Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Адыгея от 23 марта 2018 года №33а-2333/2017, 33а-18/2018

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 23 марта 2018 года Дело N 33а-18/2018
Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Хапачевой Р.А.,
судей: Богатыревой Е.В. и Аутлева Ш.В.
при секретаре: Енамуковой З.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя административных истцов Басте ФИО15, Борсова ФИО16 по доверенности Ашиновой ФИО17 на решение Верховного суда Республики Адыгея от 31 октября 2017 года, которым постановлено:
административное исковое заявление Басте Г.Д. и Борсова Б.Ш. об установлении кадастровой стоимости земельного участка и недвижимого объекта "<данные изъяты>
Установить кадастровую стоимость торгового центра, общей площадью 13 659 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу (местоположение): <адрес>, с кадастровым (или условным) номером N, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере 291 424 000 рублей; земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов - для строительства "<данные изъяты>", площадь: 44 302 кв.м., с кадастровым (или условным) номером N, расположенного по адресу: (местоположение): <адрес> но состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере 54 098 000 рублей.
Датой подачи административного искового заявления Басте Г.Д. и Борсова Б.Ш. о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельного участка и недвижимого объекта "<данные изъяты>" считать дату ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.
Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости торгового центра, площадь: общая 13 659 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: (местоположение): <адрес> с кадастровым (или условным) номером N, равной его рыночной стоимости в размере 291 424 000 рублей; земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов - для строительства "<данные изъяты>", площадь: 44 302 кв.м., с кадастровым (или условным) номером N, расположенного по адресу (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 54 098 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Аутлева Ш.В., объяснение представителя административных истцов Басте Г.Д., Борсова Б.Ш. по доверенности Ашиновой М.Ш., поддержавшей доводы, изложенные в апелляционной жалобе, мнения представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Ожева Р.А., представителей заинтересованных лиц Администрации МО "<адрес>" по доверенности Цику З.А., Администрации МО "Старобжегокайское сельское поселение" по доверенности Шадже Р.Н. полагавших решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными, судебная коллегия
установила:
Басте Г.Д. и Борсов Б.Ш. обратились в суд с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка и недвижимого объекта "<данные изъяты>" равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежат земельный участок, общей площадью 44 302 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером N, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов - для строительства "<данные изъяты>" и торговый центр, общей площадью 13 659, 8 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N
Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка составляет 59 213 167, 16 рублей.
Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) на территории Республики Адыгея" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства), расположенные на территории Республики Адыгея по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость здания вышеназванного торгового цента определена в размере 319 672 741, 14 рублей.
Согласно отчету, выполненному экспертной организацией ООО <данные изъяты>", N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 31 809 000 рублей, а здания торгового центра - 79 910 000 рублей.
Соответственно, вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка и здания торгового центра, утвержденная Приказами Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административных истцов, поскольку влечет к неправомерному начислению налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Басте Г.Д., Борсов Б.Ш., просили суд установить кадастровую стоимость вышеназванных земельного участка и торгового центра в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО <данные изъяты>", по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 31 809 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером N и 79 910 000 рублей в отношении здания торгового центра с кадастровым номером N.
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе и уточнении к ней представителем административных истцов Басте Г.Д., Борсова Б.Ш. по доверенности Ашиновой М.Ш. ставится вопрос об изменении вышеназванного решения суда в части установления кадастровой стоимости вышеназванных земельного участка и здания торгового центра, установив кадастровую стоимость данных объектов согласно выводам комиссионной судебно-оценочной экспертизы ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование доводов податель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции основал свои выводы на заключении эксперта, которое не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку экспертом при составлении экспертного заключения, неверно трактованы положения законодательства об оценочной деятельности.
В своих возражениях на апелляционную жалобу и дополнениях к ней представитель заинтересованного лица Администрации МО "<данные изъяты>" по доверенности Шадже Р.Н. указывает на необоснованность доводов жалобы, их несоответствие фактическим обстоятельствам дела. Просит оставить решение Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ без изменения, а апелляционную жалобу административных истцов - без удовлетворения.
ДД.ММ.ГГГГ определением судебной коллегии по административным делам Верховного суда Республики Адыгея назначена комиссионная судебно-оценочная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости вышеназванных объектов, проведение которой поручено <данные изъяты>".
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости. При этом, орган принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки согласно ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
В соответствии со ст. 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Как следует из материалов настоящего дела, Басте Г.Д., Борсову Б.Ш. на праве общей долевой собственности принадлежат земельный участок, общей площадью 44 302 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов - для строительства "<данные изъяты>" и торговый центр, общей площадью 13 659, 8 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером N
Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка составляет 59 213 167, 16 рублей.
Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) на территории Республики Адыгея" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства), расположенные на территории Республики Адыгея по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость здания вышеназванного торгового цента определена в размере 319 672 741, 14 рублей.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N/N от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с кадастровым номером N, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 59 213 167,16 рублей (т. 1 л.д. 20).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N/N от ДД.ММ.ГГГГ стоимость здания торгового центра с кадастровым номером N, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 319 672 741,14 рублей (т. 1 л.д. 19).
В ходе рассмотрения настоящего дела, по инициативе суда была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости здания торгового центра и земельного участка, а также обоснованности произведенного отчета, представленного истцом, проведение которой было поручено экспертному учреждению ООО "<данные изъяты>" (т. 1 л.д. 250-252).
Согласно заключению эксперта ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составляет 29 594 000 рублей, а здания торгового центра - 79 766 000 рублей (т. 2 л.д. 1-104).
Определением Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя Администрации МО "<данные изъяты>" назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО "<данные изъяты>" (т. 2 л.д. 152-154).
В соответствии с заключением эксперта ООО "<данные изъяты>" N от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 156-207) рыночная стоимость объектов экспертизы - торгового центра, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 291 424 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка, составляет 54 098 000 рублей.
Кроме того, представленный на экспертизу отчет N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке здания торгового центра и земельного участка, выполненный оценщиком ООО <данные изъяты>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, выявлены нарушения требований к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, при выполнении математических действий допускались ошибки - неверно рассчитана величина НДС, что привело к занижению рыночной стоимости.
Удовлетворяя административное исковое заявление в части и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 54 098 000 рублей и здания торгового центра с кадастровым номером N в размере 291 424 000 рублей, суд первой инстанции пришел к выводу, что повторная оценочная экспертиза соответствует требованиям действующего законодательства, проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, выбор сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом обоснован.
Судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (ст.ст. 77-78 КАС РФ).
При этом, в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В случае, когда проведенная экспертиза вызывает сомнение в своей обоснованности, но при этом необходимость в специальных познаниях сохраняется, процессуальное законодательство предусматривает особый порядок устранения таких недостатков путем проведения повторной экспертизы, в том числе по инициативе суда.
Если очередная экспертиза не является объективной, необходимо назначать дополнительную или повторную экспертизу. Закон не ограничивает количество экспертиз, которые могут быть проведены для выяснения одного и того же обстоятельства.
Как следует из материалов дела, в своих возражениях на заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного экспертом ФИО9 экспертного учреждения ООО "<данные изъяты>" представитель истцов приводила доводы, свидетельствующие о наличии сомнений в обоснованности выводов экспертизы, и достоверности определения рыночной стоимости объектов недвижимости, указывая на то, что оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, различающиеся по виду разрешенного использования, при этом не обосновал применяемые корректировки на торг и другие характеристики объектов-аналогов (т. 3 л.д. 15-30).
Из материалов дела следует, что судом первой инстанции проведены по делу две экспертизы. Размер рыночной стоимости, определенный двумя экспертными заключениями имеет существенную разницу в цене. Разница в рыночной стоимости земельного участка составляет 24 504 000, а здания торгового центра - 211 658 000 рублей.
В целях правильного разрешения настоящего спора, судом апелляционной инстанции назначена комиссионная судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "<данные изъяты>".
На основании заключения эксперта ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объектов экспертизы - здания торгового центра по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 107 183 600 рублей, а рыночная стоимость земельного участка - 51 445 900 рублей.
Судебная коллегия полагает заключение ООО "<данные изъяты>" наиболее объективно отражает рыночную стоимость земельного участка и здания торгового центра, оснований не доверять выводам эксперта, изложенным в его заключении, поскольку доказательств, указывающих на недостоверность проведенного исследования, либо ставящих под сомнение выводы эксперта не имеется.
Согласно ч. 1 ст. 82 КАС РФ эксперт дает заключение на основании проведенных исследований и с учетом их результатов.
Статьей 8 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" установлено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Экспертом исследован рынок земельных участков коммерческого назначения в соответствующей ретроспективе, приведено обоснование применяемых подходов к оценке и методов оценки земельных участков, проведен подбор и описание объектов-аналогов, определены ценообразующие факторы, соответствующие требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, произведен выбор подходов к оценке и обоснование примененных стандартов; обоснован выбор аналогов и примененных корректировок.
В рамках сравнительного подхода экспертом выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным требования и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято необходимое количество объектов-аналогов, отвечающих требованиям пункта 22 ФСО N, сопоставимых по характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. В силу пп. "д" п. 22 ФСО N, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.
Кроме того, рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным и доходным подходом, что свидетельствует о тщательности проведенного исследования и достоверности выводов экспертизы.
Поскольку доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка и здания торгового центра, не представлено, судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнение вышеназванное экспертное заключение.
С учетом установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств на основании п. 2 ст. 309 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления кадастровой стоимости принадлежащего Басте Г.Д. и Борсову Б.Ш. земельного участка и недвижимого объекта "Торговый центр".
На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Верховного суда Республики Адыгея от 31 октября 2017 года изменить в части установления размера кадастровой стоимости.
Установить кадастровую стоимость торгового центра, общей площадью 13 659 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу (местоположение): <адрес>, <адрес>, с кадастровым (или условным) номером N, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере 107 183 600 рублей; земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов - для строительства "<данные изъяты>", площадь: 44 302 кв.м., с кадастровым (или условным) номером N, расположенного по адресу: (местоположение): <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере 51 445 900 рублей.
В остальной частим решение Верховного суда республики Адыгея от 31 октября 2017 года оставить без изменений.
Председательствующий: Р.А. Хапачева
Судьи: Е.В. Богатырева
Ш.В. Аутлев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка