Дата принятия: 26 июля 2018г.
Номер документа: 33а-2622/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2018 года Дело N 33а-2622/2018
Судебная коллегия по административным делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Смирновой Л.А.,
и судей Мартыновой Е.А. и Окуневой Л.А.,
при секретаре Будановой Н.С.
заслушала в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Смирновой Л.А. дело по апелляционной жалобе представителя Селещан Н.М. -Пахомова С.А. на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 11 мая 2018 г., которым постановлено:
административное исковое заявление Селещан Н.М. к Управлению Росреестра по Пензенской области об оспаривании действий по регистрации договора об уступке прав требования, оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пензенской области Казаковой В.В., действующей на основании доверенности, судебная коллегия
установила:
между ООО <данные изъяты> и ИП <данные изъяты> 21 декабря 2016 г. был заключен договор NN участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с пунктом 1.1, 1.2 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (стр. NN) в мкр. NN 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково в г. Пензе (2 - й этап) (строительный адрес), располагающийся на земельном участке площадью 20 615 кв. м., кадастровый условный номер NN, находящимся у Застройщика в субаренде, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома при условии надлежащего выполнения всех обязательств сторонами передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства - жилое помещение - однокомнатную квартиру NN, планируемой общей площадью без учета лоджии 34,50 кв.м. и жилой площадью 18,24 кв.м., расположенную на 7 этаже в 10 подъезде указанного дома, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Указанный договор подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области 26 декабря 2016 г. за NN.
Согласно пункту 3.1 договора, цена договора составляет 1473939 руб. и производится участником долевого строительства в силу пункта 3.2 договора - в течение трех месяцев после регистрации договора в Управлении Росреестра по Пензенской области, но не позднее 21 марта 2017 г.
В соответствии с пунктами 4.6.1, 5.1 и 5.2 договора, участник долевого строительства вправе уступить третьему лицу право требования по настоящему договору в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания акта приема-передачи и при условии уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (л.д.8-17).
26 декабря 2016 г. между ИП <данные изъяты> и Селещан Н.М. заключен договор об уступке права требования (договор цессии), согласно пунктам 1, 3 которого цедент ИП <данные изъяты> передает, а цессионарий Селещан Н.М. принимает право требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома NN от 21 декабря 2016 г., заключенному между ООО <данные изъяты> и ИП <данные изъяты>, по передаче однокомнатной квартиры NN, расположенной на 7 этаже в многоквартирном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями (стр. NN) в мкр. NN 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково в г. Пензе (2-й этап), располагающийся на земельном участке площадью 20 615 кв.м. кадастровый номер NN. Согласно пункту 7 договора передаваемое по настоящему договору право требования оценено сторонами в размере 990000 рублей, оплата в полном размере производится путем перечисления на расчетный счет цеденту до подписания настоящего договора. В этот же день договор был подписан и сдан на регистрацию. В Управлении Росреестра по Пензенской области договор зарегистрирован 17 января 2017 г. за NN.
Селещан Н.М., действующая через своего представителя Пахомова С.А., обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными действия Управления Росреестра по Пензенской области по регистрации договора уступки прав требования. В обоснование заявленных требований указала, что в октябре 2017 г. ей стало известно о том, что ООО <данные изъяты> обратилось в Октябрьский районный суд г. Пензы с иском о признании договора об уступке прав требования (договор цессии) от 26 декабря 2016 г. недействительным (дело N 2-2972/17) на том основании, что ИП <данные изъяты> не выполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве жилого дома NN от 21 декабря 2016 г., заключенному между ним и ООО <данные изъяты>, в части оплаты указанного договора, а значит в силу статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ), не имел никакого права уступать свои права и обязанности по данному договору. Б.П.М. в Управление Росреестра по Пензенской области справку, подтверждающую исполнение им обязательств по договору участия в долевом строительстве, не представлял.
Заочным решением Октябрьского районного суда г. Пензы от 20 ноября 2017 г. требования ООО "Застава" были удовлетворены. Договор об уступке прав требования (договор цессии) от 26 декабря 2016 г. признан недействительным, стороны приведены в первоначальное положение. Таким образом, в рамках указанного дела разрешены материальные требования и решён вопрос о праве. Правовая же оценка законности действиям Управления Росреестра по Пензенской области в рамках этого дела не давалась.
Ссылаясь на положения статьи 2, части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон N 218-ФЗ), части 1 статьи 11 и части 10 статьи 48 Закона N 214-ФЗ, считает, что в данном случае Управление Росреестра по Пензенской области нарушило требования вышеуказанных норм, осуществив регистрацию договора об уступке прав требования (договор цессии) от 26 декабря 2016 г. между Селещан Н.М. и ИП <данные изъяты> при отсутствии справки, подтверждающей полную или частичную уплату Б.П.М. цены договора участия в долевом строительстве, что повлекло нарушение прав Селещан Н.М.
На основании изложенного просила признать незаконными действия Управления Росреестра по Пензенской области по регистрации договора об уступке прав требования (договор цессии) от 26 декабря 2016 г. между Селещан Н.М. и ИП <данные изъяты>
Октябрьский районный суд г. Пензы постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель Селещан Н.М.- Пахомов С.А. просит отменить решение суда как незаконное, ссылаясь на обстоятельства, изложенные им в административном исковом заявлении в суд и объяснениях в судебном заседании. Считает, что при принятии решения судом нарушены нормы материального права и неправильно определены существенные обстоятельства. Вывод суда о том, что законом до 1 января 2017 г. на административного ответчика не была возложена обязанность затребовать справку, подтверждающую исполнение перед застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, необоснован, поскольку положения приведенных выше норм права и до 1 января 2017 г. возлагали на регистрирующий орган обязанность по надлежащей правовой экспертизе с учетом императивных требований закона к регистрируемой сделке. Считает неправильным применение к спорным правоотношениям положений Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N 122-ФЗ), поскольку незаконная регистрация сделки произведена 17 января 2017 г. Письмо Минэкономразвития России от 22 декабря 2016 г. N39682-ВА/Д23и судом и административным ответчиком применено ошибочно, который не является, в том числе, нормативным актом. Суд сделал неправильный вывод о том, что при регистрации 17 января 2017 г. договора цессии государственный регистратор не должен был руководствоваться частью 10 статьи 48 Закона N 218-ФЗ. Ошибочным является и вывод суда о том, что убытки административного истца только в последствиях недействительной сделки, в данном случае еще нарушены и гарантии защиты прав Селещан Н.М., как участника отношений по долевому строительству жилья, закрепленные в статьях 1 и 11 Закона N 214-ФЗ, а соответственно ее право на жилье и частную собственность. Ненадлежащее выполнение ответчиком своих функций автоматически является нарушением прав и законных интересов лиц, обратившихся за оказанием государственной услуги, в данном случае, Селещан Н.М. Только из- за того, что договор цессии был незаконно зарегистрирован, обращение ООО <данные изъяты> в суд стало неизбежным фактом. При рассмотрении дела N 2-2972/17 Селещан Н.М. вынуждена была привлекать специалиста для оказания ей правовой помощи в рамках данного дела на основании договора на оказание юридических услуг, а вынесение заочного решения является основанием для взыскания с нее судебных расходов, понесенных истцом. Просила решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении требований.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Пензенской области полагает жалобу необоснованной, в связи с чем просит решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании апелляционной инстанции Пензенского областного суда представитель Управления Росреестра по Пензенской области Казакова В.В. поддержала письменные возражения на жалобу, просила решение районного суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явились административный истец Селещан Н.М., ее представитель Пахомов С.А., представитель ООО <данные изъяты>, Б.П.М., о дне, месте и времени слушания дела надлежаще извещены. О причинах неявки суд не уведомили, доказательств уважительности не представили, заявление об отложении слушания дела не подали.
Согласно положениям части 6 статьи 226 и части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело по существу рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих по делу, надлежаще извещенных о дне, месте и времени слушания дела судом апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда законным, обоснованным и оснований для его отмены или изменения не усматривает.
Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет полностью или в части заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
При рассмотрении настоящего административного дела судом первой инстанции необходимая совокупность вышеуказанных условий не была установлена, что явилось основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Данный вывод суда, по мнению судебной коллегии, является правильным, основанным на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 2, подпункту 3 пункта 8 статьи 12, пункту 2 статьи 21, пункту 3 статьи 24 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей по состоянию на 2016 год в период подачи документов на регистрацию указанного административным истцом договора уступки прав требований) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно абзацу одиннадцатому пункта 1 статьи 17 этого же Федерального закона правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Статья 25.1 названного Федерального закона предусматривала исчерпывающий перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора долевого участия, который не содержал указания на необходимость предоставления справки от застройщика, подтверждающей уплату цены договора.
При разрешении исковых требований суд, исследовав материалы и обстоятельства дела, связанные с регистрацией договора долевого участия от 21 декабря 2016 г., заключенного между ООО <данные изъяты> и ИП <данные изъяты>., и договора уступки прав требования по нему между ИП <данные изъяты> и Селещан Н.М. от 26 декабря 2016 г., проанализировав нормы действовавшего в период возникновения спорных правоотношений законодательства, пришел к обоснованному выводу о том, что основания для истребования справки, подтверждающей уплату цены договора участия в долевом строительстве, у государственного регистратора отсутствовали. Закон N 122-ФЗ не предусматривал в перечне документов, необходимых для государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, письменного согласия застройщика и справки, подтверждающих полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве.
В обоснование незаконности действий регистрирующего органа и принятого по делу решения административный истец ссылается на положения Закона N 218-ФЗ, в частности на пункт 10 статьи 48 Закона, предусматривающий необходимость предоставления на государственную регистрацию договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве выданной застройщиком справки, подтверждающей полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику. Однако, как правильно указал суд первой инстанции, Закон N 218-ФЗ вступил в силу 1 января 2017 г., в то время как документы на государственную регистрацию договора об уступке прав требования (договор цессии) от 26 декабря 2016 г. поступили в Управление Росреестра по Пензенской области до 1 января 2017 г. С заявлением о государственной регистрации договора об уступке права от 26 декабря 2016 г. Селещан Н.М. и Б.П.М. обратились 26 декабря 2016 г.
Судом первой инстанции правомерно применено общее правило действия гражданского законодательства во времени, согласно которому акты гражданского законодательства не имеют обратной силы (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации), и непосредственно порядок вступления в силу Закона N 218-ФЗ.
Так, в соответствии в частью 5 статьи 72 Закона N 218-ФЗ настоящий Федеральный закон применятся к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. Настоящий Федеральный закон по правоотношениям, возникшим до дня его вступления силу, применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после дня его вступления в силу.
С учетом приведенных норм права и фактических обстоятельств дела, суд сделал правильный вывод о том, что в настоящем деле не подлежит применению пункт 10 статьи 48 Закона N 218-ФЗ, предусматривающий необходимость предоставления на государственную регистрацию договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, выданной застройщиком справки, подтверждающей полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, поскольку указанный Закон вступил в силу только 1 января 2017 г., при этом законодателем не придано обратной силы в применении указанной нормы к правоотношениям, возникшим ранее. В то же время доводы апелляционной жалобы о необходимости применения пункта 10 статьи 48 Закона N 218-ФЗ к договору, заключенному 26 декабря 2016 г. и сданному на регистрацию в этот же день, приведены без обоснования и ссылок на конкретные нормы, позволяющие применить Закон N 218-ФЗ в данной части к правоотношениям, возникшим до введения его в действие, являются ошибочными и сводятся к неправильному толкованию в этой части норм материального права.
Как правильно указал представитель административного ответчика в письменных возражениях на апелляционную жалобу, позиция Минэкономразвития России относительно порядка осуществления с 1 января 2017 г. государственной регистрации прав на основании заявлений и необходимых для этого документов, поступивших в орган регистрации прав до 1 января 2017 г., отраженная в письме от 22 декабря 2016 г. N 39682-ВА/Д 23 имеет разъяснительный характер и применена судом в той мере, которая не противоречит законодательству Российской Федерации в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Статья 11 Закона N 214-ФЗ, на которую ссылается апеллянт, также не возлагала на орган регистрации прав обязанности требовать у застройщика справку, подтверждающую уплату цены договора по договору долевого участия в строительстве жилья. Более того, в соответствии с пунктом 5 договора об уступке прав требования (договор цессии) от 26 декабря 2016 г., заключенного между Селещан Н.М. и ИП <данные изъяты>, цедент гарантирует, что все обязательства по договору участия в долевом строительстве жилого дома NN от 21 декабря 2016 г. при оплате данного объекта выполнены в полном объеме. Указанный договор подписан сторонами. При этом из договора (п.7) следует, что оплата за право требований производится в полном размере до подписания договора и соответственно до подачи его на государственную регистрацию. В связи с чем, оснований сомневаться в том, что сторонами договора уступки согласованы и проверены все условия этого договора, у Управления отсутствовали.
Являются верными и суждения суда первой инстанции о том, что убытки административного истца являются следствием недействительности сделки, заключенной между ней и ИП <данные изъяты> Заочным решением Октябрьского районного суда г. Пензы от 20 ноября 2017 г., вступившим в законную силу 7 марта 2018 г., по делу N 2-2972/2017 договор уступки права требования от 26 декабря 2016 г., заключенный между Селещан Н.М. и ИП <данные изъяты> признан недействительным, стороны возвращены в первоначальное положение. Таким образом, права Селещан Н.М., нарушенные заключенной недействительной сделкой, подлежат восстановлению путем взыскания денежных средств с Б.П.М.
Суд правомерно отказал в удовлетворении требования о признании незаконными действия Управления Росреестра по Пензенской области, поскольку государственная регистрация договора уступки была проведена в соответствии с нормами подлежащего применению законодательства.
Довод апелляционной жалобы о том, что Селещан Н.М. понесла убытки не только при заключении недействительной сделки, но при рассмотрении дела N 2-2972/2017, в данном случае правового значения в рамках настоящего дела не имеют и на законность постановленного по делу решения не влияют, поскольку каких- либо нарушений со стороны Управления Росреестра по Пензенской области при регистрации договора цессии от 26 декабря 2016 г. между административным истцом и ИП <данные изъяты> не установлено.
Суждение суда основано на доводах лиц, участвующих по делу, представленных доказательствах, правильно оцененных судом.
В решении приведено законодательство, которым руководствовался суд и установленные по делу обстоятельства.
Все юридически значимые обстоятельства определены судом правильно, исследованы, оценка доказательств произведена в соответствии с требованиями статей 84 и 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда быть не могут, они аналогичны позиции административного истца и его представителя в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, направлены на иную оценку добытых судом доказательств и установленных фактических обстоятельств, надлежащая оценка которым была дана в решении суда первой инстанции. Оснований для иной правовой оценки судебная коллегия не имеет.
Эти доводы, не влекущие отмену правильного по существу решения суда, выражают несогласие с принятым решением.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривает.
Руководствуясь статьями 309 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 11 мая 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца Селещан Н.М- Пахомова С.А. - без удовлетворения.
Председательствующий -
Судьи -
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
