Дата принятия: 10 сентября 2020г.
Номер документа: 33а-3250/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2020 года Дело N 33а-3250/2020
Судебная коллегия по административным делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Чаплыгиной Т.В.,
судей Черняевой Л.В., Домниной А.В.,
при секретаре Кузнецовой Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шульц Ю.С. о признании незаконным бездействия администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, выразившегося в непредоставлении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, по апелляционным жалобам комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, закрытого акционерного общества "УПТК-1", администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 17 февраля 2020 года, которым административные исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Черняевой Л.В., изучив доводы апелляционных жалоб и возражений на жалобы, выслушав представителя заинтересованного лица закрытого акционерного общества "УПТК-1" Старостиной О.В., представителя административного истца Николаевой С.А., исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Шульц Ю.С. обратилась в суд с иском, с учетом уточнений требований, к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - администрация), комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - комитет), просила признать незаконным бездействие администрации, выразившееся в непринятии мер по предоставлению в адрес Шульц Ю.С. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7949/1 от 22 ноября 2006 года, возложить на комитет обязанность по подготовке и направлению Шульц Ю.С. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с включением ее в качестве одного из арендаторов.
В обоснование заявленных требований Шульц Ю.С. указала, что по договору купли-продажи от 12 сентября 2018 года приобрела в собственность нежилое помещение (здание) площадью 50,4 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 2943 кв.м. с местоположением: <адрес>. Указанным земельным участком владеет юридическое лицо - закрытое акционерное общество "УПТК-1" (далее - ЗАО "УПТК-1") на основании соглашения от 26 декабря 2017 года о возмездном переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному 22 ноября 2006 года первоначальным арендатором Кирилловой Е.В. с комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района. Шульц Ю.С. обратилась в администрацию с заявлением о подготовке и предоставлении ей дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для включения ее, как собственника нежилого помещения, в данный договор на стороне арендатора земельного участка, занимаемого принадлежащим ей зданием. Однако административный ответчик в нарушение положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уклонился от направления административному истцу указанного дополнительного соглашения, возложив на административного истца обязанность предоставить соглашение с арендатором ЗАО "УПТК-1" об определении долей на весь земельный участок, соразмерных объему прав собственности на здания, находящиеся на нем, для целей последующего расчета арендной платы. Арендатор земельного участка ЗАО "УПТК-1" отказывается заключать указанное соглашение со ссылкой на возможность заключения с ним договора субаренды земельного участка, занимаемого принадлежащим административному истцу зданием.
Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 17 февраля 2020 года административные исковые требования удовлетворены частично. Признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в непринятии мер по предоставлению в адрес Шульц Ю.С. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7949/1 от 22 ноября 2006 года; на комитет возложена обязанность по подготовке и направлению Шульц Ю.С. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7949/1 от 22 ноября 2006 года с включением ее в качестве одного из арендаторов. В остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе администрация, выражая несогласие с решением суда, считая его незаконным и необоснованным, указывает на применение судом пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, утратившего силу с 01 марта 2015 года, и не подлежащего применению к правоотношениям, возникшим в 2019 году. Полагает, что из смысла пункта 2 и 6 статьи 39.20 ЗК РФ следует, что данные нормы регулируют отношения, связанные с оформлением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в том случае, если земельный участок государственной или муниципальной собственности, на котором находятся здания, строения, сооружения, является неделимым, в то время как доказательства неделимости земельного участка в дело не представлены. С заявлением в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка, на котором расположено принадлежащее истцу здание, Шульц Ю.С. не обращалась. Исковое заявление было принято судом по нормам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), а решение принято в соответствии с нормами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). В связи с изложенным административный ответчик просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать.
Комитет в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. В доводах жалобы ссылается на неразрешение судом вопроса о компенсации административным истцом затрат на приобретение права аренды земельного участка. В решении суд сослался на пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Однако прежний собственник помещения права на земельный участок не оформил, таким образом, ссылка на данную статью некорректна. Также суд сослался на положения статьи 36 ЗК РФ, утратившей силу. В соответствии с пунктом 9 статьи 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора заключается с условием согласия на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещения в них. В то же время Шульц Ю.С. не представила согласия ЗАО "УПТК-1" на свое вступление в договор аренды земельного участка.
ЗАО "УПТК-1" в апелляционной жалобе на судебный акт просил его отменить или изменить и принять по делу новое решение, в котором учесть интересы законного правообладателя земельного участка - ЗАО "УПТК-1", поскольку судом не принято во внимание, что за право аренды данным лицом было уплачено 2109200 рублей, при этом решением с истца не взыскана денежная сумма в связи с понесенными на приобретение права аренды расходами. Шульц Ю.С. не обращалась к ЗАО "УПТК-1" по вопросу заключения соглашения об определении долей на земельный участок, а сразу обратилась в суд, действуя недобросовестно, так как суд освободил её от затрат на приобретение права аренды. Суд необоснованно изъял у арендатора часть земельного участка, не определив его размер, не разрешилвопрос о возмещении Шульц Ю.С. арендной платы, соразмерно доле её земельного участка, фактически оплаченной ЗАО "УПТК-1" с даты возникновения у Шульц Ю.С. права пользования земельным участком, соответствующей дате регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке.
В возражениях на апелляционные жалобы представитель административного истца Николаева С.А. полагала решение районного суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица ЗАО "УПТК-1" Старостина О.В. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.
Представитель административного истца Николаева С.А. полагала жалобу не подлежащей удовлетворению.
Иные лица на заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции в полном объеме согласно статье 308 КАС РФ, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Пункты 1, 3 статьи 552 ГК РФ предусматривают, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6 статьи 39.20).
Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20).
В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22 ноября 2006 года между К.Е.В. и комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района был заключен договор аренды земельного участка площадью 2943 кв.м. из земель поселений с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>. Целевое назначение участка: "под нежилые здания", срок аренды с 11 августа 2004 года по 11 августа 2053 года.
В соответствии с соглашением о возмездном переводе прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенным <дата> первоначальным арендатором К.Е.В. в лице финансового управляющего Т.А.Ю., действующего на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 23 марта 2017 года, с последующим арендатором ЗАО "УПТК-1", права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды земельного участка от 22 ноября 2006 года переданы последующему арендатору. Цена прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды земли, определена на торгах посредством аукциона по продаже имущества К.Е.В.
На земельном участке, приобретенном последующим арендатором ЗАО "УПТК-1" на правах аренды, расположено нежилое одноэтажное здание площадью 50,4 кв.м. Согласно выписке из ЕГРН данное нежилое здание с кадастровым номером 64:50:021303:637 принадлежало на праве собственности К.Е.В., совершившей 07 сентября 2018 года его отчуждение В.Р.В.
В соответствии с договором купли-продажи, заключенным 12 сентября 2018 года В.Р.В. с покупателем Шульц Ю.С., последней перешло право собственности на указанное здание с кадастровым номером 64:50:021303:637, зарегистрированное в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
07 октября 2019 года Шульц Ю.С. обратилась в администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области с заявлением о подготовке и направлении ей соглашения к договору аренды земельного участка от 22 ноября 2006 года, с включением ее в договор в качестве одного из арендаторов земельного участка, занимаемого принадлежащим ей зданием. К заявлению прилагались копии договора купли-продажи нежилого здания от 12 сентября 2018 года, выписок из ЕГРН о правах на земельный участок, а также нежилое здание.
Письмом заместителя главы администрации Энгельсского муниципального района по экономике и управлению имуществом от 05 ноября 2019 года Шульц Ю.С. проинформирована о том, что принадлежащее ей здание расположено на земельном участке, где также находятся нежилые здания арендатора земельного участка - ЗАО "УПТК-1". Со ссылками на положения пунктов 2 и 10 статьи 39.20 ЗК РФ заявителю предлагалось представить в адрес администрации Энгельсского муниципального района соглашение с указанным арендатором об определении долей на земельный участок для последующего расчета арендной платы.
Судом установлено, что указанного соглашения истца с арендатором земельного участка ЗАО "УПТК-1" фактически не достигнуто. Согласно письменному ответу ЗАО "УПТК-1" от 19 июля 2019 года на предложение Шульц Ю.С. о согласовании раздела земельного участка заявителю предложено заключить с арендатором договор субаренды земельного участка, занимаемого принадлежащим ей зданием. Руководитель ЗАО "УПТК-1" в письме от 05 августа 2019 года в адрес председателя комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района просил дать предварительное согласие арендодателя на передачу земельного участка, испрашиваемого Шульц Ю.С. под принадлежащим ей зданием, в субаренду.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 84 КАС РФ, установив факт того, что заместитель главы администрации Энгельсского муниципального района по экономике и управлению имуществом в ответе Шульц Ю.С. на ее заявление о направлении соглашения к договору аренды земельного участка фактически не удовлетворил ее просьбу, однако и в удовлетворении ее не отказал, предложив представить в адрес администрации соглашение об определении долей на вышеуказанный земельный участок (не приведя при этом ссылок на правовые нормы, обязывающие истца в данном конкретном случае предоставлять такое соглашение, наличие оснований полагать, что размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении спорного земельного участка будет несоразмерен долям в праве на здание, сооружение, принадлежащим правообладателям здания, сооружения), суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 271, пунктами 1, 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35, частью 2 статьи 60 ЗК РФ, пришёл к правильному выводу об удовлетворении административного искового требования Шульц Ю.С. о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непринятии мер по предоставлению в адрес Шульц Ю.С. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7949/1 от 22 ноября 2006 года, и об удовлетворении вытекающего из первоначального - требования о возложении на комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в соответствии с компетенцией данного органа обязанности по подготовке и направлению Шульц Ю.С. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7949/1 от 22 ноября 2006 года с включением её в качестве одного из арендаторов.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует нормам процессуального права и фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к переоценке доказательств и иному толкованию законодательства.
Вопреки доводам жалобы ЗАО "УПТК-1" возможность данного арендатора взыскать расходы по приобретению права аренды земельного участка, а также расходов по арендной плате не утрачена. При этом суд не изымал, как на то сослался заявитель, у арендатора часть земельного участка (расположенного под зданием Шульц Ю.С., который ЗАО "УПТК-1" фактически не может использовать), в компетенцию суда не входит разрешение вопроса об определении размера земельного участка, занимаемого зданием административного истца, установлении размера возмещения Шульц Ю.С. арендной платы, соразмерно доле её земельного участка, фактически оплаченной ЗАО "УПТК-1" с даты возникновения у Шульц Ю.С. права пользования земельным участком.
Ссылка районного суда на норму права, утратившую силу (положения статьи 36 ЗК РФ), на правильность выводов суда не влияет и не влечет отмену правильного по существу судебного решения.
Что касается доводов жалобы администрации о непредставлении в дело доказательств неделимости земельного участка, то в ответе данного органа от 5 ноября 2019 года на обращение административного истца указывалось на применение к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которыми в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Именно в соответствии с данной нормой, а также согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ истцу предлагалось представить соглашение об определении долей на указанный земельный участок. Таким образом, административный ответчик изначально ссылался на обстоятельства неделимости указанного земельного участка и возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. В ходе судебного разбирательства ни администрацией, ни комитетом данные обстоятельства не опровергались, и решение судом первой инстанции принято с учетом указанных обстоятельств.
Нарушений норм материального и процессуального закона, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке, судебной коллегией не установлено.
Учитывая изложенное, решение подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 307, 308, 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 17 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, закрытого акционерного общества "УПТК-1" - без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня вынесения в Первый кассационный суд общей юрисдикции через Энгельсский районный суд Саратовской области.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
