Определение Судебной коллегии по административным делам Тульского областного суда от 20 августа 2019 года №33а-2873/2019

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 20 августа 2019 года Дело N 33а-2873/2019
Судебная коллегия по административным делам Тульского областного суда в составе: председательствующего Епихиной О.М.,
судей Щербаковой Н.В., Юрковой Т.А.,
при секретаре Карловой Е.С.,
рассмотрела в открытом судебной заседании административное дело по апелляционной жалобе представителя административного истца ООО "Галина-Сервис" по доверенности Качалкина С.Н. на решение Тульского областного суда от 28 мая 2019 года по административному исковому заявлению ООО "Галина-Сервис" к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости.
Заслушав доклад судьи Щербаковой Н.В., судебная коллегия
установила:
ООО "Галина-Сервис" обратилось в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности
- нежилого здания с кадастровым номером <...>, площадью 122,6 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: <...>,
- нежилого здания с кадастровым номером <...>, площадью 160,5 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: <...>, в размере их рыночной стоимости.
В обоснование административного иска административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки указанных объектов капитального строительства по состоянию на 15.07.2015 года, утвержденные постановлением правительства Тульской области N 414 от 12.09.2016 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области" в размерах для нежилого здания с кадастровым номером <...> - 7 144 961,26 руб., для нежилого здания с кадастровым номером <...> - 8 802 234,09 руб. завышены, чем нарушаются права административного истца, как собственника указанных выше объектов недвижимого имущества при уплате налога на имущество организаций, поскольку на него возложена обязанность по уплате завышенного и экономически необоснованного налога на имущество организаций, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В подтверждение доводов о завышении стоимости объектов недвижимости, административный истец сослался на отчет <...> N<...> от <...>, согласно которому рыночная стоимость нежилых зданий составила для нежилого здания с кадастровым номером <...> - 3 672 848 руб.; для нежилого здания с кадастровым номером <...> - 4 808 262 руб.
В судебном заседании представители административного истца ООО "Галина-Сервис" по уставу Губернаторов В.Б., по доверенности Настасин С.В., по доверенности и ордеру Качалкин С.Н., поддержали заявленные требования и просили суд удовлетворить иск, установив рыночную стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости с учетом проведенной по делу первичной судебной оценочной экспертизы, подготовленной экспертом Дубовиком Б.И., указывая на недостоверность результатов повторной судебной оценочной экспертизы.
Административный ответчик - правительство Тульской области представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда письменное ходатайство, в котором просил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Административный ответчик - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в котором указал, что не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.
Заинтересованное лицо - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тульской области в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом, предоставило в адрес суда письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав в нем, что не оспаривает заявленные административным истцом требования и просит вынести решение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо администрация муниципального образования г. Тула в судебное заседание представителя не направило. О времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом, представило письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав, что возражает против удовлетворения заявленных требований.
Решением Тульского областного суда от 28 мая 2019 года административное исковое заявление ООО "Галина-Сервис" удовлетворено.
По состоянию на 15.07.2015 установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...>, площадью 122,6 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: <...>, равная его рыночной стоимости в размере 3 886 305 рублей.
По состоянию на 15.07.2015 установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...>, площадью 160,5 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: <...>, равная его рыночной стоимости в размере 5 087 702 рубля.
В целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых объектов недвижимости является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 09 ноября 2018 года.
В апелляционной жалобе представитель административного истца ООО "Галина-Сервис" по доверенности Качалкина С.Н. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ судебная коллегия рассмотрела административное дело по апелляционной жалобе в отсутствие извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и не просивших об отложении судебного разбирательства участников процесса.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца ООО "Галина-Сервис" по доверенности Качалкина С.Н., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. до 01 января 2017 года) кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.
Согласно ч. 5 ст. 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
В государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. до 01 января 2017 года)).
Сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносятся органом регистрации прав на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов (ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. до 01 января 2017 года)).
Пунктом 1 ч. 5 ст. 8 данного Закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости в числе дополнительных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Платность использования земли в Российской Федерации относится к одному из принципов земельного законодательства (поди. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. При этом независимо от формы внесения платы отправной величиной, из которой производятся расчеты, является кадастровая стоимость земельного участка.
На основании ст. 70 Земельного кодекса РФ государственный кадастровый учет земельных участков с 01.01.2017 осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно ст. 7 указанного Закона сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносятся органом регистрации прав на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 1 части 5 статьи 8 данного Закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости в числе дополнительных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно статье 245 КАС РФ, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Галина-Сервис" является собственником:
- нежилого здания с кадастровым номером <...>, площадью 122,6 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: <...>, здание поставлено на кадастровый учет 06.07.2012;
- нежилого здания с кадастровым номером <...>, площадью 160,5 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: <...>, здание поставлено на кадастровый учет 06.07.2012.
Данные обстоятельства подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...> N <...>, <...> и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 N 414 утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тульской области, определенные по состоянию на 15.07.2015. Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий определена в размерах:
- для нежилого здания с кадастровым номером <...>- 7 144 961,26 руб.;
- для нежилого здания с кадастровым номером <...>-8 802 234,09 руб. (N п/п <...>,<...> приложения N1 к указанному постановлению Правительства).
Указанные кадастровые стоимости внесены филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в государственный реестр недвижимости 27 декабря 2016 года, что следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...> года N <...>, N <...>.
Не согласившись с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной и затрагивает права и обязанности как налогоплательщика, ООО "Галина-Сервис" обратилось в суд за ее оспариванием.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, исходя из положений статей 12, 17.1, 24.12, 24.15, 24.17, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <...>, <...> может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении <...> от <...> N <...>, равной их рыночной стоимости в размере 3 886 305 рублей и 5 087 702 рубля соответственно по состоянию на 15.07.2015.
С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и приняты в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Статьей 24.15 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями указанного Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 Федерального закона.
Положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
ООО "Галина-Сервис" обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В обоснование своей позиции ООО "Галина-Сервис" представлен отчет <...> от <...> N<...> об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <...>, <...>, согласно которому рыночная стоимость данных объектов недвижимости составляет 3 672 848 рублей, 4 808 262 рубля соответственно.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <...>.
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении <...> от <...>, отчет <...> от <...> N<...> не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартам и правилам оценочной деятельности.
Мотивируя свои выводы, эксперт указал на следующие недостатки отчета, отразив их в таблице 2.1.1 экспертного заключения: на стр. 47 исследуемого отчета указано, что исследуемый объект расположен в Центральной части города, хотя объект расположен в спальном районе города Тулы (Пролетарский район). На стр. 34 исследуемого отчета при анализе фактических данных о сделках (предложениях) с объектами недвижимости, приведен анализ предложений по продаже помещений, аналогичных оцениваемому, оценщик приводит информацию по 8 объектам, далее на стр. 54 приведен отказ от применения сравнительного подхода. В таблицах, на стр. 72 исследуемого отчета, при расчетах стоимости объекта допущена ошибка в вычислении операционных расходов. Данная ошибка повлияла на дальнейший расчет стоимости объектов оценки. Выявив указанные нарушения, эксперт пришел к выводу, что в нарушение ст. 11 Федерального закона N135-ФЗ п. 5 (абз. 2,3), ФСО N3, информация, приведенная в отчете об оценке существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена (без указания на содержание такой информации), содержание отчета об оценке вводит в заблуждение, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. При этом, эксперт не исправил выявленную им допущенную оценщиком математическую ошибку, не указал сколь существенно она повлияла на вывод оценщика о рыночной стоимости объектов оценки.
По мнению эксперта рыночная стоимость объектов оценки, определенная оценщиком в отчете по состоянию на 15.07.2015 не подтверждается и составляет:
- для нежилого здания с кадастровым номером <...>- 2 615 000 руб.;
- для нежилого здания с кадастровым номером <...>-3 333 000 руб.
В силу требований части 2 статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Фундаментальным требованием к отчету об оценке, закрепленным в ст. 11 Федерального закона N135-ФЗ и в п. 4 ФСО N3, является то, что отчет об оценке не должен вводить в заблуждение его пользователя. При этом лишь существенно искаженная величина итоговой стоимости объекта оценки вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке и приводит к нарушению требования проверяемости (п. 4 ФСО N3). Таким образом, не любые математические ошибки в отчете, а лишь те, которые способны привести к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, являются нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Следовательно, при выявлении ошибок эксперт должен показать их значимость с точки зрения влияния на итоговую стоимость объекта оценки. Иллюстрация существенности нарушения допущенной математической ошибки заключается в указании величины изменения итоговой стоимости объекта оценки после устранения допущенной ошибки. Однако, таких расчетов эксперт Дубовик Б.И. в своем заключении не привел, предпочтя произвести собственные расчеты рыночной стоимости объектов оценки с применением сравнительного и доходного подходов к оценке. При этом эксперт не указал, что отказ от сравнительного подхода к оценке оценщиком не обоснован.
В связи с возникшими сомнениями в достоверности проведенной судебной экспертизы, по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <...>
Согласно выводам экспертного заключения от <...> N<...> отчет <...> от <...> N <...> об определении величины рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами <...> и <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Экспертом выявлены следующие недостатки отчета: оценщиком некорректно обоснован отказ от сравнительного подхода к оценке (п. 8и ФСО N3, ст. 11 Федерального закона N135-ФЗ). В п. 10 "Анализ рынка и других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость", оценщик приводит данные о фактических предложениях, по продажам торгово-офисной недвижимости, что свидетельствует о достаточной развитости данного сегмента рынка. При пересчете итоговой рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода на основании данных, представленных в таблицах 39,40 эксперт не подтвердил величину, полученную оценщиком при расчетах. Допущена математическая ошибка. По мнению эксперта в данном случае оценщик дополнительно прибавляет НДС в размере 18%. При перерасчете рыночной стоимости по данным таблиц N39, 40 с учетом НДС, эксперт подтвердил величину рыночной стоимости, полученную оценщиком. Однако, согласно статье НП "АРМО" при определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости и не вычитается откуда-либо ( ФСО N1 п. 15. ФСО N7 п. 23. ФСО N3 п. 8и). Операционные расходы оценщик учитывал в размере 18% по данным "Справочника оценщика недвижимости том 2 текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода, стр. 37" Согласно данной методике операционные расходы учитываются от потенциального валового дохода, а затем вычитаются из действительного валового дохода. Расчеты оценщиком выполнены корректно. Выявив указанные недостатки отчета, эксперт произвел собственные расчеты рыночной стоимости объектов оценки.
При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом был проведен анализ рынка торгово-офисных помещений в результате которого установлено, что по состоянию на дату оценки минимальное значение продажи недвижимости данного сегмента составило 22 000 руб., максимальное 76 250 руб., средняя стоимость предложения: 48 863 руб.
Для расчетов экспертом были отобраны три объекта-аналога максимально сопоставимых с объектами оценки и произведен расчет их рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами.
По мнению эксперта Богданова Н.А., рыночная стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости составила:
- нежилого здания с кадастровым номером <...> - 3 886 305 руб.
- нежилого здания с кадастровым номером <...> -5 087 702 руб.
Анализируя представленные лицами, участвующими в деле, отчет <...> от <...> N<...>, экспертное заключение <...> от <...>, экспертное заключение <...> от <...> N<...>, суд первой инстанции применительно к положениям ст. 84 КАС РФ признал допустимыми и достоверным доказательством экспертное заключение <...> от <...> N<...>.
Разрешение вопроса о размере рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из юридически значимых для данного дела, требует специальных познаний в области оценочной деятельности.
В апелляционной жалобе представитель административного истца ООО "Галина-Сервис" по доверенности Качалкин С.Н. выражает несогласие с выводом судебной экспертизы в части установления кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами <...> и <...> в размере 3 886 305 рублей и 5 087 702 рубля соответственно, полагая ее завышенной, поскольку экспертом при проведении экспертизы не правильно подобраны аналоги, что повлияло на итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, судебная коллегия находит несостоятельными.
В силу ст. 62, ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Экспертное заключение <...> от <...> N <...> выполнено по состоянию на дату установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности и соответствует ст. ст. 11, 12 указанного Федерального закона, требованиям федеральных стандартов оценки.
В заключении повторной судебной оценочной экспертизы экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки сегмента рынка торгово-офисной недвижимости. Применяя метод корректировок в рамках сравнительного подхода и подобрав максимально сопоставимые с объектами оценки объекты -аналоги из категории торгово-офисной недвижимости, расположенные в Пролетарском районе города Тулы, эксперт каждый объект-аналог сравнил с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявил различия объектов по этим факторам и скорректировал стоимость объектов-аналогов по выявленным различиям.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, экспертом <...> составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых нежилых зданий, в частности, их площади, материала стен, коммуникаций, информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.
Согласно п. 10 ФСО-1 объект-аналог это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Для расчета стоимости объектов оценки эксперт обосновано принял аналоги в ценовом диапазоне от 46 818 руб. до 60 000 руб., исключив максимальные и минимальные предложения по продаже аналогичных объектов.
Допрошенный в судебном заседании эксперт мотивировал выбор объектов-аналогов сопоставимостью с объектами оценки прежде всего по площади, типу объекта, состоянию отделки, назначению и местоположению. В связи с этим, экспертом были обосновано исключены из выборки объект N4 - подвальное помещение без отделки в жилом доме типа "таунхаус", объект N8 расположенный внутри жилого квартала, в зоне жилой застройки, на значительном удалении от основных транспортных магистралей города, с низким автомобильным и пешеходным трафиком и объект N9 также не сопоставимый с объектом оценки по фактору местоположение.
Полученные результаты определения рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 31 699 руб. /кв.м находятся в границах диапазона анализа предложений по сегменту рынка, к которому относятся оцениваемые объекты. В заключении содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
В свою очередь, оценивая заключение первичной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом Дубовиком Б.И., суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что им в сравнительном подходе использованы объекты -аналоги расположенные в разных районах г. Тулы (Пролетарский, Зареченский, Советский, п. Ленинский). При этом объекты -аналоги N 1 и 3 нежилые помещения по адресу г. Тула, ул. Баженова, д. 28 не имеют водоснабжения и канализации, одно из них требует ремонта, подвальное помещение на ул. Штыковой в гор. Туле (аналог N4) имеет назначение производство, склад.
Исходя из содержания описания объектов оценки, приведенного экспертом на стр. 10 заключения объекты оценки имеют все коммуникации: отопление, водопровод, канализацию, электроосвещение и газоснабжение. При этом, эксперт под таблицей 5 заключения указывает, что все отобранные объекты имеют такие же коммуникации, как и объект оценки, это исключает необходимость корректировки на коммуникации и указывает на необходимость введения корректировок на площадь, расположение в здании и местоположение в городе. Данные выводы эксперта противоречат содержанию текстов объявлений по продаже объектов-аналогов, приведенных в приложении к заключению эксперта.
Кроме того, коэффициент корректировки по дате для сравнительного подхода по объекту-аналогу N1 рассчитан с ошибкой, поскольку дата подачи объявления апрель 2015 года, а не июнь, как на это указал эксперт в заключении. В таблице N 6 "Аналоги по аренде торговых помещений" при расчете корректировки на этаж расположения, эксперт рассчитывает повышающую корректировку к объектам, расположенным в подвале по формуле 1//0,71=1,408, ссылаясь на справочник Л.А. Лейфера "Оценка недвижимости, корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода", 2014 г. Однако, эксперт применяет данный показатель для расчета рыночной стоимости цены продажи, а не арендной платы ставки. Согласно данному справочнику, отношение удельной ставки аренды объекта в подвале к удельной ставке аренды такого же объекта на 1 -ом этаже составляет 0,72, следовательно корректировка равна 1/0,72=1,388, неточность расчета данной корректировки приводит к погрешности при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Кроме того, в рамках сравнительного подхода эксперт <...> использует корректировку на торг для активного рынка, а в доходном для неактивного, не мотивируя свой выбор, однако рынок аренды в г. Туле является даже более активным, чем рынок продажи по сегменту торгово-офисной недвижимости. Так же экспертом не применена корректировка на состояние отделки помещений, как в сравнительном, так и в доходном подходах. Не обосновано экспертом <...>. и использование в качестве аналога объекта позиция 4 в таблице 6 в рамках доходного подхода: помещение подвала площадью 650 кв.м, по цене 300 руб., исходя из текста объявления, так же сдаются площади 1 этажа по цене 500-700 руб/кв.м. У аналога N 5 в таблице 6 в тексте объявления указана площадь 50 кв.м, стоимость аренды 600 руб./кв.м./мес.+коммунальные платежи, данный фактор не учтен.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что первичное заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленное экспертом <...> не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, а следовательно не может быть признано достоверным доказательством. Доводы представителя административного истца о необходимости допроса судом эксперта Дубовика Б.И. до разрешения вопроса о назначении повторной судебной оценочной экспертизы суд находит несостоятельными. КАС РФ такого требования не содержит. Более того, экспертное заключение рассматривается самостоятельно. Ходатайств о вызове эксперта <...>. сторона административного истца перед судом не заявляла, а инициатива в назначении повторной экспертизы принадлежала заинтересованному лицу- администрации г. Тулы и было соответствующим образом разрешено судом в судебном заседании с учетом мнения представителей административного истца.
Суд первой инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами установил, что экспертное заключение <...> от <...> N <...> отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, равно как и оснований для переоценки изложенных доказательств, поскольку они сделаны в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ, судебная экспертиза выполнена компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основаны на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертами вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Объективного подтверждения сомнения в определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и достоверности определенной в <...> от <...> N <...> рыночной стоимости объектов оценки не представлено.
При этом судебная коллегия находит, что эксперт <...> <...>., проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности.
С учетом изложенных выше обстоятельств, суд первой инстанции, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, обоснованно установил кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <...>, <...> по состоянию на 15.07.2015 равной их рыночной стоимости, определенной в заключении <...>
Суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, применил нормы материального права и дал надлежащую оценку установленным по делу обстоятельствам.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального и процессуального права, судебная коллегия находит несостоятельными, не основанными на материалах дела.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к названным выводам со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в оспариваемом решении, и их правильность не вызывает сомнений у судебной коллегии.
Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, а также нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения. Оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит.
Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные ст. 310 КАС РФ, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 308, 309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Тульского областного суда от 28 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца ООО "Галина-Сервис" по доверенности Качалкина С.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка