Определение Судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 27 сентября 2017 года №33а-2279/2017

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 сентября 2017 года Дело N 33а-2279/2017
Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Кулаковой И.А.,
судей Лукьяновой С.Б. и Пелевиной Н.В.,
при секретаре Дубровиной Т.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционным жалобам руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Ахромченковой И.Ф. и председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Бибикова В.И. на решение Костромского областного суда от 01 августа 2017 года, которым удовлетворено административное исковое заявление Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области.
Признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 26 апреля 2017 года N 632 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 г.
Постановлено исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 26 апреля 2017 года N632 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в сумме 2 731 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Кулаковой И.А., объяснения представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Галас Т.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (далее - Комитет) обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об оспаривании решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости равной рыночной. В обоснование административного иска указал, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 5152 кв.м, находящийся относительно ориентира ГСК N 5 "Караваевец", расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, на основании договора аренды N 376/1 от 28.07.2010 г., заключенного между Комитетом и гаражно-строительным кооперативом (далее - ГСК N 5, кооператив), передан в аренду кооперативу. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. N 543-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" в размере 5 414 856,76 руб.
ГСК N 5 04 апреля 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Решением Комиссии N 632 от 26.04.2017 г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости - 2 731 000 руб.
Установленная оспариваемым решением рыночная стоимость практически в 2 раза меньше кадастровой стоимости, что приведет к уменьшению платежей, поступающих в бюджет Костромского муниципального района.
Комитет полагал незаконным и необоснованным данное решение, поскольку отчет N 2976/16 от 29.12.2016 г. по определению рыночной стоимости земельного участка, на основании которого принято решение, не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, федеральным стандартам оценки.
В частности, не указан точный адрес объекта-аналога N 6. Не определено конкретное местоположение объектов-аналогов N 2 и N 3, отсутствуют данные о времени продажи этих объектов. В отчете не имеется материалов, подтверждающих информацию о продаже на праве аренды земельного участка - объекта-аналога N 4, нет объявления о продаже этого участка. Несмотря на то, что все объекты-аналоги расположены в областном центре, а оцениваемый объект - в населенном пункте, не являющемся областным или районным центром, оценщик не сделал корректировку на местоположение. Таким образом, оценщиком нарушены требования пунктов 5 и 11 ФСО N 3, а также требования пункта 22 ФСО N 7.
Административный истец просил признать решение Комиссии N 632 от 26.04.2017 г. не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Комитета, исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости кадастровую стоимость, установленную указанным решением.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Костромской области, департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ГСК N 5 "Караваевец".
Судом по делу постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Ахромченкова И.Ф., считая решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. Отмечает, что положениями Закона об оценочной деятельности и Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Комиссия самостоятельно не наделена полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, она принимает положительное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, если заявителем не нарушены требования, предусмотренные ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Обращает внимание, что статья 14 Закона об оценочной деятельности устанавливает право оценщика самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами. Считает, что с учетом изложенного можно однозначно утверждать, что Комиссия приняла решение об установлении рыночной стоимости в отношении земельного участка N в пределах своих полномочий.
В апелляционной жалобе председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибиков В.И., полагая решение суда незаконным, необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. Обосновывая апелляционную жалобу, указывает, что при рассмотрении на заседании комиссии заявления ГСК N 5 "Караваевец" от 04.04.2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости установлено, что данное заявление соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Отчет об оценке оформлен в соответствии с положениями статьи 11 названного Закона и требованиями федеральных стандартов оценки к содержанию отчета и описанию используемой при проведении оценки информации. Вопреки выводам суда о нарушении оценщиком требований пунктов 5 и 11 ФСО N 3 и не подтверждении информации по объекту-аналогу <адрес> оценщиком в подтверждение информации о продаже данного участка представлена копия объявления из газеты "Из рук в руки" N 30 (705) от 30.07.2012 - 05.08.2012. В объявлении указана улица, на которой расположен участок, площадь участка и его цена. Сверху объявления дописана полученная дополнительно от риэлтора АН "Костромская недвижимость" В.В.В. информация о том, что участок находится в собственности, написан номер телефона риэлтора, на странице 53 отчета со слов риэлтора указан лишь кадастровый квартал, так как местоположение земельного участка неизвестно. Считая необоснованным вывод суда в отношении объектов-аналогов NN 2,3,6 о том, что содержащееся в отчете указание на местоположение участка (без приведения данных о расстоянии от ориентира, более конкретном местоположении относительно ориентира и подъездной дороги) не позволяет идентифицировать его на местности, отмечает, что на странице 53 отчета указано ориентировочное местоположение объекта-аналога N 6, которое позволяет достоверно определить его локальное местоположение - внутри промзоны, а также об удаленности от основных крупных автодорог. Местоположение объектов-аналогов N 2 и N 3 также установлено до кадастрового квартала и определено на карте (страница 45-46 отчета), они расположены внутри промзоны и в удалении от автодороги. Необоснованным также считает вывод суда о том, что информация о продаже объектов N 2 и N 3 не подтверждена надлежащим образом. При этом отмечает, что на странице 79 отчета размещен принт-скрина интернет страницы АН "Сенатор" о продаже объектов-аналогов N 2 и N 3, в котором указан временной период 2005-2012, сведения о дате продажи подтверждены справкой АН - владельца сайта. Местоположение объекта-аналога N 4 (страница 47-50 отчета) идентифицировано оценщиком до кадастрового номера. Объявление о продаже этого объекта позволяет сделать выводы об источнике получения - сайта АН "Николь" и дате 12.10.2012, оно не вызывает сомнений в том, что в этот период земельный участок был выставлен на продажу. Не соглашаясь с выводом суда о том, что оценщиком не введена корректировка на местоположение для объекта оценки, который, в отличие от объектов-аналогов, расположен не в областном центре, указывает, что на странице 57 отчета оценщиком дан обоснованный отказ от введения такой корректировки.
В возражениях относительно апелляционных жалоб директор департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Гальцев Д.В., считая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Представители административного истца - Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района, административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, заинтересованных лиц - департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, администрации Костромской области, ГСК N 5 "Караваевец" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дала и установлено судом, ГСК N 5 "Караваевец" на основании договора аренды N 376/1 от 28 июля 2010 года является арендатором земельного участка площадью 5 152 кв.м с кадастровым номером N, находящегося относительно ориентира ГСК N 5 "Караваевец", расположенного в границах цчастка, адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения гаражно-строительного кооператива.
Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. N 543-а "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области" кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года установлена в размере 5 414 856,76 руб.
04 апреля 2017 года представитель ГСК N 5 "Караваевец" Фалилеев Н.А. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 414 856,76 руб. и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 2 731 000 руб., которая определена независимым оценщиком ООО "Эксперт-Оценка-Кострома" Г.А.Е в отчете N 2976/16 от 29 декабря 2016 года.
Решением Комиссии от 26 апреля 2017 года N 632 в составе членов комиссии Б.В.И., М.Н.Л.., А.С.В., при секретаре Щ.Т.В. заявление ГСК N 5 "Караваевец" удовлетворено, кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, - 2 731 000 руб.
Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение Комиссии не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района как получателя арендных платежей, являющихся доходной частью местного бюджета.
Оснований не согласиться с таким выводом суда судебная коллегия не усматривает, поскольку он соответствует требованиям закона и не противоречит материалам дела.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости).
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
В силу пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России N 263 от 04 мая 2012 года, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, Комиссия, наделенная самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, вправе принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Исследовав имеющийся в материалах дела отчет по определению рыночной стоимости арендуемого ГСК N 5 "Караваевец" земельного участка, суд пришел к выводу о том, что он не отвечает требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки, в связи с чем принятое комиссией решение, основанное на отчете, не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам.
При этом суд правомерно указал на то, что в нарушение пункта 22 ФСО N 7, пунктов 5, 11 ФСО N 3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 и от 20 мая 2015 года N 299 соответственно, в отчете об оценке при использовании метода сравнения продаж оценщиком не приведены данные о точном адресе объекта-аналога N 6 и не учтено, что по адресам объектов аналогов N 2 и N 3 располагается несколько земельных участков, что исключает возможность идентификации этих объектов-аналогов и лишает возможности проверить достоверность содержащихся в отчете данных о датах размещения объявлений о продаже объектов-аналогов; что в объявлении о продаже объекта-аналога N 4 его точный адрес, а также вид продаваемого права не указаны, и сделал верный вывод о том, информация по объектам-аналогам, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, оценщиком не подтверждена, при оценке использованы объекты-аналоги, в отношении которых не установлено, что они относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, что все различия между объектами-аналогами и оцениваемым объектом не выявлены.
Признавая отчет не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд обоснованно исходил из того, что в нарушение пункта 12 ФСО N 1, пункта 22 ФСО N 7, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 и от 20 мая 2015 года N 297 соответственно, а также положений раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, оценщиком корректировка на местоположение объектов-аналогов, расположенных в областном центре, и оцениваемого объекта, находящегося в населенном пункте, не являющемся областным или районным центром, не выполнена, какие-либо данные, подтверждающие суждение оценщика о равной стоимости земельных участков в рассматриваемом сегменте, расположенных в п. Караваево и в г. Костроме, в отчете не приведены.
Поскольку оценщиком при проведении оценки были нарушены основополагающие принципы оценочной деятельности (принцип существенности, принцип обоснованности, принцип однозначности, принцип проверяемости), установленные положениями федеральных стандартов оценки, выводы суда о несоответствии оспариваемого решения Комиссии нормативным правовым актам и нарушающим права административного истца являются верными.
Апелляционные жалобы не содержит доводов, которые в соответствии со ст. 310 КАС РФ могли бы являться основанием для отмены решения суда.
Доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, по существу сводятся к переоценке выводов суда, проверялись им и получили правильную оценку в решении. Поэтому оснований для отмены решения суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского областного суда от 01 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Ахромченковой Ирины Федоровны и председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Бибикова Владимира Ивановича - без удовлетворения.
Председательствующий:-
Судьи:-


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка