Дата принятия: 26 июня 2020г.
Номер документа: 33а-3315/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2020 года Дело N 33а-3315/2020
Судебная коллегия по административным делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Чаплыгиной Т.В.,
судей Соболевой И.В., Шмидт Т.Е.,
при секретаре Кузнецовой Н.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Саленко Т.Н. к администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании решения незаконным,
по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов"
на решение Волжского районного суда города Саратова от 21 августа 2019 года (с учетом определения об исправлении описки от 18 марта 2020 года), которым административные исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Чаплыгиной Т.В., пояснения представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" Косаревой С.В., представителя комитета по управлению имущество администрации муниципального образования "Город Саратов" Захаровой В.В., поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителя административного истца Дунькиной Л.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Саленко Т.Н. обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя требования тем, что на основании постановления администрации города Саратова от 03 декабря 2004 года N 264А-20 с Красниковым В.А. заключен договор аренды от 29 декабря 2004 года N 1367 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> предоставленного для многоэтажного жилищного строительства сроком с 03 декабря 2004 года по 03 декабря 2029 года. На основании постановления администрации города Саратова от 04 июля 2005 года N 191А-9 с Красниковой С.В. заключен договор аренды от 21 ноября 2005 года N 940 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства сроком с 04 июля 2005 года по 04 июля 2020 года. На основании договоров замены стороны в обязательстве от 01 ноября 2018 года арендатором указанных земельных участков является Саленко Т.Н. По результатам проведения процедуры публичных слушаний комиссией по вопросам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" принято решение от 21 октября 2011 года о переводе указных выше земельных участков из территориальной зоны многоэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж-1) в территориальную зону малоэтажной жилой застройки усадебного типа (Ж-4). На основании постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 11 декабря 2015 года N 3619 "Об утверждении схем расположения земельных участков" из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м образованы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки: с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м. На основании постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 14 декабря 2015 года N 3659 "Об утверждении схем расположения земельных участков" из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м образованы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки: с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м. Указанные земельные участки имеют вид разрешённого использования "для отдельно строящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи". В марте 2019 года Саленко Т.Н. обратилась в комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Саратов" с заявлениями о приведении в соответствие со сведениями государственного кадастрового учета, Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утверждёнными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 20089 года N 27-280, договоров аренды земельных участков в части изменения вида разрешённого использования, об установлении вида разрешённого использования земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Уведомлениями комитета по управлению имуществом города Саратова от 27 марта 2019 года Саленко Т.Н. отказано во внесении изменений в договоры со ссылкой на статью 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. В апреле 2019 года Саленко Т.Н. обратилась в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о предоставлении в аренду сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков в соответствии со статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Постановлениями администрации муниципального образования "Город Саратов" от 29 апреля 2019 года NN 769, 770 Саленко Т.Н. отказано в предоставлении земельных участков на праве аренды, поскольку разрешённое использование земельных участков не соответствует целям использования таких земельных участков (т. 1 л.д. 10-11). Истец полагала оспариваемые постановления не соответствующими требованиям действующего земельного законодательства.
Решением Волжского районного суда города Саратова от 21 августа 2019 года административные исковые требования Саленко Т.Н. удовлетворены.
Определением Волжского районного суда города Саратова от 18 марта 2020 года в решении исправлена описка в дате, вместо 21 июля 2019 года указано 21 августа 2019 года.
С решением не согласна администрация муниципального образования "Город Саратов", в апелляционной жалобе (т. 2 л.д. 66) излагает обстоятельства дела и указывает, что предоставление Саленко Т.Н. испрашиваемых земельных участков приведёт к обходу процедуры предоставления земельных участков через аукцион, что противоречит требованиям земельного законодательства и что не учёл суд первой инстанции.
На заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили. Учитывая положения статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда в полном объеме в соответствии с требованиями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (пункты 3, 4 части 2 статьи 310 КАС РФ).
Судебная коллегия полагает, что по делу имеются такие нарушения.
В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчинённости орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчинённости лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Обращаясь в суд с иском, Саленко Т.Н. указывала, что по договорам замены стороны в обязательстве получила право аренды земельных участков площадью <данные изъяты> кв. м (с разрешённым использованием "под многоэтажное жилищное строительство") и <данные изъяты> кв. м (с разрешённым использованием "для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства"), затем, с согласия собственника земельных участков, с утверждением схем расположения земельных участков, произвела раздел этих земельных участков, сформировала и поставила эти участки на кадастровый учёт, и обратилась к администрации с требованием о предоставлении вновь сформированных после раздела участков в аренду, получив отказ со ссылкой на статью 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что разрешённое использование земельных участков не соответствует целям использования таких земельных участков, указанным в заявлении о предоставлении земельных участков, так как земельные участки образованы в результате раздела земельного участка, ранее предоставленного с видом разрешённого использования "нежилые здания".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что поскольку договоры аренды ранее были заключены по итогам проведения публичных слушаний, перевод земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> "из территориальной зоны многоэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж-1) в территориальную зону малоэтажной жилой застройки усадебного типа (Ж-4) осуществлён посредством процедуры публичных слушаний, оценив представленные доказательства с позиции статьи 84 КАС РФ, пришёл к выводу об отсутствии допустимых и бесспорных доказательств, при наличии которых суд смог бы прийти к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований (т.2 л.д. 57).
С данной позицией суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается.Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м по договору N 1367 от 29 декабря 2004 года предоставлен в аренду Красникову В.А., срок аренды с 03 декабря 2004 года по 03 декабря 2029 года, разрешённое использование земельного участка "нежилое помещение" (т. 1 л.д. 25).
В результате замены стороны в обязательстве 02 февраля 2005 года Красников В.А. передал право аренды ЗАО "Роснефтегазстрой-Поволжье".
Соглашением от 30 августа 2007 года в договор аренды земельного участка от 29 декабря 2004 года N 1367 внесены изменения в части пункта 1.1, изменён вид разрешённого использования земельного участка на "под многоэтажное жилищное строительство".
14 апреля 2010 года права аренды переданы в порядке замены стороны в обязательстве Хачатуряну Р.С., 26 марта 2013 года право передано Попчуку И.Е., 01 ноября 2018 года сторона заменена на Саленко Т.Н.
Таким образом, право аренды земельного участка Саленко Т.Н. получила путем замены стороны в обязательстве.
Аналогичным образом Саленко Т.Н. приобретает в пользование земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, который 04 июля 2005 года передан первоначально в аренду Красниковой С.В. сроком с 04 июля 2005 года по 04 июля 2020 года, с разрешённым использованием "нежилые здания" (т. 1 л.д. 32), затем 21 декабря 2005 года замена стороны в обязательстве на ЗАО "Роснефтегазстрой-Поволжье", 30 августа 2007 года изменение в договоре аренды разрешённого вида использования на "для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства", 14 апреля 2010 года право аренды передано Хачатуряну Р.С., 26 марта 2013 года замена стороны в обязательстве на Попчука И.Е., 01 ноября 2018 года замена стороны в обязательстве на Саленко Т.Н.
В декабре 2015 года администрацией утверждены схемы земельных участков, которые образовались при разделе участков с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м (разделён на 9 земельных участков площадью: <данные изъяты> кв. м (т. 1 л.д. 44-45) и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м (разделён на 8 земельных участков площадью <данные изъяты> <данные изъяты> кв. м (т. 1 л.д. 42-43). Арендатору Попчуку И.Е. поручено обеспечение проведения работ по межеванию земельных участков.
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При заключении договоров аренды с Красниковой С.В. и Красниковым В.А. земельные участки передавались с разрешённым использованием "нежилые помещения".
Согласно сведениям Росреестра в настоящее время нежилых зданий и помещений на участках нет.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешённого использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.
Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешённого использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
При решении вопроса о возможности изменения вида разрешённого использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Обязывая ответчика заключить с истцом договоры аренды земельных участков, суд первой инстанции не учёл, что Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства и для целей, не связанных со строительством жилья.
Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями статей 30, 31, 32 Земельного кодекса и её соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.
Как следует из материалов дела, в 2004 и 2005 года земельные участки предоставлялись в аренду Красниковым С.В. и В.А. в связи с нахождением на них нежилых помещений, с видом разрешённого использования "нежилые помещения".
Саленко Т.Н. приобрела право аренды путем замены стороны в обязательстве, заплатив при этом Попчуку И.Е., за участок площадью <данные изъяты> кв. м ? 100 000 рублей, за участок площадью <данные изъяты> кв. м - 150 000 рублей (т. 1 л.д. 18 - 20).
Из фото-материала, предоставленного сторонами, видно в каком состоянии находятся земельные участки, на них отсутствуют какие-либо строения, а также знаки, свидетельствующие о межевании и разделе земельных участков.
Из сведений, предоставленных ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, следует, что кадастровая стоимость испрашиваемых истцом земельных участков составляет:
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м - 3 348 300 рублей 15 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м - 3 264 715 рублей 68 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м -1 819 286 рублей 20 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м -2 803 700 рублей 16 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м -2 839 940 рублей 80 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м -2 779 592 рублей 31 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м - 1 464 620 рублей 31 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м -3 155 125 рублей 48 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м -2 657 102 рублей 58 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м -4 169 340 рублей 53 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м -2 291 528 рублей 00 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м -2 691 085 рублей 85 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м - 3 278 811 рублей 09 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м - 3 941 557 рублей 01 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м - 3 164 062 рублей 50 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м - 3 188 421 рублей 60 копеек
<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м - 2 855 022 рублей 50 копеек
Процедура предоставления указанных земельных участков регламентирована статьёй 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Истец просила заключить с ней договоры аренды в обход указанных в данной статье процедур.
Довод возражений административного истца на апелляционную жалобу о том, что вид разрешённого использования в договорах аренды администрацией уже был изменён: для участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м с <данные изъяты> 7318 кв. м с "нежилое помещение" на "под многоэтажное жилищное строительство", ответчик сам образовал земельные участки и указал в правоустанавливающих документах их вид разрешенного использования (территориальная зона Ж-4, зона малоэтажной жилой застройки усадебного типа т. 2 л.д. 44) не может повлечь отмену соответствующей процедуры предоставления земельных участков, поскольку изменение путем заключения дополнительного соглашения вида разрешённого использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Указание собственником земельных участков в правоустанавливающих документах вида разрешённого использования не исключает прохождение соответствующих публичных процедур предоставления земельных участков.
Таким образом, суд первой инстанции не применил выше указанные требования закона, подлежащие применению, в связи с чем решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным.
В силу пункта 2 статьи 309 КАС РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.
Поскольку по делу установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судебная коллегия полагает возможным отменить состоявшееся решение районного суда об удовлетворении административного искового заявления и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 308-311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда города Саратова от 21 августа 2019 года (с учетом определения от 18 марта 2020 года об исправлении описки) отменить.
Принять по делу новое решение, которым Саленко Т.Н. в удовлетворении иска к администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании незаконными постановлений администрации муниципального образования "Город Саратов" N 769 и N 770 от 29 апреля 2019 года отказать.
Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
