Определение Судебной коллегии по административным делам Липецкого областного суда от 24 июня 2019 года №33а-2282/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 июня 2019 года Дело N 33а-2282/2019
24 июня 2019 года судебная коллегия по административным делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Долбнина А.И.
судей Жуковой Н.Н. и Поддымова А.В.
при секретаре склядневе А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по апелляционной жалобе административного истца ООО "Липецкгазэнергоремонт" на решение Липецкого областного суда от 15 апреля 2019 года, которым постановлено:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6188 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, по состоянию на 15 января 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 10213 850 ( десять миллионов двести тринадцать тысяч восемьсот пятьдесят) рублей.
Датой подачи ООО "Липецкгазэнергоремонт" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 19 октября 2018 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
В иске ООО "Липецкгазэнергоремонт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.
Заслушав доклад судьи Жуковой Н.Н., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО "Липецкгазэнергоремонт" обратилось с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.01.2016 года равной рыночной стоимости в размере 6237 504 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "Апрайс" N 2496\18 от 23.11.2018г., указывая на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная по сведениям государственного кадастра недвижимости составляет 14204482,12 руб. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права ООО "Липецкгазэнергоремонт", как собственника земельного участка и плательщика платы за него.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Липецкгазэнергоремонт" адвокат Малахова Е.С. и учредитель общества Шекян А.Л. поддержали заявленные требования и просили их удовлетворить.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Уколова Т.В. в судебном заседании иск не признала, полагала возможным установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом и своевременно.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.
В апелляционной жалобе административный истец ООО "Липецкгазэнергоремонт" просит отменить решение суда, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.01.2016 года равной рыночной стоимости в размере 6237 504 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "Апрайс" N от 23.11.2018, ссылаясь на то, что:
заключение судебной экспертизы не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, поскольку не учтены все имеющиеся обстоятельства;
заключение не соответствует законодательству об экспертной и оценочной деятельности, не содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта;
экспертом Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ не учтено наличие на спорном земельном участке скважины - источника питьевого водоснабжения и наличием в связи с этим зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения;
суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что наличие санитарно­защитной зоны влияет, в первую очередь, на стоимость земельного участка, поскольку в радиусе 30 метров защитного пояса такой зоны запрещается строительство каких-либо объектов, а, соответственно, при разрешенном использовании земельного участка - для промышленного использования, привлекательность данного объекта для потенциального покупателя, чья хозяйственная деятельность не связана с добычей и использований питьевых подземных вод, резко падает;
при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал аналоги, которые экспонировались на рынке в период с 03.04.2014 г. по 10.12.2015 г., тогда как дата оценки - 15.01.2016 г.
в данном случае эксперт обязан был применить, корректировку на время продажи (условия рынка);
при определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать лишь возможность подключения инженерных коммуникаций;
выбор экспертом объектов-аналогов некорректен, эксперт необоснованно принял аналоги с максимальными ценами за кв.м;
допущенные экспертом нарушения при проведении судебной экспертизы повлияли на итоговые выводы экспертного заключения, а следовательно, имелись основания для назначения судом повторной экспертизы, в ходатайстве о назначении которой судом первой инстанции было необоснованно отказано.
Выслушав представителя административного истца ООО "Липецкгазэнергоремонт" адвоката Малахову Е.С. и учредителя общества Шекяна А.Л., поддержавших доводы жалобы, возражения против жалобы представителя Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Уколовой Т.В., проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела, ООО "Липецкгазэнергоремонт" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 6 188 кв.м по адресу: <адрес>
Согласно выписке ЕГРН от 24.07.2018г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.01.2016 г. установлена в размере 14204482,12 руб.(л.д.52 т.1)
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец просит пересмотреть.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Следовательно,административный истец, являясь собственником земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" о соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и не рассмотрения ею заявления в установленный законом срок.
ООО "Липецкгазэнергоремонт" направило в комиссию Управления Росреестра заявление об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N представив отчет об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка.
Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Липецкой области при Управлении Росреестра по Липецкой области 09.11.2018г. заявление ООО "Липецкгазэнергоремонт" было отклонено (т.1, л.д.134-136).
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", представленное ОАО "Липецкое торгово-промышленное объединение" решение Управления Росреестра от 09.11.2018г. является надлежащим подтверждением соблюдения обществом установленного Законом об оценочной деятельности досудебного порядка урегулирования спора, которое соответствует требованиям пункта 6 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил отчет ООО "Апрайс" N 2496\18 от 23.11.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Возражая против определения рыночной стоимости земельного участка на основании отчета об оценке ООО "Апрайс" N 2496\18 от 23.11.2018 года, административный ответчик Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области полагало, что отчет об оценке является ненадлежащим и недостоверным доказательством, поскольку выполнен с нарушением действующих норм закона и ФСО.
Для проверки доводов сторон в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции были назначены судебные экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15.01.2016 года и на предмет соответствия отчета об оценке от N N от 23.11.2018 года требованиям Закона об оценочной деятельности и ФСО.
Анализируя заключения судебных экспертиз, суд правильно принял их во внимание, учитывая, что заключением дополнительной судебной экспертизы NN от 3.04.2019 г. устранены недостатки, имеющиеся в заключении судебной экспертизы от NN от 22.02.2019 г.
По заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ NN от 3.04.2019 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.01.2016 года составляет 10213850 рублей.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, который позволяет при наличии достаточного числа объектов сравнения сгладить возможные ценовые выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Суд пришел к правильному выводу о том, что отчет ООО "Апрайс" N N от 23.11.2018 года не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 3, предъявляемым к составлению отчета, допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Оценивая экспертное заключение эксперта Зарецкого А.В. в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд верно посчитал, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным. Составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. Экспертиза проведена на основании определения суда. Доказательств тому, что рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется. Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Принимая решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.01.2016 года равной его рыночной стоимости в размере 10213850 руб., определенной в соответствии с заключением Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ NN от 3.04.2019 г., суд первой инстанции, оценив названное заключение эксперта в совокупности с представленными доказательствами в соответствии с требованиями статей 62, 82, 84 КАС РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что указанная в экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.
Поскольку оснований сомневаться в обоснованности изложенных в заключении эксперта от 3.04.2019 года выводов не имеется, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных ч.2 ст. 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы с целью разрешения одного и того же вопроса - определение рыночной стоимости спорного земельного участка. По этим основаниям было отказано в удовлетворении такого же ходатайства в суде апелляционной инстанции.
Правильно суд отказал в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, как к ненадлежащему ответчику по делу.
Доводы о том, что экспертом Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ не учтено наличие на спорном земельном участке скважины - источника питьевого водоснабжения и наличием в связи с этим зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, повлечь отмену решения суда не могу.
Наличие на земельном участке скважины- источника питьевого водоснабжения и зоны санитарной охраны на результат определения рыночной стоимости не влияет. Разрешенное и фактическое использование не изменяются, препятствий в использовании земельного участка в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования не имеется. Напротив, сооружение скважины соответствует целям и видам хозяйственной деятельности административного истца. С учетом того, что в силу действующих требований к оценке, в состав ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объекта оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены, судебная коллегия находит выводы эксперта правильными.
Доводы о том, что выбор экспертом объектов-аналогов некорректен, эксперт необоснованно принял аналоги с максимальными ценами за кв.м, являются несостоятельными.
Выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Подобранные экспертом аналоги сопоставимы с объектами исследования по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным. В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 по результатам изучения правоустанавливающих документов на участок, с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка. Объект оценки и объекты-аналоги расположены на окраине г.Липецка и примерно одинаково удалены от его центральной части. Эксперт в разделе "Обоснование введенных корректировок" пришел к обоснованному выводу о сопоставимости местоположения объектов оценки и объектов-аналогов по местоположению (географическому и экономическому), в том числе и по автотранспортной доступности, в связи с чем корректировка на местоположение и транспортную доступность обоснованно не применена. Оснований для вывода о том, что экспертом подобраны не сопоставимые аналоги, не имеется.
При проведении исследования Зарецким А.В. для сравнения отбирались объекты исходя из их назначения и предполагаемого использования, которые относятся к сегменту индустриальной застройки; эксперт использовал для получения более точного результата формулу средневзвешенной величины.
Суд верно признал несостоятельными доводы представителей административного истца о том, что экспертом не учтено разрешенное использование объектов-аналогов, не приведено соответствующей корректировки.
Так, объект оценки имеет разрешенное использование -для промышленного использования, объект-аналог N1 -для размещения промышленных объектов, объект-аналог N 2 - под автозаправку (автомойку, автосервис, автостоянку и т.п.), объект -аналог N 3 -под строительство производственной базы. Таким образом, разрешенное использование всех объектов предполагает промышленное (индустриальное) использование, вследствие чего корректировка на вид разрешенного использования не требуется.
Судебная коллегия соглашается с выводом эксперта в части размера примененных им корректировок, расчета в соответствии с формулой средневзвешенной величины, а также с учетом сведений о наличии инженерных коммуникаций. Как следует из экспертного заключения, оцениваемый земельный участок имеет электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение. Объекты-аналоги N1 и N 3 имеют водоснабжение и электроснабжение, объект-аналог N 2 -коммуникации на участке. С учетом изложенного, экспертом определена корректировка для объектов-аналогов N1 и N 3. В данном случае учтена не стоимость коммуникаций, а их наличие (отсутствие) как ценообразующий фактор.
Доводы о том, что суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что наличие санитарно­-защитной зоны влияет на стоимость земельного участка, что при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал аналоги, которые экспонировались на рынке в период с 03.04.2014 г. по 10.12.2015 г., тогда как дата оценки - 15.01.2016 г., что в данном случае эксперт обязан был применить, корректировку на время продажи (условия рынка), что при определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать лишь возможность подключения инженерных коммуникаций; что допущенные экспертом нарушения при проведении судебной экспертизы повлияли на итоговые выводы экспертного заключения, являлись предметом рассмотрения, получили надлежащую оценку и верно признаны несостоятельными. Указанные доводы не ставят под сомнение результаты экспертизы от 3.04.2019 года, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта.
Доводы жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, являются несостоятельными.
Отказ в удовлетворении ходатайства не лишает сторону, его заявившего, представить любые иные дополнительные доказательства по делу, как письменные, так и устные.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает решение суда законным и обоснованным. Оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 308, 309 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Липецкого областного суда от 15 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца ООО "Липецкгазэнергоремонт" - без удовлетворения.
Председательствующий (подпись)
Судьи (подписи)
Копия верна Судья
Секретарь


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка