощенко А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением к Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка (далее - Комитет) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка.
Требования мотивированы тем, что 23.07.2019 по договору купли-продажи истцом приобретено у ЗАО "Киноцентр" 3-х этажное здание, общей площадью 2556,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
После перехода права собственности истец обратился с заявлением в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации г.Новокузнецка о заключении с ним договора аренды на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 6347кв.м.
16.10.2019 от административного ответчика был получен отказ в заключении договора аренды, мотивированный тем, что в здании по <адрес> расположены объекты торговли и бытового обслуживания, а также в границах земельного участка размещены нестационарные объекты торговли, размещение которых не предусмотрено схемой размещения нестационарных торговых объектов на территории Новокузнецкого городского округа, утвержденной Постановлением администрации г. Новокузнецка от 18.04.2014 г. N 61.
Истец считает, что данный отказ не соответствует требованиям закона, и нарушает его права. В силу закона, приобретая права на объект недвижимости по договору купли-продажи, покупатель приобретает исключительное право пользования земельным участком, расположенным под указанным объектом, а также той его частью, которая необходима для эксплуатации данного здания.
Несмотря на отсутствие права собственности на указанный выше земельный участок, считает, что после приобретения права собственности на объект недвижимости, именно к нему перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у бывшего арендатора - ЗАО "Киноцентр".
Таким образом, с момента государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости - кинотеатр "Сибирь" на тех же условиях, что и у ЗАО "Киноцентр", к нему перешли права на использование земельного участка, занятого этим объектом, а также обязательства, связанные с этим правом.
Факт расположения на земельном участке нестационарных торговых объектов, принадлежащих третьим лицам, не может препятствовать реализации его исключительного права на предоставление земельного участка в аренду. В данном случае администрация г. Новокузнецка должна выдать предписание о сносе указанных торговых объектов.
Договор аренды на указанный земельный участок необходим для снижения кадастровой стоимости земельного участка. При отсутствии данного договора Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре Кемеровской области отказано в рассмотрении представленных документов, что следует из решения от 27.11.2019.
Истец просил признать незаконным решение N 13011-03 от 16.10.2019 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Обязать административного ответчика подготовить проект договора аренды земельного участка по указанному выше адресу.
Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 16 января 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца Степанова Н.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные требования. Считает, что суд не принял во внимание тот факт, что объекты торговли размещались в здание кинотеатра "Сибрирь" задолго до приобретения его истцом. Именно ЗАО "Киноцентр" были выданы предписания о приведении пожарной безопасности в соответствие с действующим законодательством. Выявленные нарушения не относятся к нецелевому использованию земельного участка. Считает, что истец с момента регистрации права собственности приобретает исключительное право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости.
На апелляционную жалобу представителем административного ответчика принесены возражения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Степанова Н.В. доводы жалобы поддержала.
Истец и представитель ответчика не явились, извещены надлежаще, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене исходя из следующего.
Согласно материалам дела, 23.07.2019 на основании договора купли-продажи между ЗАО "Киноцентр" (продавец) и Хорощенко А.А. (покупатель) зарегистрировано право собственности Хорощенко А.А. на нежилое здание, общей площадью 2556,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Согласно сведениям об основных характеристиках об объектах недвижимости по адресу <адрес> находится нежилое здание кинотеатр "Сибирь".
Вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 6347 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка - "культурное развитие".
Ранее, 20.07.2015, между бывшим собственником здания ЗАО "Киноцентр" и Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6347 кв.м.
В материалы дела представлено соглашение от 07.08.2019 о расторжении договора аренды в связи с продажей объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N
16.09.2019 Хорощенко А.А. обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6347 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
16.10.2019 Комитетом отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером N на том основании, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N - "культурное развитие". Однако, в здании по <адрес>, ведется торговая деятельность, расположены объекты торговли и бытового обслуживания. Кроме того, в границах земельного участка с кадастровым номером N расположен нестационарный торговый объект, размещение которого осуществляется не в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов на территории Новокузнецкого городского округа, утвержденной Постановлением администрации города Новокузнецка от 18.04.2014 года N 61. Таким образом земельный участок с кадастровым номером N используется не в соответствии с установленным разрешенным использованием.
В соответствии со ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских округов и бюджеты городских округов с внутригородским делением до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, городских округов с внутригородским делением, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов.
Таким образом, доходы от аренды спорного земельного участка относятся к неналоговым доходам бюджета Новокузнецкого городского округа.
В соответствии со ст.44 Устава Новокузнецкого городского округа (утв. Постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 07.12.2009 N 11/117) администрация города Новокузнецка является исполнительно-распорядительным органом городского округа - наделяется настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами Кемеровской области - Кузбасса.
Согласно ст.45 Устава в пределах своих полномочий администрация города обеспечивает составление проекта бюджета городского округа, исполнение бюджета городского округа, составление бюджетной отчетности и управление муниципальным долгом; осуществляет внутренний муниципальный финансовый контроль в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.
В силу п.1.1 Положения о Комитете градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (утв. Решением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 30.09.2009 N 8/92) Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее по тексту - Комитет) является отраслевым органом администрации города Новокузнецка по вопросам градостроительства и управления земельными ресурсами города и входит в систему исполнительно-распорядительных органов местного самоуправления.
Согласно пунктам 4.17 и 4.19 названного Положения Комитет заключает, изменяет, расторгает с юридическими и физическими лицами договоры аренды земельных участков, ведет лицевые счета арендаторов земельных участков, осуществляет контроль за поступлением арендных платежей за землю.
Таким образом, из приведенных нормативных актов следует, что денежные средства от аренды земельных участков на территории Новокузнецкого городского округа поступают в бюджет городского округа, право распоряжения и контроля за которым возложено на администрацию г.Новокузнецка. Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка распорядителем данных средств не является.
В силу изложенного, поскольку по настоящему делу разрешается спор о возможности заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории Новокузнецкого городского округа, к участию в деле подлежала привлечению администрация г. Новокузнецка, так как решение по делу влияет на права администрации города в части возможного поступления средств от аренды земельного участка в бюджет городского округа.
Вместе с тем администрация г. Новокузнецка судом к участию в деле не привлекалась, что в силу положений п.3 ст.309 и п.4 ч.1 ст.310 влечет отмену решения суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Кроме того, отказывая в удовлетворении административного иска, суд согласился с доводами ответчика и сослался на действовавшие до 01.01.2020 положения подпункта 2 статьи 11 Закона Кемеровской области от 29 декабря 2015 N 135-ОЗ "О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений".
В соответствии с подпунктом 2 статьи 11 названного Закона наряду с основаниями, предусмотренными статьями 39.15 и 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или предоставлении земельного участка без проведения торгов является наличие сведений от органов, осуществляющих государственный земельный надзор, муниципальный земельный контроль, и (или) информации, полученной от органов государственной власти, органов местного самоуправления, уполномоченных ими организаций, о незаконном (нецелевом) использовании земельного участка, о самовольном занятии земельных участков, препятствующих использованию образуемого земельного участка.
При этом, соглашаясь с доводами ответчика о нецелевом использовании земельного участка с кадастровым номером N имеющим вид разрешенного использования - "культурное развитие", с расположенным на нем зданием кинотеатра "Сибирь", принадлежащим истцу, суд не указал в решении, какими именно доказательствами подтверждается незаконное (нецелевое) использование истцом земельного участка. Судом не указано в решении, и в материалах дела отсутствуют сведения о том, когда и при каких обстоятельствах истец расположил на испрашиваемом земельном участке нестационарные торговые объекты; в силу каких причин расположение объектов торговли внутри здания является нецелевым использованием земельного участка.
Также в обоснование заявленных требований административный истец ссылался на нормы гражданского законодательства и фактически указывал на то, что в связи с приобретением здания к нему перешли права на земельный участок в том же объеме, в каком они принадлежали прежнему собственнику здания.
Однако этим обстоятельствам суд не дал должной правовой оценки.
Вместе с тем из п.2.1 договора аренды от 20.07.2015 следует, что договор заключен на срок до 01.07.2016, а в силу п.7.4 договора по истечении срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считает возобновленным на неопределенный срок.
Как было указано выше, 23.07.2019 было зарегистрировано право собственности истца на здание.
В силу п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку сведений о расторжении договора аренды в период до 23.07.2019 в материалах дела не имеется, то из приведенных положений закона и имеющихся в материалах дела доказательств следует, что договор аренды от 20.07.2015 на момент перехода к истцу права собственности на здание был заключен между продавцом (ЗАО "Киноцентр) и ответчиком на неопределенный срок.
Согласно п.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С учетом вышеуказанных норм суду следовало предложить административному истцу конкретизировать, заявляет ли он о переходе к нему прав и обязанностей по договору аренды от 20.07.2015 либо просит предоставить ему земельный участок в связи с наличием права собственности на объект недвижимости; в этой связи исходя из позиции истца оценить соглашение от 07.08.2019 бывшего собственника здания с ответчиком о расторжении договора аренды, определить вид судопроизводства, в котором должен рассматриваться настоящий спор.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду следует определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в деле, и учесть вышеуказанные обстоятельства.
Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 16 января 2020 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
