Определение Судебной коллегии по административным делам Белгородского областного суда от 21 июля 2017 года №33а-3065/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 21 июля 2017 года Дело N 33а-3065/2017
 
г. Белгород 21 июля 2017 г.
Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Наумовой И.В.,
судей Щербаковой Ю.А., Самыгиной С.Л.,
при секретаре Нарыковой В.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Рамазановой Е.К. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
по апелляционной жалобе Рамазановой Е.К.
на решение Белгородского областного суда от 22 марта 2017 года
Заслушав доклад судьи Щербаковой Ю.А., объяснения представителя административного истца Рамазановой Е.К. - Золотаревой А.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя заинтересованных лиц Правительства Белгородской области и Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Егоровой Н.П., полагавшей жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия,
установила:
С 19.03.2010 Рамазановой Е.К. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, категории земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий и сооружений, площадью 5178 кв.м, расположенный по адресу: < адрес>.
Постановлением администрации г. Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» утверждены результаты массовой государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» по состоянию на 1.01.2014. В перечень земельных участков, в отношении которых утверждены результаты государственной кадастровой оценки, входит упомянутый земельный участок.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1.01.2014 определена в размере 41 777 864, 52 руб.
Рамазанова Е.К., сославшись на значительное превышение кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, чем затрагиваются ее права и законные интересы как плательщика земельного налога, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, равной его рыночной стоимости в размере 16 729 807 руб. по состоянию на 1.01.2014.
В обоснование административного иска ссылалась на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 1.05.2016, составленный оценщиком ООО «БИЗНЕС-ОЦЕНКА», подтвержденным положительным экспертным заключением № от 8.06.2016 Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ».
По результатам проведенной экспертизы, назначенной определением суда первой инстанции, составлено заключение № от 10.02.2017, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка определена в размере 33 008 000 руб.
Решением Белгородского областного суда от 22.03.2017 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 33 008 000 (тридцать три миллиона восемь тысяч) рублей.
Рыночная стоимость определена настоящим решением на 1.01.2014.
Указано, что датой подачи заявления Рамазановой Е.К. о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 21.06.2016.
С Рамазановой Е.К. в пользу администрации г. Белгорода взысканы судебные расходы в размере 40 000 руб.
В апелляционной жалобе Рамазанова Е.К. просит решение суда отменить и принять новое решение, установив кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1.01.2014 равной его рыночной стоимости в размере 16 729 807 руб.
Проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).
Абзацем 1 пункта 2 и пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно кадастровой справке, выданной ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиалом по Белгородской области), на основании Постановления администрации г. Белгорода от 27.11.2014 № 236, по состоянию на 1.01.2014, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № утверждена в размере 41 777 864, 52 руб.
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Рамазановой Е.К., как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, в рамках рассмотрения настоящего дела, представителем административного ответчика - администрации г. Белгорода, представителями заинтересованных лиц, не оспаривалось.
При этом, к правоотношениям сторон судом правильно применены положения статей 65, 66 ЗК РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В пункте 23 вышеуказанного Постановления разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
Возражая против требований Рамазановой Е.К. в части заявленного ею размера рыночной стоимости объекта недвижимости, администрация г. Белгорода заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка, а также проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов сторон и в целях устранения возникших сомнений определением суда по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1.01.2014 и проверки соответствия отчета № от 1.05.2016 законодательству об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «БИЗНЕС ПАРТНЕР+» Т.Ю.Ю.
По результатам проведенной экспертизы, подготовлено заключение № от 10.02.2017, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1.01.2014 составляет 33 008 000 руб. Кроме того, экспертом сделан вывод, что оценщиком ООО «БИЗНЕС-ОЦЕНКА» в отчете № от 1.05.2016 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены: сегмент рынка, к которому принадлежит объект недвижимости, и факторы, влияющие на его стоимость, а информация, использованная оценщиком, не является достоверной и достаточной.
Оценив наряду с иными доказательствами в соответствии с правилами статей 60, 61, 84 КАС РФ отчет № от 1.05.2016 и заключение эксперта № от 10.02.2017, суд принял в качестве достоверного доказательства заключение эксперта № от 10.02.2017.
Суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических мотивов согласиться с приведенными в жалобе доводами, поскольку они не свидетельствуют о наличии нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся, согласно статье 310 КАС РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Из представленных доказательств следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, что подтверждается копиями соответствующих официальных документов.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение, соответствующее требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, научное обоснование выводов со ссылкой на нормативные и иные специальные источники.
При анализе заключения не установлено нарушений закона и действующих стандартов оценочной деятельности, указанных экспертом.
В заключении приведены таблицы, описания расчетов, расчеты, пояснения.
С учетом анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, выбрано 5 объектов-аналогов, находящихся < адрес>.
Экспертом использованы материалы интернет-сайтов: www.< данные изъяты>.ru; https://< данные изъяты>; www.< данные изъяты>.
Объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по категории земель, местоположению, правовому статусу, условиям финансирования, условиям платежа, обстоятельствам совершения сделки, условиям рынка (времени продажи), возможности торга, району расположения (расстояние до центра населенного пункта), расположения относительно красной линии, площади, наличия электричества, водопровода и канализации, газоснабжения, наличия зданий, строений сооружений, экономических характеристик, использования.
Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, район расположения (расстояние до центра населенного пункта), расположение относительно красной линии и на площадь.
Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1.01.2014, рассчитанная сравнительным подходом составила 30 360 478 руб.
В рамках доходного подхода рыночная стоимость земельного участка определялась экспертом с применением метода капитализации земельной ренты.
Для определения рыночных ставок арендной платы в рамках этого метода экспертом произведен отбор аналогичных участков (выбрано пять объектов-аналогов), определены элементы сравнения аналогов, применена корректировка на расположение относительно района расположения, расположения относительно красной линии, площадь.
При проведении экспертизы анализ рынка, произведенный экспертом, выявил 6 сделок аренды земельных участков под офисно - торговой застройкой площадью от 787 кв.м. до 3400 кв.м., по которым величина арендной ставки составляет от 860, 25 до 2045, 17 руб/кв.м., при среднем значении 1144, 35 руб. кв.м. Для повышения достоверности полученной величины годовой ставки арендной платы экспертом был определен выброс объекта № 6 с самым «дорогим» значением ставки.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на 1.01.2014 составила 35 655 046 руб.
На основании пункта 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Согласование результатов полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием сравнительного и доходного подходов с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по четырем критериям экспертом присвоены баллы.
В результате, согласованная рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1.01.2014 определена в размере 33 008 000 руб.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № от 1.05.2016 проверен экспертом на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, и им установлено, что допущенные оценщиком нарушения, являются фундаментальными, существенно меняющими рыночную стоимость спорного земельного участка (объекта оценки), поскольку искажают саму суть оценки. Неправильное определение оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки, повлекло неверное определение ценообразующих факторов в данном сегменте рынка, что в свою очередь привело к неправильному подбору объектов-аналогов. Оценщик определил рыночную стоимость сравнительным подходом, решающее значение в применении которого имеет корректный подбор объектов-аналогов, которые, по сути, и формируют значение рыночной стоимости объекта оценки. В связи с чем, неправильное определение сегмента рынка и ненадлежащий подбор объектов-аналогов повлияли на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка.
Учитывая, что в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, суд правильно не принял в качестве допустимого доказательства и положительное экспертное заключение на отчет об оценке.
Письменные замечания на заключение судебной экспертизы оценщика ООО «Бел-Консалтинг» Г.С.И., со ссылкой на якобы допущенные экспертом нарушения, при отсутствии обоснованных данных о том, как эти нарушения повлияли на итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта, суд первой инстанции отклонил, указав, что с учетом пояснений эксперта Т.Ю.Ю. данных в судебном заседании, а также иных доказательств, о незаконности и необоснованности экспертного заключения они не свидетельствуют.
Довод жалобы о том, эксперт не вправе проверять на соответствие требованиям действующего законодательства отчет об оценке представленный административным истцом, поскольку отсутствуют сведения о прохождении последним профессиональной подготовки по программе «Судебный эксперт», судебная коллегия находит несостоятельным, как основанный на неверном толковании норм действующего законодательства.
Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.
Согласно статье 41 указанного выше Закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части 1 статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части 2 статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Согласно части 1 статьи 49 КАС РФ экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу.
Наличие специальных знаний эксперта Т.Ю.Ю. подтверждено документально, а, следовательно, заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз.
Доводы апеллянта о допущении экспертом нарушений, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, ссылки на неправильный выбор аналогов, неверное определение факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку указанные доводы не обоснованы научными данными и ссылками на нормативные акты, регламентирующие порядок осуществления оценочной деятельности. Более того, подателем жалобы не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствующие расчеты не приведены, в связи с чем, указанные доводы отклоняются как основанные на предположениях.
Доводы апелляционной жалобы относительного неправильности определения в заключении эксперта сегмента рынка, к которому относится спорный земельный участок, проверялись судом первой инстанции, получили надлежащую оценку в соответствии с правилами статьи 84 КАС РФ. Оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.
Иные доводы жалобы также были предметом исследования суда первой инстанции, в решении им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия согласна.
Поскольку оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта не имелось, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии законных оснований для назначения повторной экспертизы.
Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами процессуального закона, не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, а потому не могут служить поводом к отмене решения суда.
Достоверных доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Поскольку оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у судебной коллегии не имеется, отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы по правилам статьи 83 КАС РФ, о чем было заявлено представителем административного истца. При этом, само по себе несогласие административного истца со стоимостью объекта, определенной судебным экспертом, основанием для назначения повторной экспертизы не является.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, материальный закон применен верно и процессуальных нарушений, влекущих в силу части 1 статьи 310 КАС РФ безусловную отмену судебного решения, судом при рассмотрении дела не допущено, судебная коллегия находит, что решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Белгородского областного суда от 22 марта 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Рамазановой Е.К. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить без изменения, апелляционную жалобу Рамазановой Е.К. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка