Дата принятия: 27 апреля 2021г.
Номер документа: 33а-2644/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 апреля 2021 года Дело N 33а-2644/2021
27 апреля 2021 года
г. Ханты-Мансийск
Судебная коллегия по административным делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи В.Г. Симоновича,
судей А.Л. Полуяна, Д.В. Начарова,
при секретаре Д.О. Калининой,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению (ФИО)1 в лице финансового управляющего (ФИО)5 к главному специалисту-эксперту (государственному регистратору) Отдела по городу Нягани и Октябрьскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ФИО)2 о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав,
по апелляционной жалобе представителя административного ответчика на решение Няганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 декабря 2020 года.
Заслушав доклад судьи А.Л. Полуяна, судебная коллегия
установила:
(ФИО)1 в лице финансового управляющего (ФИО)5 обратился в суд с административным исковым заявлением к главному специалисту-эксперту (государственному регистратору) Отдела по городу Нягани и Октябрьскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ФИО)2 о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав.
В обоснование требований, указывает, что решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 16 июля 2019 года (ФИО)1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества. (ФИО)5 утверждена финансовым управляющим.
17 февраля 2020 года определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры утверждено положение о порядке и условиях реализации имущества (ФИО)1: ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: (номер), расположенный по адресу: (адрес)
В соответствии с пунктом 15 Положения по итогам проведенных торгов, 21 августа 2020 года между должником в лице финансового управляющего (ФИО)5 и (ФИО)7 заключен договор купли-продажи принадлежащей (ФИО)1 ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Далее административный истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.
24 сентября 2020 года главным специалистом-экспертом (государственным регистратором) (ФИО)2 государственная регистрация перехода права была приостановлена в связи с необходимостью обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, по которому происходит отчуждение доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.
Административный истец считает данное действие административного ответчика незаконным, так как требование о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.
Полагает, поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественного право покупки продаваемой доли не имеют, нотариальное удостоверение сделки, с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.
23 декабря 2020 года в суд первой инстанции поступили дополнения к административному исковому заявлению, в которых административный истец считает, что специальный порядок реализации имущества при проведении процедуры банкротства, а также особый статус арбитражного управляющего и судебный контроль за процедурой банкротства позволяют сделать вывод о том, что нотариальное удостоверение сделки купли-продажи принадлежащей (ФИО)1 ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не требуется. Законодательство о банкротстве такого требования не содержит.
Судом первой инстанции к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу, в качестве административного ответчика; (ФИО)7, (ФИО)6, (ФИО)3, (ФИО)4, в качестве заинтересованных лиц.
23 декабря 2020 года Няганским городским судом принято решение, которым административные исковые требования (ФИО)1 в лице финансового управляющего (ФИО)5 к главному специалисту-эксперту (государственному регистратору) Отдела по городу Нягани и Октябрьскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (ФИО)2 о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав удовлетворены частично.
Приостановление главным специалистом-экспертом (государственным регистратором) Отдела по городу Нягани и Октябрьскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ФИО)2 А.В. государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 21 августа 2020 года, составленного в простой письменной форме, признано незаконным.
На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра по ХМАО-Югре) возложена обязанность по восстановлению нарушенных прав путём рассмотрения заявления (ФИО)1 в лице финансового управляющего (ФИО)5 о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с нормами Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости").
Не согласившись с вынесенным решением, административный ответчик обратился в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Считает, что Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)") предусматривает лишь особенности процедуры реализации имущества должника и не содержит требований к форме договора. Данные требования установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) иными нормативными правовыми актами, в том числе, Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", который предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
В возражениях на апелляционную жалобу административный истец выражает несогласие с доводами заявителя, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Административное дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц, извещённых о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явка которых не является обязательной и не признана судом обязательной.
Согласно части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражения, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
По результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца (пункт 1 части 2 статьи 227 КАС РФ).
Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Статья 14 закона устанавливает, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1).
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 части 2).
Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе, в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 16 июля 2019 года (ФИО)1 признан несостоятельным (банкротом), финансовым управляющим утверждена (ФИО)5 (л.д.13-14).
17 февраля 2020 года определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры утверждено Положение о порядке и условиях реализации имущества (ФИО)1: ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 500 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер:(номер), расположенный по адресу: (адрес) (л.д.25-28).
Продажа имущества должника осуществляется путём проведения открытых торгов в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене имущества (пункт 4 Положения).
В течение пяти дней с даты утверждения протокола о результатах проведения торгов финансовый управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи имущества с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене имущества (пункт 15 Положения).
21 августа 2020 года между финансовым управляющим (ФИО)5, действующей в интересах (ФИО)1, и (ФИО)7 заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего (ФИО)1: ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 500 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер:(номер), расположенный по адресу: (адрес) (л.д. 29-30).
Из содержания расписки в получении документов от 17 сентября 2020 года следует, что (ФИО)1 в лице финансового управляющего (ФИО)5 обратился в межрайонный отдел по городу Тюмени Тюменского района филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тюменской области с заявлением о государственном кадастровом учёте недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество (земельный участок, кадастровый номер: (номер), расположенный по адресу: (адрес)), приложив:
- решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 16 июля 2019 года;
-договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 августа 2020 года;
-акт приёма-передачи недвижимого имущества от 25 августа 2020 года;
-положение от 12 сентября 2020 года;
-определение об утверждении положения от 17 февраля 2020 года;
-определение о продлении срока реализации имущества от 21 июля 2020 года.
Уведомлением административного ответчика от 24 сентября 2020 года финансовый управляющий (ФИО)5 осведомлена о приостановлении до 24 декабря 2020 года государственной регистрации права на недвижимое имущество в связи с необходимостью обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, по которому происходит отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (л.д. 35-36).
Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку в данном случае была приобретена доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, то соответствующая сделка купли-продажи не подлежала обязательному нотариальному удостоверению, в связи с чем требование государственного регистратора о необходимости предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности не может быть признанно законным и влечет признание незаконным самого уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 24 сентября 2020 года.
Также судья городского суда отметила, что в пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве указано, имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу. По требованию кредитора доля гражданина-банкрота в общем имуществе может быть выделена для обращения на нее взыскания.
Специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности в законодательстве о банкротстве и иных законах, не имеется. В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все имущество должника, в том числе и на долю в праве общей собственности, в связи с чем процедуры, установленные статьями 250, 255 ГК РФ не применимы.
Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно части 3 статьи 139 Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
По смыслу части 3 статьи 139 и части 19 статьи 110 закона обязательными условиями договора купли-продажи имущества должника являются:
-сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества;
-цена продажи имущества;
-порядок и срок передачи имущества покупателю;
-условия, в соответствии с которыми имущество приобретено, и обязательства покупателя по выполнению этих условий (в случае продажи имущества путем проведения торгов в форме конкурса);
-сведения о наличии или об отсутствии обременении в отношении имущества, в том числе публичного сервитута;
-иные предусмотренные законодательством Российской Федерации условия.
Указанные условия установлены и пунктом 18 Положения о порядке, условиях и сроках реализации недвижимого имущества (ФИО)1(оформление договора купли-продажи имущества).
Вместе с тем основные требования к форме сделок устанавливаются гражданским законодательством.
Так, в силу статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (часть 1).
Нотариальное удостоверение сделок обязательно, в том числе, в случаях, указанных в законе (пункт 1 части 2).
Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
Учитывая, что в рассматриваемом случае состоялась сделка купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, такая сделка в силу прямого указания закона подлежит нотариальному удостоверению.
Вопреки доводам административного искового заявления, в данном случае спорным является вопрос не об условиях и порядке заключения сделки на торгах, а о форме её совершения.
Проведение в отношении (ФИО)1 процедуры банкротства не освобождает административного истца от соблюдения требований законодательства при совершении сделок.
При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не является специальным по отношению к Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости", а действия финансового управляющего не заменяют собой действия нотариуса.
Учитывая изложенное, суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, так как оно принято при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для административного дела с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 309 - 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу представителя административного ответчика - удовлетворить,
решение Няганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 декабря 2020 года - отменить полностью и принять по делу новое решение.
В удовлетворении административного искового заявления (ФИО)1 в лице финансового управляющего (ФИО)5 к главному специалисту-эксперту (государственному регистратору) Отдела по городу Нягани и Октябрьскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ФИО)2 о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав - отказать.
Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, в течение шести месяцев со дня принятия настоящего апелляционного определения.
Председательствующий В.Г. Симонович
Судьи А.Л. Полуян
Д.В. Начаров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
