Определение Верховного Суда Республики Мордовия от 13 февраля 2018 года №33А-248/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 февраля 2018 года Дело N 33А-248/2018
Апелляционная инстанция Верховного Суда Республики Мордовия в составе
председательствующего Екония Г.К.,
судей Бажанова А.О. и Михеева О.С.,
при секретаре Яшкиной Ю.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 13 февраля 2018 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по апелляционным жалобам административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия и заинтересованного лица МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на решение Верховного Суда Республики Мордовия от 20 ноября 2017 г.
Заслушав доклад судьи Бажанова А.О., апелляционная инстанция
установила:
общество с ограниченной ответственностью "МОЛАГРО" (далее ООО "МОЛАГРО") обратилось в суд с административным иском к Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее Госкомимущество Республики Мордовия) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее Управление Росреестра по Республике Мордовия) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , площадью 64 046 410 кв.м, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка (<адрес>), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения сельского хозяйства, равной рыночной стоимости.
Решением Верховного Суда Республики Мордовия от 20 ноября 2017 г. административный иск ООО "МОЛАГРО" к Госкомимуществу Республики Мордовия) и Управлению Росреестра по Республике Мордовия удовлетворён.
Заинтересованное лицо МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области подало апелляционную жалобу на решение суда, приведя по существу доводы о том, что отсутствовали основания для установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку обществом, являющимся арендатором земельного участка, не было получено согласие собственника земельного участка на пересмотр его кадастровой стоимости; установление кадастровой стоимости с отличием в 42,35 % существенно повлияет на поступление в федеральный бюджет доходов от передачи в аренду земельного участка, чем значительно нарушит права и законные интересы Российской Федерации; обжалуемым решением затрагиваются права и интересы Российской Федерации как собственника спорного земельного участка и арендодателя по договору.
Управление Росреестра по Республике Мордовия в апелляционной жалобе просило отменить решение суда первой инстанции, направить дело на новое рассмотрение, в обоснование указало: выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права; заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России Коптилина Ю.А. от 16 октября 2017 г. N 2163/2-4 не соответствует требованиям пункта 10 и 13 ФСО N 1, пункта 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7 (при расчете рыночной стоимости земельного участка не применен поправочный коэффициент для объекта-аналога N 3 на дату продажи (поскольку использованы данные сделки за 2010 год), оценщиком не учтен в экспертном заключении факт наличия обременения (ипотека) у объектов-аналогов; общая площадь объекта-аналога N 2 составляет 6 378 898 кв.м, на странице 16 в таблице указана неверная общая площадь объекта-аналога N 2; объект-аналог N 1 имеет адрес: <адрес>, в то время как в заключении эксперта данный объект указан под адресом: Большеберёзовский район, <адрес>; в таблице на странице 17 (согласование результатов оценки) указан совершенно иной объект оценки, земельный участок с кадастровым номером , расположенный по адресу: <адрес> суду первой инстанции надлежало отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований, поскольку им не представлено иных достоверных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке от 27 апреля 2017 г. и заключении эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России от 16 октября 2017 г. , не может быть признана достоверной.
В судебном заседании представитель ООО "МОЛАГРО" Мелешкин Д.Е. относительно апелляционных жалоб возразил.
В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Мордовия Акимова Д.И. просила удовлетворить апелляционную жалобу по указанным в ней основаниям.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области Ломакина Д.В. просила удовлетворить апелляционную жалобу по указанным в ней основаниям.
В судебное заседание представитель административного ответчика Госкомимущества Республики Мордовия, представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили, и отложить разбирательство дела не просили.
Оснований для отложения судебного разбирательства не усматривается, и апелляционная инстанция пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей указанных лиц.
Рассмотрев на основании части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело в полном объёме, апелляционная инстанция приходит к следующему.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Как следует из материалов дела, 09 октября 2012 г. между ТУ Росимущества в Республике Мордовия и ООО "АгроАльянс" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 441, предметом которого явился земельный участок с кадастровым номером (т. 1, л.д. 39-45). В соответствии с пунктом 5.1 указанного договора аренды арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
30 мая 2016 г. на основании заключенного между ООО "АгроАльянс" и ООО "МОЛАГРО" соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 апреля 2016 г., зарегистрирована уступка прав (аренда), в соответствии с которой ООО "МОЛАГРО" приобрело права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 09 октября 2012 г. N 441 (т. 1, л.д. 48).
Указанный земельный участок включен в перечень объектов недвижимости, результаты оценки кадастровой стоимости которых утверждены приказом Госкомимущества Республики Мордовия от 28 ноября 2013 г. N 342-3, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером составила 163 318 345 руб. 50 коп. 10 января 2014 г. внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2012 г. в реестр объектов недвижимости.
15 мая 2017 г. ООО "МОЛАГРО" подало в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Мордовия заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, представило отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 апреля 2017 г. , составленный оценщиком ООО "Рыночные оценочные системы" Андрияновой Л.М. (т. 2, л.д. 212-213).
Согласно отчёту об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером от 27 апреля 2017 г. -н, составленному оценщиком ООО "Рыночные оценочные системы" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 г. составляет 57 641 769 рублей (т. 1, л.д. 55-108).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Мордовия от 14 июня 2017 г. заявление ООО "МОЛАГРО" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено (т. 1 л.д. 50-54).
Досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соблюдён.
Определением Верховного Суда Республики Мордовия от 26 июля 2017 г. в связи с возникновением вопроса, требующего специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству административного истца ООО "МОЛАГРО" назначена строительно-техническая экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России (т. 3, л.д. 15-18).
Строительно-техническая экспертиза проведена, и согласно заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России Коптилина Ю.А. от 16 октября 2017 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 01 января 2012 г. составляет 69 170 123 рубля (т. 3 л.д. 125-134). Рыночная стоимость земельного участка установлена экспертом на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Заключение эксперта полное, ясное, сомнений в обоснованности не вызывает и противоречий в выводах не имеет. О проведении дополнительной или повторной экспертизы лица, участвующие в деле, не ходатайствовали, и доказательств того, что рыночная стоимость земельных участков является не такой, как указано в заключении эксперта, суду не представили.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что установление экспертом в отношении земельных участков их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Данный вывод суда основан на правильном применении законодательства, регулирующего правоотношения сторон, и соответствует обстоятельствам дела.
Как следует из положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно абзацу третьему части одиннадцатой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Такое же основание для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В данном случае, проведя строительно-техническую экспертизу, эксперт установил в отношении земельного участка его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, что в силу вышеуказанных законоположений является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Нарушений экспертом требований федеральных стандартов оценки, повлёкших неправильную оценку земельного участка, не установлено.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости принятия решения об определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта с учётом дополнения, в котором исправлены арифметические ошибки в расчёте рыночной цены.
Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В заключении эксперта подробно описан объект исследования, установлены все качественные и количественные характеристики объекта оценки, в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и подходы определения рыночной стоимости, проанализирован рынок недвижимости, учтен фактор ценности месторасположения объекта и выявлены основные критерии, влияющие на величину стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
В заключении эксперта даны ответы на все поставленные судом вопросы, учтены все обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов. На дополнительные вопросы участников судебного заседания эксперт дал ответы в судебном заседании. Для назначения повторной экспертизы оснований не усматривается.
Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного земельного участка.
Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной экспертизы не заявлялось.
Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключение эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.
Таким образом, заключение судебной оценочной экспертизы с учётом дополнения, в котором исправлены арифметические ошибки в расчёте рыночной цены, является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом правильно, его выводы, изложенные в решении, являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, при этом нарушений норм материального права и норм процессуального права судом допущено не было.
Довод апелляционной жалобы заинтересованного лица о том, что для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка необходимо согласие собственника, судебная коллегия считает несостоятельным. Суд первой инстанции верно сослался на разъяснения в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 о том, что согласие собственника на пересмотр кадастровой стоимости требуется в случае, если объект недвижимости находится в собственности граждан или юридических лиц. Для арендаторов федерального имущества такое право не ставится в зависимость от условий договора.
Довод апелляционной жалобы заинтересованного лица о том, что определение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению суммы арендной платы, поступающей в федеральный бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеет правового значения. Юридическое лицо, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации) и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, что права истца - арендатора земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО "МОЛАГРО", суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, установив кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.
Довод апелляционной жалобы административного ответчика о допущенной экспертом на странице 16 заключения эксперта ошибке в площади объекта-аналога N 2, заслуживает внимание.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Коптилин Ю.А. пояснил, что при подсчёте площади объекта-аналога N 2 допущена арифметическая ошибка, которая привела к арифметической ошибке в значении рыночной цены. В письменном дополнении к экспертному заключению приведен правильный расчёт рыночной стоимости земельного участка объекта оценки, рыночная стоимость земельного участка составляет 66 608 266 рублей.
Так как выявленная ошибка носит технический, очевидный характер, она исправлена экспертом посредством дополнения к экспертному заключению, экспертное исследование не вызывает сомнений в объективности, обоснованности, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не поступали от сторон, апелляционная инстанция считает необходимым изменить решение суда первой инстанции, изменив рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером на сумму 66 608 266 рублей.
Довод апелляционной жалобы административного ответчика о том, что экспертом в нарушение пункта 22д ФСО N 7 не применен поправочный коэффициент для объекта-аналога N 3 на дату продажи, отклоняется. Эксперт в заключении указал, что при анализе рынка недвижимости Республики Мордовия существенного изменения цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения на дату продажи объектов-аналогов и дату оценки не установлено; все сделки по продаже объектов-аналогов актуальны на дату близкую к дате оценки, в связи с чем корректировка не требуется. Факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены. Доказательств изменения цен рынка административным ответчиком не представлено.
Довод апелляционной жалобы административного ответчика о том, в нарушение пункта 5 ФСО N 3 вводит в заблуждение пользователей экспертного заключение, поскольку на странице 17 заключения эксперта в качестве объекта оценки указан иной объект - земельный участок с кадастровым номером , не может повлечь отмену решения суда первой инстанции. Указание в качестве объекта оценки земельного участка с кадастровым номером является технической ошибкой, которая на определении итоговой рыночной стоимости спорного объекта не отразилась. Расчеты произведены по спорному земельному участку. Данная техническая ошибка очевидна и исправлена дополнением к экспертному заключению, представленным экспертом.
Довод апелляционной жалобы административного ответчика о том, что поскольку площади объектов-аналогов и объекта оценки в десятки раз больше, это приводит к большой погрешности при расчете корректировки и ведет к недопустимой погрешности при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, отклоняется, основан на предположениях, никакими доказательствами не подтвержден. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы и являются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках.
Довод апелляционной жалобы административного ответчика о нарушении экспертом положений пункта 5 ФСО N 3, выразившегося в неверном указании в адресе объекта-аналога N 1 района, где земельный участок располагается, отклоняется. Экспертом допущена техническая ошибка, которая на определение итоговой рыночной стоимости спорного объекта также не отразилась. В заключении эксперта перечислены кадастровые номера земельных участков, расположенных по адресу, в написании которого допущена описка. Согласно копии договора купли-продажи земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения от 19 мая 2011 г., сведениями о котором руководствовался эксперт при проведении экспертного исследования, земельный участок - объект-аналог N 1 расположен по адресу: <адрес>, в связи с чем указание "Большеберёзовский район" является технической ошибкой.
Довод апелляционной жалобы административного ответчика о том, что объекты-аналоги под номерами 2 и 3 имеют обременения, которые не учтены при определении рыночной цены объекта оценки, отклоняется как ничем не подтверждённый, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции сведения об обременениях не представлены. Согласно приобщенным к экспертному заключению скриншотам, на которых отражена информация, полученная через информационно-телекоммуникационную сеть "Интернет" из базы данных Росреестра, сведения об обременениях отсутствуют.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Нарушений судом норм процессуального права, являющегося в соответствии с положениями части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции, не установлено.
Оснований для прекращения производства по делу, предусмотренных статьёй 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, или оснований для оставления заявления без рассмотрения, предусмотренных статьёй 196 настоящего Кодекса, не усматривается.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 309, статьями 318, 319 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, апелляционная инстанция
определила:
решение Верховного Суда Республики Мордовия от 20 ноября 2017 г. изменить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью 64 046 410 кв.м, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка (<адрес>), равной его рыночной стоимости на 01 января 2012 г. в размере 66 608 266 (шестьдесят шесть миллионов шестьсот восемь тысяч двести шестьдесят шесть) рублей.
В остальной части решение Верховного Суда Республики Мордовия от 20 ноября 2017 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия и заинтересованного лица МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на решение Верховного Суда Республики Мордовия - без удовлетворения.
Председательствующий Г.К. Екония
судьи А.О. Бажанов
О.С. Михеев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка