Определение Судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 13 сентября 2017 года №33а-2166/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 13 сентября 2017 года Дело N 33а-2166/2017
 
«13» сентября 2017 года
Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Кулаковой И.А.,
судей Лукьяновой С.Б. и Пелевиной Н.В.,
при секретаре Удаловой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бельдина Е.В. на решение Костромского областного суда от 27 июня 2017 года, которым кадастровая стоимость нежилого здания, состоящего из двух очередей строительства лит. А, А1, а, а1, общей площадью 4 717, 6 кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, установлена равной его рыночной стоимости в размере 176 770 000 руб. по состоянию на 29 апреля 2013 года на архивный период с 01 января 2016 года по 31 декабря 2016 года включительно; датой подачи заявления постановлено считать 30 декабря 2016 года.
Заслушав доклад судьи Пелевиной Н.В., выслушав объяснения представителя Бельдина Е.В. по доверенности Комаровой А.А., представителя Администрации города Костромы Матвеевой Ю.А., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Бельдин Е.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование иска указал, что является собственником здания универсального магазина, назначение: нежилое здание, общей площадью 4 717, 6 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: < адрес>, состоящего из двух очередей строительства:
- нежилое строение, в том числе: помещения №№ 1, 2, 3 - 1-я очередь строительства, общая площадь: 2 322, 1 кв.м, основная площадь: 1 994, 8 кв.м, вспомогательная площадь: 327, 3 кв.м, лит. А, пристройка (лит. а), условный номер объекта: №:
- нежилое строение, в том числе: помещения №№ 4, 5, 6, 7, 8 - 2-я очередь строительства, общая площадь: 2 437, 5 кв.м, основная площадь: 1 935, 9 кв.м, вспомогательная площадь: 501, 6 кв.м, лит. А1, условный номер объекта: №.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена по состоянию на 29 апреля 2013 года в сумме 184 485 097 руб. 50 коп.
Между тем рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная на ту же дату, значительно ниже и согласно отчету от 23 декабря 2016 года № 173-Н, выполненному оценщиком Асташенковым С.В. на основании договора об оказании услуг по оценке рыночной стоимости № 247 от 03 ноября 2016 года, составляет 167 265 499 руб., при этом обоснованность данного отчета подтверждена экспертным заключением № 4245/2016/4 от 26 декабря 2016 года Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
С учетом изложенного, ссылаясь также на то, что несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости ведет к нарушению права собственника на установление действительной налоговой обязанности и уплате налога на имущество в завышенном размере, просил установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости на 2016 год в размере его рыночной стоимости, а именно 167 265 499 руб.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечена администрация Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области и Администрация г. Костромы.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Бельдин Е.В. выражает свое несогласие с решением суда в части установленного судом размера кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, просит судебное решение в этой части изменить, принять по делу новый судебный акт об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке от 23 декабря 2016 года № 173-Н. В жалобе указывает, что, принимая решение по делу и определяя величину кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, суд неправомерно принял в качестве доказательства действительной рыночной стоимости нежилого здания заключение проведенной по делу судебной экспертизы № 9/17-Э от 01 июня 2017 года, поскольку эксперт Веселова Л.В., проводившая экспертизу, квалификационного аттестата и свидетельства о сертификации, подтверждающих наличие у нее специальных познаний в области проверки отчетов об установлении рыночной стоимости объекта капитального строительства, не имеет; при проведении экспертизы экспертом допущены нарушения требований статьи 49 КАС РФ и статьи 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», выразившиеся в самостоятельном собирании материалов для проведения экспертизы, в частности самостоятельном осмотре объекта недвижимости без составления соответствующего акта, и вступлении в личные контакты с участниками судебного процесса. Более того, содержащиеся в заключении эксперта выводы относительно местонахождения спорного объекта недвижимости, наличия ограничений по его использованию и качеству строительства, перечня и класса оборудования, сегментации рынка, прогнозного периода являются недостоверными и носят предположительный характер; отдельные части заключения противоречат друг другу; в произведенных экспертом расчетах имеются арифметические ошибки; выбранные экспертом методы и критерии расчета не обоснованы. С учетом этого полагает, что выявленные экспертом несоответствия в отчете об оценке от 23 декабря 2016 года № 173-Н не могут быть приняты во внимание, а представленный в материалы дела отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением, выполненным квалифицированным экспертом, соответствует требованиям законодательства РФ в области оценочной деятельности.
В суд апелляционной инстанции Бельдин Е.В. не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом. Его представитель Комарова А.А. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель Администрации города Костромы Матвеева Ю.А. просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
От директора ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Костромской области имеется письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Остальные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению дела, поскольку о времени и месте судебного разбирательства они извещены надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.
На основании части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, при этом одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статьей 11 указанного Федерального закона определено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Согласно Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (пункт 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).
Как видно из материалов дела и установлено судом, Бельдин Е.В. является собственником здания, расположенного по адресу: < адрес>, лит. А, А1, а, а1, состоящего из двух очередей строительства.
Кадастровая стоимость здания по состоянию на 29 апреля 2013 года определена в размере 184 485 097 руб. 50 коп.
Обращаясь в суд с настоящим иском и требуя установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости, Бельдин Е.В. представил отчет по определению рыночной стоимости № 173-Н от 23 декабря 2016 года, выполненный независимым оценщиком ИП Асташенковым С.В., в котором рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29 апреля 2013 года определена в размере 167 265 499 руб., а также положительное экспертное заключение № 4245/2016/4 от 26 декабря 2016 года Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
Разрешая заявленные Бельдиным Е.В. требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания, равной его рыночной стоимости.
Данный вывод судом мотивирован, закону, нормы которого приведены в судебном решении, соответствует, установленным по делу обстоятельствам не противоречит, а потому оснований не согласиться с ним судебная коллегия не усматривает.
В апелляционной жалобе данный вывод суда административным истцом не оспаривается.
Определяя величину кадастровой стоимости принадлежащего Бельдину Е.В. объекта недвижимости, суд пришел к выводу о необъективности рыночной стоимости, установленной в размере 167 265 499 руб. в отчете независимого оценщика ИП Асташенкова С.В. № 173-Н от 23 декабря 2016 года, который был приложен истцом к административному исковому заявлению, ввиду его несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки, и посчитал достоверной рыночную стоимость нежилого здания, установленную в размере 176 770 000 руб. заключением судебной экспертизы № 9/17-Э от 01 июня 2017 года, проведенной по делу на предмет проверки достоверности указанного выше отчета.
При этом, принимая в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости заключение проведенной по делу экспертизы, суд указал, что эксперт Веселова Л.В., проводившая экспертизу, обладает специальными знаниями в области проверки отчетов об определении рыночной стоимости объектов оценки и определения рыночной стоимости объектов оценки; что нарушений требований статьи 49 КАС РФ экспертом при проведении экспертизы не допущено; что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта; что экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Основания и мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, достаточно подробно изложены в судебном решении.
Оценка доказательств произведена судом с соблюдением требований статьи 84 КАС РФ. Причины полагать эту оценку ошибочной отсутствуют.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, делая вывод о необъективности рыночной стоимости, установленной в представленном истцом отчете № 173-Н от 23 декабря 2016 года, суд обоснованно исходил из того, что оценщиком допущены многочисленные нарушения требований федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые повлияли на величину рыночной стоимости.
Так, судом установлено, что оценщиком при составлении ответа допущены ошибки при подсчете общей площади сдаваемых в аренду на дату оценки помещений; анализ рынка аренды произведен по сегменту торгово-офисной недвижимости, не относящемуся к объекту оценки, который относится к сегменту торговые центры, вследствие чего в расчете использованы неверные данные по ценам предложений и доходам объектов; объект оценки, фактически являющийся торговым центром, ошибочно отнесен к такому типу предприятий, как специализированный магазин; анализ социально-экономических показателей, влияющих на рынок оцениваемого объекта, сделан не за период, предшествующий оценке, а за последующий период; расчет потенциального валового дохода значительно занижен, так как произведен исходя из фактически сданных в аренду площадей, а не из арендопригодной площади; вследствие неправильного исчисления потенциального валового дохода занижен и чистый операционный доход; неправильно определены индексы изменения стоимости, коэффициент на региональное развитие и коэффициент капитализации.
Указанные нарушения, как верно отметил суд первой инстанции, свидетельствуют о нарушении при составлении отчета положений пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, а также пунктов 10, 11 и 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, и не позволяют признать определенную в представленном истцом отчете № 173-Н от 23 декабря 2016 года рыночную стоимость принадлежащего истцу здания достоверной.
При таких обстоятельствах суд обоснованно принял в качестве доказательства рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости не этот отчет, а заключение проведенной по делу экспертизы.
Довод жалобы о том, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством по делу, является безосновательным и противоречит статье 59 КАС РФ, которой заключения экспертов отнесены к допустимым доказательствам.
Мнение автора жалобы о том, что проводившая судебную экспертизу эксперт Веселова Л.В. не вправе проводить экспертизу по проверке отчета и по определению рыночной стоимости ввиду отсутствия квалификационного аттестата, подтверждающего сдачу единого квалификационного экзамена, ошибочно.
Это мнение основано на неверном толковании положений статьи 21.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 01 января 2017 года, предусматривавшей, что член саморегулируемой организации оценщиков может быть включен в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков только в случае сдачи единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков.
Между тем Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отношения, связанные с проведением судебных экспертиз, не регулирует, а действующее законодательство, регламентирующее вопросы судебной экспертизы, не содержит указанных истцом условий.
В соответствии с частью 1 статьи 49 КАС РФ экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу.
Таким образом, основным требованием к лицу, которое может быть экспертом, является наличие специальных знаний в конкретных областях, которыми не обладает суд или иные участвующие в деле лица, но которые необходимы для четкого установления или оценки юридически значимых обстоятельств.
Эксперт Веселова Л.В., которая проводила судебную экспертизу, как следует из материалов дела и установлено судом, такими знаниями в области оценочной деятельности обладает, что подтверждено соответствующими документами.
Выводы эксперта стороной истца, не согласной с экспертным заключением, доказательствами, отвечающими требованиям части 3 статьи 84 КАС РФ, не опровергнуты. Ходатайств о назначении повторной экспертизы в ходе рассмотрения дела не заявлено.
Ссылки в жалобе на нарушение экспертом процессуального порядка проведения экспертизы также несостоятельны и материалами дела не подтверждены.
Факт нарушения экспертом предписаний части 6 статьи 49 КАС РФ судом не установлен. Уточнение экспертом своего заключения процессуальным законодательством не запрещено и о недостоверности принятого судом в качестве доказательства экспертного заключения не свидетельствует.
В этой связи полагать, что в основу принятого по делу решения положено недопустимое и недостоверное экспертное заключение, у судебной коллегии не имеется.
Доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают. Эти доводы были предметом рассмотрения и получили надлежащую правовую оценку в принятом по делу судебном решении.
По своей сути доводы жалобы сводятся к повторению позиции административного истца, выраженной в суде первой инстанции, и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и доказательств по делу, к чему правовых оснований не имеется.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, материальный закон применен верно и процессуальных нарушений, влекущих в силу части 1 статьи 310 КАС РФ безусловную отмену судебного решения, судом при рассмотрении дела не допущено, судебная коллегия находит, что решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьей 309 КАС РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Костромского областного суда от 27 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Бельдина Е.В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка