Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Адыгея от 30 ноября 2018 года №33а-2199/2018

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 30 ноября 2018 года Дело N 33а-2199/2018
Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Хапачевой Р.А.,
судей: Козырь Е.Н. и Мамия М.Р.
при секретаре: Добриной Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу административного истца ООО "Квартирно-правовой центр" на решение Верховного суда Республики Адыгея от 30 июля 2018 года, которым постановлено:
административное исковое заявление ООО "Квартирно-правовой центр" к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея при заинтересованных лицах, Комитете по управлению имуществом МО "Город Майкоп", Администрации МО "Город Майкоп", ООО "Гиагинский Дом Быта", Брехове А.В., Нехай С.А., Ризаеве М.Н.О., Панеше А.М., Панеш С.А., Хатко М.М., Софьине Д.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания - здания кафе, общей площадью 658, 8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: N, равной его рыночной стоимости в размере 12 992 000 рублей, определенной по состоянию на 20 октября 2016 года.
Датой подачи заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать дату обращения ООО "Квартирно-правовой центр" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея - 14 ноября 2017 года.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 августа 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с ООО "Квартирно-правовой центр" в пользу ООО "Вектор" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 45 000 рублей.
Заслушав доклад председательствующего - судьи Хапачевой Р.А., мнение представителей административных ответчиков Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Матыжева Х.А, Администрации МО "Город Майкоп" по доверенности Скобеевой Т.И., полагавших решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными, судебная коллегия
установила:
ООО "Квартирно-правовой центр" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости недвижимого объекта нежилого здания, равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания - помещения кафе, общей площадью 658, 8 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость вышеназванного нежилого помещения - помещения столовой по состоянию на 20.10.2016 утверждена в размере 15 672 852 рублей, что отражено в акте определения кадастровой стоимости N N от 01.08.2017.
В соответствии со ст. 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) истец является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости, налоговая база по которому исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, административным истцом была заказана независимая оценка для определения его достоверной рыночной стоимости.
Согласно отчету, выполненному оценочной организацией Союз "Торгово-промышленная палата Республики Адыгея" N 2972 от 07.11.2017 рыночная стоимость вышеназванного здания по состоянию на 20.10.2016 составляет 8 289 340 рублей.
Реализуя свое право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта, 14.11.2017 ООО "Квартирно-правовой центр" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Республике Адыгея.
Решением Комиссии N 191 от 29.11.2017 заявление ООО "Квартирно-правовой центр" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного объекта отклонено.
На основании изложенного, ООО "Квартирно-правовой центр" просило суд установить кадастровую стоимость нежилого здания - здания кафе, общей площадью 658, 8 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 20.10.2016 в размере 8 289 340 рублей.
Суд административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворил частично, постановив решение в вышеприведенной формулировке.
В апелляционной жалобе административный истец ООО "Квартирно-правовой центр" ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности. Податель апелляционной жалобы указывает на то, что положенное в основу решения экспертное заключение не соответствует требованиям КАС РФ, Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа. Кроме того, указывает на отсутствие сведений о наличии у эксперта ООО "Вектор" Ильинова Д.С., проводившего судебную экспертизу, квалификационного аттестата в области оценочной деятельности. Настаивает на наличие оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 НК РФ установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ).
Как следует из материалов дела, административному истцу на основании свидетельства о государственной регистрации права принадлежит нежилое здание - помещение кафе с кадастровым номером N, общей площадью 658, 8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 35).
В отношении данного помещения утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 20.10.2016 в размере 15 672 852 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 37).
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее ООО "Квартирно-правовой центр" нежилое здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.
Воспользовавшись своим правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания - помещения кафе, ООО "Квартирно-правовой центр" 14.11.2017 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 06.02.2012 N П/46 в Республике Адыгея при Управлении Росреестра по Республике Адыгея.
Решением Комиссии N 191 от 20.11.2017 заявление ООО "Квартирно-правовой центр" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного нежилого здания отклонено (т. 1 л.д. 39-41).
Административный истец в силу требований главы 32 НК РФ является плательщиком налога на имущество юридических лиц и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии с ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), ч. 5 ст. 247 и ст. 248 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу ст. 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.
Оспаривая кадастровую стоимость вышеназванного нежилого помещения, ООО "Квартирно-правовой центр" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет N 2972 от 07.11.2017, выполненный оценочной организацией Союз "Торгово-промышленная палата Республики Адыгея", в соответствии с которыми рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 20.10.2016 определена в размере 8 289 340 рублей (т. 1 л.д. 59-166).
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
При изучении представленного Обществом отчета, были выявлены не соответствия его содержания требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.Пунктом 3 главы II Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3) определено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Кроме того, п. 8 "ж" ФСО N 3 предусмотрено содержание в отчете об оценке описания объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. В нарушение данных требований, в отчете отсутствует информация о кадастровом номере оцениваемого объекта.
Анализ рынка, представленный в отчете, по форме и содержанию не соответствует требованиям п. 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденными приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7). В отчете описано социально-экономическое развитие Республики Адыгея, однако отсутствует информация о политической и социально- экономической обстановке в стране. Кроме того, при анализе не определен сегмент рынка объекта оценки. В отчете отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, факторы просто перечислены. Отсутствует анализ фактических данных о ценах, представлен лишь интервал значений цен. Также отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости.
В нарушение требований п. 22 "в" ФСО N 7 оценщиком не описаны объем доступных рыночных данных об объектах-налогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов выбраны три объекта-аналога. Между тем, местоположение объектов-аналогов N 2, N 3 не подтверждается копиями объявлений, представленными в приложении к отчету. Кроме того, информация о техническом состоянии всех объектов-аналогов не подтверждена.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца ООО "Квартирно-правовой центр" по доверенности Хацуковой Т.Т. была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Вектор" (т. 2 л.д. 98-100).
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 04/18/04 от 10.07.2018 рыночная стоимость нежилого здания, с кадастровым номером N по состоянию на 20.10.2016 составляет 12 992 000 рублей (т. 2 л.д. 105-240).
Удовлетворяя административное исковое заявление частично и устанавливая кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в вышеуказанном размере, суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, проведено лицами, обладающим достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, выбор сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки обоснован.
Судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (ст.ст. 77-78 КАС РФ).
При этом, в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В случае, когда проведенная экспертиза вызывает сомнение в своей обоснованности, но при этом необходимость в специальных познаниях сохраняется, процессуальное законодательство предусматривает особый порядок устранения таких недостатков путем проведения повторной экспертизы, в том числе по инициативе суда.
Как следует из материалов дела, в своем ходатайстве о назначении судебной экспертизы представитель ООО "Квартирно-правовой центр" приводил доводы, свидетельствующие о наличии сомнений в обоснованности выводов, изложенных в заключении экспертов, и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, указывая на то, что оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, различающиеся по виду разрешенного использования, при этом не обосновал применяемые корректировки на торг и другие характеристики объектов-аналогов. Кроме того, лицо, экспертное заключение подготовлено лицом, не обладающим правом на проведение подобного рода исследования (т. 3 л.д. 16-18).
В целях правильного разрешения настоящего спора, судом апелляционной инстанции определением судебной коллегии по административным делам 12.10.2018 назначена повторная судебная оценочная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости вышеназванного объекта, а также наличия нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета N 2972 от 07.11.2017 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного оценочной организацией Союз "Торгово-промышленная палата Республики Адыгея", к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, проведение которой поручено экспертам МБНЭ "Аутас" (т. 3 л.д. 22-23).
Согласно экспертному заключению МБНЭ "Аутас" N 14 от 06.11.2018 рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 20.10.2016 составляет 9 633 362 рублей.
Из выводов данного заключения следует, что представленный на экспертизу отчет N 2972 от 07.11.2017, выполненный оценочной организацией Союз "Торгово-промышленная палата Республики Адыгея" об оценке спорного объекта, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, выявлены нарушения требований к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, при выполнении математических действий допускались ошибки - неверно рассчитана величина НДС, что привело к занижению стоимости.
Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. В экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, которые использованы при определении стоимости недвижимого объекта. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.
Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Не доверять выводам данной экспертизы оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", ч.ч. 1, 2 и 3 ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Из заключения эксперта следует, что оно не содержит математических, методологических и арифметических ошибок, является правильным; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении здания магазина, их количественных и качественных характеристиках; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения; в заключении эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы; оснований сомневаться в установленной экспертом рыночной стоимости здания магазина суд не находит.
При таких данных, оценив собранные по делу доказательства, судебная коллегия находит, что экспертное заключение N 14 от 06.11.2018, выполненное МБНЭ "Аутас" является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 9 633 362 рублей.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Кроме того, судебная коллегия полагает, что заключение повторной судебной экспертизы наиболее объективно отражает рыночную стоимость вышеназванного здания, оснований не доверять выводам эксперта, изложенным в его заключении, не имеется, поскольку доказательств, указывающих на недостоверность проведенного исследования, либо ставящих под сомнение выводы эксперта не имеется.
С учетом установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств на основании п. 2 ст. 309 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления кадастровой стоимости принадлежащего ООО "Квартирно-правовой центр" нежилого здания с кадастровым номером N
На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Верховного суда Республики Адыгея от 30 июля 2018 года изменить в части установления размера кадастровой стоимости.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания - здания кафе, общей площадью 658, 8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: N, равной его рыночной стоимости в размере 9 633 362 рублей, определенной по состоянию на 20 октября 2016 года.
В остальной части решение Верховного суда Республики Адыгея от 30 июля 2018 года оставить без изменения.
Председательствующий: Р.А. Хапачева
Судьи: Е.Н. Козырь
М.Р. Мамий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка