Дата принятия: 02 октября 2017г.
Номер документа: 33а-2280/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2017 года Дело N 33а-2280/2017
Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Веремьевой И.Ю.,
судей Болонкиной И.В., Пелевиной Н.В.,
при секретаре Добряковой Д.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибикова В.И. и руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Ахромченковой И.Ф. на решение Костромского областного суда от 11 июля 2017 г., которым удовлетворено административное исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об оспаривании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости равной рыночной (Агаев А.Н.).
Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., выслушав объяснения представителя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Галас Т.В. и руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Полушкиной Е.А., представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы Комисаровой А.С., судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда
установила:
Управление имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы (далее - Управление) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее Управление Росреестра по Костромской области), комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее Комиссия) о признании незаконным решения Комиссии от 05 апреля 2017 г. N и исключении из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением Комиссии от 05 апреля 2017 г. N кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в сумме 4 306 000 руб., мотивируя тем, что на основании распоряжения департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 11 февраля 2008 г. N с Агаевым А.Н. заключен договор аренды земельного участка N от 14 июля 2008 г., по условиям которого Агаеву А.Н. передан в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, кадастровый номер N, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях эксплуатации магазина. Размер арендной платы рассчитывается по формуле, одной из составляющих которой является кадастровая стоимость участка. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. N543-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" в размере 6 849 080, 30 руб. 17 марта 2017 г. Агаев А.Н. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 05 апреля 2017 г. N кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости - 4 306 000 руб., которая определена отчетом об оценке от 28 февраля 2017 г. N, выполненным оценщиком ФИО16 Управление полагает незаконным и необоснованным данное решение, поскольку отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Диапазон цен на незастроенные земельные участки под коммерческое строительство определен оценщиком в пределах от 1300 руб. до 3 476 руб. за кв.м. Однако из анализа иных отчетов этого же оценщика можно сделать вывод о том, что представленная в указанном отчете выборка предложений по продаже земельных участков под коммерческое строительство, актуальных в 2012 г., ограничена минимальными ценами предложений. В других отчетах оценщика ФИО17 диапазон цен для земельных участков того же сегмента рынка определен от 2 854 руб. до 12 012 руб. за кв.м. Таким образом, представленная оценщиком в отчете информация о рыночных диапазонах вводит в заблуждение пользователей отчета. Объекты-аналоги N1 и N2 предлагаются на праве аренды, поэтому оценщик правомерно вводит корректировку на передаваемые права. Однако размер этой корректировки, взятой оценщиком из справочника оценщика недвижимости, не соответствует фактическим затратам покупателя на выкуп земельного участка в собственность после возведения объекта недвижимости. Считает, что расчет выкупной стоимости должен быть произведен в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 08 августа 2012 г. N316-а "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Костромской области при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, и их оплаты". При расчете корректировки по фактическим затратам на выкуп ее размер по объекту-аналогу N1 составит 1,19, а не 1,16 как определилоценщик. Тем самым, нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки N3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. Объект оценки расположен вдоль крупной автодороги, которая является главной транспортной "артерией" города. Район расположения объекта оценки характеризуется как жилой, так и довольно плотной административной и офисно-торговой застройкой. Улица <данные изъяты> отличается высокими транспортными и пешеходными потоками и является одной из самых экономически привлекательных в областном центре. Несмотря на это, для объекта-аналога N3, расположенного по адресу: <адрес>, корректировка на местоположение не введена.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Костромской области, департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.
По делу постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе председатель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибиков В.И. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований. Выражает несогласие с выводом суда о том, что оценщик должен был внести поправку на передаваемое имущественное право, поскольку на дату, по состоянию на которую производилась оценка - 01 января 2013 г., объект аналог N3, расположенный по адресу: <адрес> предоставлен на праве аренды, не введение такой поправки является нарушением п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" N7. Отмечает, что в соответствии с вышеуказанным п.22 при проведении оценки должен быть описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах. Оценщик, использую все доступные для него средства, проверил информацию о продаже объекта аналога N3 и при составлении таблицы "Расчета стоимости методом продаж" не применил корректировку на имущественные права в отношении данного объекта. Представителем административного истца не представлено в суд доказательств наличия в открытых и общедоступных источниках информации относительно имущественных прав для объекта аналога N3 на дату оценки. Обращает внимание на то, что в ходе рассмотрения дела оценщиком ФИО18 произведен перерасчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с учетом нахождения аналога N3 на праве аренды и применения к его стоимости повышающего коэффициента 1,15, в результате которого рыночная стоимость составила 4 505 000 руб. Расхождение между рыночной стоимостью по отчету N и новой величиной составила 4,4%, что в 2,3 раза меньше минимального значения допустимой погрешности оценки. На основании пояснений N2 к отчету N от 28 февраля 2017 г. установлено, что расхождение между результатами двух оценок при использовании сравнительного подхода относительно рыночной стоимости оцениваемого земельного участка несущественно и в разы меньше установленного минимального значения допустимой погрешности оценки. Учитывая изложенное, полагает, что Комиссия приняла решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером N, в пределах своих полномочий.
В апелляционной жалобе руководитель Управления Росреестра по Костромской области Ахромченкова И.Ф. также просит об отмене принятого по делу решения, при этом приводит доводы, аналогичные тем, что изложены в апелляционной жалобе председателя Комиссии. Кроме того, отмечает, что альтернативный отчет о достоверной рыночной стоимости участка административным истцом не представлен, судебная экспертиза по вопросу соответствия представленного отчета от 28 февраля 2017 г. N требованиям законодательства об оценочной деятельности не проводилась. Считает, что содержание и оформление отчета N представленного на комиссию соответствует требованиям федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.
Заинтересованное лицо Агаев А.Н., представители заинтересованных лиц администрации Костромской области и департамента имущественных и земельных отношений Костромской областив суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина, на основании договора аренды земельного участка N от 14 июля 2008 г. передан в аренду Агаеву А.Н. В соответствии с условиями договора аренды (пункт 3.1.) размер арендной платы рассчитывается, в том числе с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Агаев А.Н. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления рыночной стоимости 17 марта 2017 г.
К заявлению приложил следующие документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенную копию договора аренды; копию свидетельства о государственной регистрации права на нежилое строение, расположенное на земельном участке, кадастровая стоимость которого оспаривается; отчет N по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 г. в размере 4 306 000 руб.
Решением комиссии от 05 апреля 2017 года N в составе членов комиссии ФИО19., ФИО20. и ФИО21. заявление Агаева А.Н. удовлетворено, кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка установлена в размере рыночной стоимости, определенной в представленном отчете об оценке - 4 306 000 руб.
Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение Комиссии не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы как получателя арендных платежей, являющихся доходной частью местного бюджета.
Оснований не согласиться с таким выводом суда судебная коллегия не усматривает, поскольку этот вывод судом мотивирован, соответствует требованиям закона и не противоречит материалам дела.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости).
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
В силу пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 г. N263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, по смыслу приведенных норм Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Исследовав имеющийся в материалах дела отчет по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, суд пришел к выводу о том, что он не мог быть принят Комиссией в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости оцениваемого участка, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, определяющих порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации.
При этом, делая такой вывод, суд правомерно указал на то, что в нарушение пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, в отчете об оценке при использовании метода сравнения продаж оценщик не ввел соответствующую повышающую корректировку для объекта-аналога N3 по адресу: <адрес>, указав в отчете на то, что данный объект продавался на праве собственности.
Как следует из материалов дела, департамент имущественных и земельных отношений Костромской области на основании договора аренды от 07 июля 2010 г. предоставил земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N в аренду сроком до 06 июля 2013 г. По окончании указанного срока договор аренды продлен на неопределенный срок. Договор купли-продажи данного земельного участка заключен 31 октября 2014 г.
С учетом установленных обстоятельств суд пришел к обоснованному выводу о том, что на дату, по состоянию на которую производилась оценка, - 01 января 2013 г. земельный участок находился на праве аренды, соответственно продаваться могло только право аренды. Следовательно, оценщик должен был ввести поправку на передаваемое имущественное право.
Также судом обоснованно отмечено, что отсутствие у оценщика информации о действительном виде передаваемого имущественного права по объекту-аналогу N3 не опровергает факт наличия указанного нарушения и не позволяет использовать при оценке недостоверную информацию, существенным образом влияющую на стоимость объекта оценки.
Данные выводы суда в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, достаточные основания считать их ошибочными отсутствуют.
Доводы апелляционных жалоб не могут повлиять на выводы, к которым пришел суд первой инстанции, поскольку по своей сути эти доводы сводятся к повторению позиции административных ответчиков, выраженной в суде первой инстанции, и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и доказательств по делу, к чему правовых оснований не имеется.
Судебная коллегия полагает, что вопреки доводам апелляционных жалоб оценка доказательств произведена судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 84 КАС РФ, причин не согласиться с результатами оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Ссылка в апелляционной жалобе руководителя Управления Росреестра по Костромской области на то, что судебная экспертиза по вопросу соответствия представленного отчета от 28 февраля 2017 г. N требованиям законодательства об оценочной деятельности не проводилась, о необоснованности выводов суда не свидетельствует, поскольку обязательное проведение экспертизы по данной категории дел действующим законодательством не предусмотрено.
В процессе рассмотрения дела лица, участвующие в деле, ходатайств о назначении экспертизы не заявляли. Обстоятельства, предусмотренные частью 2 статьи 77 КАС РФ, для назначения экспертизы по инициативе суда, отсутствовали.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, материальный закон применен верно и процессуальных нарушений, влекущих в силу части 1 статьи 310 КАС РФ безусловную отмену судебного решения, судом при рассмотрении дела не допущено, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст.309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского областного суда от 11 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибикова В.И., руководителя Управления Росреестра по Костромской области Ахромченковой И.Ф. - без удовлетворения.
Председательствующий:-
Судьи:-
Судья Лукоянов А.Н.
Дело N33а-2280
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
