Дата принятия: 17 января 2018г.
Номер документа: 33А-3031/2017, 33А-35/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2018 года Дело N 33А-35/2018
Судебная коллегия по административным делам Рязанского областного суда
в составе: председательствующего судьи Воейкова А.А.,
судей Милашовой Л.В., Лукашевича В.Е.,
при секретаре Сидорове А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области Титовой С.А. на решение Рыбновского районного суда Рязанской области от 1 ноября 2017 года, которым постановлено:
Признать незаконным решение государственного регистратора Рязанской области Титовой С.А. от 03.07.2017 г. N об отказе в государственной регистрации заключенного между Вавиловым В.В. и Штыря А.Н. соглашения о передаче прав и обязанностей по договору N от 29.12.2011 г. аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов.
Возложить обязанность на Управление Росреестра по Рязанской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявлений Штыря А.Н. и Вавилова В.В. от 22.03.2017 г. и 07.04.2017 г. о государственной регистрации соглашения от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N от 29.12.2011 г.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Милашовой Л.В, объяснения административного истца Штыря А.Н., судебная коллегия
установила:
Штыря А.Н. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Рязанской области и к государственному регистратору Титовой С.А. о признании незаконным решения от 03.07.2017 года об отказе в государственной регистрации соглашения от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов.
В обоснование указал, что 29.12.2011 г. между арендатором Вавиловым В.В. и арендодателем - комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Рыбновского муниципального района заключен договор N аренды указанного выше земельного участка на срок 4 года с 29.12.2011 г. по 28.12.2015 г. Договором установлено, что арендатор имеет право передавать с письменного согласия арендодателя свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу в пределах срока действия договора. Пунктом 7.3. договора установлено, что, если ни одна из сторон не позднее, чем за месяц до окончания срока его действия не заявит в письменной форме о своем желании его расторгнуть, он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях, в том числе с обязательной уплатой арендной платы. Этот договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Рязанской области 26.01.2012 г. за N.
Ни одна из сторон договора за месяц до окончания срока его действия не уведомила другую сторону о намерении его расторгнуть, и арендатор ФИО7 продолжил пользоваться земельным участком и уплачивать арендные платежи, договор аренды считается продленным на неопределенный срок.
22.03.2017 г. на государственную регистрацию представлено соглашение от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.12.2011 г. N, заключенное между Вавиловым В.В. и Штыря А.Н.
03.04.2017 г. государственная регистрация указанного соглашения государственным регистратором Титовой С.А. была приостановлена до 03.07.2017 г., в связи с тем, что соглашение о передаче прав и обязанностей от 22.03.2017 г. заключено по истечении срока действия договора аренды.
После получения уведомления от 03.04.2017 г. о приостановлении государственной регистрации Штыря А.Н. получил и представил в регистрирующий орган справку от 07.04.2017 г. N, выданную комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Рыбновского муниципального района, в которой указано, что договор аренды земельного участка от 29.12.2011 г. N не расторгался, является действующим, и что условия данного договора не изменялись.
Однако, решением государственного регистратора Рязанской области Титовой С.А. от 03.07.2017 г. N в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:13:0590101:1171 было отказано.
Штыря А.Н., указывая, что оспариваемый отказ регистрирующего органа является незаконным и необоснованным, нарушающим его права, просил суд признать незаконным отказ государственного регистратора Рязанской области Титовой С.А. от 03.07.2017 года в государственной регистрации вышеуказанного соглашения; обязать Управление Росреестра по Рязанской области произвести государственную регистрацию соглашения от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды на данный земельный участок.
Судом постановлено приведенное выше решение об удовлетворении иска.
В апелляционных жалобах Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, государственный регистратор Титова С.А., просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность, необоснованность, неправильное применение судом норм материального права.
В возражениях на апелляционную жалобу государственного регистратора Титовой С.А Штыря А.Н. просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции Штыря А.Н. возражал против доводов жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, их представители, в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно ст. 27 этого федерального закона, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Как установил суд и следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования - Рыбновский муниципальный район от 26.12.2011 года N Вавилову В.В. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 62:13:0590101:1171 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства.
29.12.2011 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Рыбновского муниципального района, являющимся арендодателем и Вавиловым В.В., являющимся арендатором, заключен договор N аренды данного земельного участка. Срок аренды установлен с 29.12.2011 года по 28.12.2015 года и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Рязанской области 26.01.2012 г. за N.
Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что если ни одна из сторон не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора не заявит (в письменной форме) о свеем желании его расторгнуть, он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях, в том числе с обязательной уплатой арендной платы.
По истечении срока действия договора Вавилов В.В. продолжил пользоваться арендованным имуществом, вносить арендную плату в установленном договором порядке, и арендодатель - принимать арендную плату.
12.02.2017 года Вавилов В.В. согласовал с главой администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N от 29.12.2011 года Штыря А.Н.
22.03.2017 года между Вавиловым В.В. и Штыря А.Н. достигнуто соглашение в порядке части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 29.12.2011 г. N.
22.03.2017 года Вавилов В.В. и Штыря А.Н. обратились с заявлениями о государственной регистрации указанного соглашения от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
03.04.2017 года государственным регистратором Рязанской области Титовой С.А. было составлено уведомление о приостановлении до 03.07.2017 г. государственной регистрации указанного выше соглашения на основании п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В обоснование приостановления государственной регистрации указано, что процедура предоставления земельного участка в аренду должна производиться в соответствии со ст.ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ, по результатам торгов.
07.04.2017 года Штыря А.Н. и Вавилов В.В. в регистрирующий орган предоставили справку от 07.04.2017 г. N Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Рыбновского муниципального района, в которой подтверждено, что договор аренды земельного участка от 29.12.2011 г. N не расторгался, является действующим, и что условия данного договора не изменялись.
Однако, уведомлением от 03.07.2017 г. N Штыря А.Н. и Вавилову В.В. отказано в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.03.2017 г. на основании ст. 27, п.5 ч.1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ от 13.07.2015 года в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации соглашения, - непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.
Оспариваемый отказ мотивирован необходимостью соблюдения предусмотренной статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ процедуры предоставления земельного участка в аренду.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспаривались сторонами.
Признавая данный отказ незаконным, суд исходил из факта продления заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Рыбновского муниципального района Рязанской области и Вавиловым В.В. на срок с 29.12.2011 года по 28.12.2015 года договора аренды земельного участка на новый срок в соответствии со ст. 621 п.2 ГК РФ, и наличия у последнего права на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу в соответствии с условиями договора аренды.
Действительно, в соответствии с положениями п.3 ст. 610, п. 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не превышающий предельного срока, установленного п. 3 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ для договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного гражданину в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, в двадцать лет.
Учитывая, что договор аренды земельного участка N от 29.12.2011 года заключен с Вавиловым В.В. до вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ от 23.06.2014 года "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", требующего, по общему правилу, обязательного проведения торгов для заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, названный договор аренды возобновлен сторонами в порядке ст. 621 п.2 ГК РФ и является действующим.
В силу п. 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Вместе с тем, Федеральным законом N 171-ФЗ от 23.06.2014 года "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 марта 2015 года изменены правила, регулирующие предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Согласно статьям 39.3, 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.
Согласно статье 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом, перечень исключений из данного правила состоит из случаев, изложенных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, которым предусмотрена возможность предоставления без проведения торгов, в том числе, земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства в порядке, предусмотренном ст. 39.18 настоящего Кодекса (пп.15), а также земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка при соблюдении условий, установленных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пп.32).
Указанные условия в данном случае не соблюдены.
Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность уступки прав по сделкам, заключение которых возможно только путем проведения торгов.
В соответствии с п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского Кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" по смыслу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, действующей с 01.06.2015 года, запрещена уступка прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов.
Положения приведенного выше законодательства направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.
Таким образом, соответствии с действующим на момент заключения соглашения от 22 марта 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды законодательством заключение договора аренды данного земельного участка возможно только путем проведения торгов, в связи с чем выводы органа государственной регистрации прав о несоответствии соглашения от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка требованиям ст.ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ, и непредставлении на государственную регистрацию документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, являются правомерными.
Приведенные законоположения, подлежащие применению в данном деле, не были применены судом, что свидетельствует о нарушении судом норм материального права при рассмотрении дела и привело к принятию неправильного решения.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных административным истцом требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Рыбновского районного суда Рязанской области от 1 ноября 2017 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым:
В удовлетворении исковых требований Штыря Алексею Николаевичу к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области Титовой Светлане Анатольевне о признании незаконным решения от 03.07.2017 г. N об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды отказать.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
