Определение Судебной коллегии по административным делам Липецкого областного суда от 28 января 2019 года №33а-241/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 января 2019 года Дело N 33а-241/2019
28 января 2019 года судебная коллегия по административным делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Жуковой Н.Н.,
судей Поддымова А.В. и Демидкиной Е.А.,
при секретаре Склядневе О.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по апелляционной жалобе административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Липецкого областного суда от 13 ноября 2018 года, которым постановлено:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование для размещения СМП N663 - структурного подразделения СМТ N 7 филиала ОАО "РЖД", общей площадью 26 469 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости 17 534 654 рубля.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование - для размещения Елецкого участка по изготовлению столярных изделий Воронежского завода ЖБК и СД Строительно-монтажного треста N 7 ОАО "РЖД", общей площадью 79 044 кв.м. - 45 055 870 рублей.
Датой подачи Акционерным обществом "РЖДстрой" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 декабря 2017 г..
Установленная решением суда кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г..
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.
В удовлетворении иска Акционерного общества "РЖДстрой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.
Заслушав доклад судьи Поддымова А.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Акционерное общество "РЖДстрой" (далее - АО "РЖДстрой") обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - УИЗО Липецкой области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (далее - Управление Росреестра по Липецкой области) об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование - для размещения СМП N663 - структурного подразделения СМТ N 7 филиала ОАО "РЖД", общей площадью 26 469 кв.м., и с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - для размещения Елецкого участка по изготовлению столярных изделий Воронежского завода ЖБК и СД Строительно-монтажного треста N 7 АО "РЖД", общей площадью 79 044 кв.м. в размере равной их рыночной стоимости.
Свои требования административный истец обосновывает тем, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 15 января 2016 года установлена в размере 49 107671 руб. 01 коп., и земельный участок с кадастровым номером N - 71 665242 руб. 60 коп.. Согласно Отчету ООО "ЦЭО "Церта" от 21 декабря 2017 года N 909-12-2017-В/48 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 15796 000 руб., с кадастровым номером N - 43410 000 руб.. В связи с изложенным, АО "РЖДстрой" считает установленную УИЗО Липецкой области кадастровую стоимость земельных участков завышенной.
В судебном заседании представитель административного истца АО "РЖДстрой" Чечеткина М.В. административный иск поддержала, после проведения дополнительной оценочной судебной экспертизы заявленные требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 17 534 654 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 45 055 870 руб.. По ее мнению, экспертами правильно не были приняты для исследования объекты - аналоги в г. Ельце, поскольку данные предложения включают в себя стоимость распложенных на них объектов капитального строительства.
Представитель административного ответчика УИЗО Липецкой области Уколова Т.В. возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что при проведении оценочной экспертизы допущены нарушения, при которых результаты определения рыночной стоимости земельных участков являются недостоверными.
В судебное заседание представители Управления Росреестра по Липецкой области, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации г.Ельца Липецкой области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе УИЗО Липецкой области просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, назначить по делу повторную оценочную судебную экспертизу.
Выслушав с использованием систем видеоконференц-связи представителя административного истца АО "РЖДстрой" Чечеткину М.В., представителя административного ответчика УИЗО Липецкой области Дроздова К.Е., проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда, удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.
Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
В силу ч.1 ст.62, ч.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст.64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в ст.248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В соответствии с п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу пункта 3 названной статьи ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно абз. 1 ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
С учетом положений ст.59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии со ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч.3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч.4).
Судом установлено и из материалов дела следует, что АО "РЖДстрой" принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование - для размещения СМП N663 - структурного подразделения СМТ N 7 филиала ОАО "РЖД", общей площадью 26 469 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование - для размещения Елецкого участка по изготовлению столярных изделий Воронежского завода ЖБК и СД Строительно-монтажного треста N 7 ОАО "РЖД", общей площадью 79 044 кв.м..
В отчете ООО "ЦЭО "Церта" от 21 декабря 2017 года N 909-12-2017-В/48 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 15796 000 руб., с кадастровым номером N - 43410 000 руб..
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что отчет об оценке ООО "ЦЭО "Церта" от 21 декабря 2017 года N 909-12-2017-В/48 не соответствует требованиям п.5 ФСО N 3, п.11 ФСО N7 в части того, что в нем отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов, не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов, не применена корректировка на имущественные права объекта-аналога N 3, использована корректировка по сведениям интернет - сайта "Росриэлт", которая не подлежит применению в официальных данных, при применении корректировок оценщик использует различные источники, не обосновывая их выбор. Указанные нарушения виляют на определение итоговой величины рыночной стоимости и не позволяют признать данное доказательство допустимым по делу.
Учитывая обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Заключением судебной экспертизы ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" от 28 мая 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 29 301 183 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 69 637 764 руб..
Проанализировав заключение судебной экспертизы ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" от 28 мая 2018 года, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что оно не может быть признано достоверным доказательством по делу, поскольку в нарушение требований п.10 ФСО N1, п.5 ФСО N 3, п.20, подп.б п.22 ФСО N 7 эксперт использовал объект-аналог N 1, имеющий улучшения в виде объекта капитального строительства (гаража), однако указанную характеристику объекта в расчете не учел; при описании ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, при введении корректировки на местоположение в пределах области и местоположение в пределах города использовал данные цен земельных участков под офисно-торговую застройку, в то время как объекты исследования относятся к сегменту земельных участков под индустриальную застройку.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правильно назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу.
Проанализировав заключение судебной экспертизы ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия" от 11 октября 2018 года N 1156 и заключение дополнительной судебной экспертизы ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия" от 8 ноября 2018 года N1257, суд правомерно пришел к выводу о том, что дополнительное заключение от 8 ноября 2018 года соответствует требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности, является относимым, допустимым и достоверным, и обоснованно на основании дополнительного экспертного заключения установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 года 17 534 654 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 45 055 870 руб..
Анализируя вышеназванные заключения ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия", суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что заключением дополнительной судебной экспертизы от 8 ноября 2018 года N 1257 устранены недостатки, имеющиеся в заключении судебной экспертизы от 11 октября 2018 года N 1156.
Принимая заключение дополнительной судебной экспертизы ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия" от 8 ноября 2018 года N1257 в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, имеющими специальное образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении исследования судебные эксперты руководствовались Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки (ФСО N1, ФСО N2, ФСО N7), Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2014 года.
В ходе анализа рынка с учетом нормативно-методической базы судебными экспертами выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельных участков, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и даны пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов экспертов.
Судебные эксперты применили сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объектах. В заключении изложено подробное обоснование отказа экспертов от использования доходного и затратного подходов к оценке.
Для анализа экспертами выбраны по каждому земельному участку по 2 объекта-аналога, которые по своим характеристикам наиболее приближены к объектам оценки, в таблицах учтены права на земельные участки, категория земель, вид разрешенного использования и вид наиболее эффективного использования, площадь земельных участков, местоположение, цена и другие факторы, указаны источник информации, контактная информация продавцов (посредников).
У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов дополнительной судебной экспертизы ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия". Выводы экспертов основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в таблице 2 "предложения к продаже земельных участков в Липецкой области" судебной экспертизы ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия" необоснованно указаны предложения о продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, содержатся ошибочные данные о земельных участках, в ней не приведены объекты - аналоги, не могут повлечь отмену либо изменения решения суда. Указанная таблица 2 в разделе "обзор рынка земель Липецкой области" приведена для определения общих тенденций, сложившихся на дату оценки. В данной таблице расчетов рыночной стоимости оцениваемых земельных участков не содержится. Указанный довод не позволяет сделать безусловный вывод об ошибочности расчетов в таблице 1 расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N и в таблице 3 расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, приведенных в дополнительной оценочной судебной экспертизе.
Довод апелляционной жалобы о необоснованности выводов экспертов о низкой ликвидности земельных участков и применении поправок для неактивного рынка, является несостоятельным. Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на аналогичные объекты. Торговая активность определяется не по количеству объявлений о продаже земельных участков, а по количеству заключенных сделок купли-продажи. Из судебной экспертизы ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия" следует, что срок экспозиции земельных участков составляет более 6 месяцев, что свидетельствует о низком уровне торговой активности и о низкой ликвидности земельных участков. Доказательств, опровергающих указанные выводы экспертов, УИЗО Липецкой области не представлено. При таких обстоятельствах эксперты правильно пришли к указанным выводам и применили соответствующие поправки.
Довод УИЗО Липецкой области о необоснованности использования объектов - аналогов, расположенных в областном центре (г. Липецк) при том, что объекты исследования находятся в г. Ельце Липецкой области, не свидетельствует о недостоверности судебной экспертизы ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия", поскольку объекты - аналоги сопоставимы с объектами исследования по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7, экспертами был применен корректировочный коэффициент по местоположению объектов недвижимости. Количество предложений о продаже земельных участков в г. Ельце значительно меньше, чем в г. Липецке, в связи с чем изучение объявлений о продаже земельных участков в г. Липецке позволяет более достоверно определить их рыночную стоимость, скорректировав по коэффициенту на местоположение. Кроме того, выбор аналогов, как и методики исследования, - это исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Оснований считать, что экспертами допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, не имеется.
Довод УИЗО Липецкой области о том, что согласно таблице 2 стоимость свободных земельных участков в г. Ельце находится в диапазоне от 2 121,2 до 2 748,8 руб./кв.м., не свидетельствует о недостоверности расчета рыночной стоимости земельных участков. В указанной таблице приведены объявления о продаже в г. Ельце земельных участков промышленного назначения в диапазоне от 234 руб./кв.м. до 2748 руб./кв.м..
Довод апелляционной жалобы о том, что согласно объявлению о продаже объекта - аналога N3 инженерные коммуникации распложены рядом с земельным участком, однако расчет производится из условия, что на указанном участке имеются все инженерные коммуникации, не свидетельствует о незаконности судебной экспертизы ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия". Согласно письменным пояснениям эксперта ФИО14 в объявлениях о продаже объектов-аналогов содержится типовая информация об обеспечении земельных участков инженерными коммуникациями, однако их состав, объем и работоспособность установить на момент составления заключения не имеется объективной возможности, так как проводится ретрооценка. В связи с этим было принято решение об определении наличия коммуникаций у объекта-аналога N3. Также следует отметить, что в данном объявлении, по сути, продавцом сообщается о доступности инженерных коммуникаций на земельном участке. При этом продавец, при определении цены, учитывает все положительные факторы, указанные им в предложении о продаже земельного участка.
Также следует отметить, что согласно п.20 ФСО N7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" от 28 мая 2018 года в соответствии с п.20 ФСО N7 для целей установления кадастровой стоимости в размере равной рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный. Соответственно, имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке, учитывается сама возможность подключения к коммуникациям.
Учитывая изложенное, оснований считать, что экспертами при использовании корректирующих коэффициентов на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций были допущены существенные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, не имеется.
То, что согласно официальным данным назначение исследуемого земельного участка с кадастровым номером N "для объектов общественно-делового значения", а его рыночная стоимость определялась в сравнении с объектами - аналогами, имеющими назначение "для индустриальной застройки", не свидетельствует о недостоверности судебной экспертизы ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия". Из материалов дела следует, что указанный земельный участок расположен в промышленной зоне с промышленной застройкой, основными строениями являются производственно-складские здания. На нем расположено здание ремонтно-механических мастерских, склад цемента, узел растворный, подъездной железнодорожный путь, здание материального склада. Исходя из анализа фактического и предполагаемого использования, экспертами правильно указанный земельный участок сравнивался с объектами - аналогами, назначение которых "для индустриальной застройки". С учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертами верно произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для назначения повторной оценочной судебной экспертизы не имеется. Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права. Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые могли бы повлечь отмену либо изменение обжалуемого судебного решения.
Руководствуясь статьями 308 и 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Липецкого областного суда от 13 ноября 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области - без удовлетворения.
Председательствующий.
Судьи.
.
.
.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка