Определение Судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 06 сентября 2017 года №33а-2076/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 06 сентября 2017 года Дело N 33а-2076/2017
 
«06» сентября 2017 года
Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе:
Председательствующего Кулаковой И.А.,
судей Болонкиной И.В. и Пелевиной Н.В.,
при секретаре Добряковой Д.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибикова В.И., руководителя Управления Росреестра по Костромской области Ахромченковой И.Ф. на решение Костромского областного суда от 09 июня 2017 года, которым удовлетворено административное исковое заявление Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об оспаривании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
Заслушав доклад судьи Пелевиной Н.В., выслушав объяснения представителя Управления Росреестра по Костромской области Бондаревой Е.В., представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Галас Т.В., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района (далее - Комитет) обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором указал, что является арендодателем по договору аренды земельного участка от ... №, заключенному с гаражным потребительским кооперативом № 4 «Караваево» (далее - ГПК № 4), по условиям которого ГПК № 4 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5484 кв.м, находящийся < адрес>. Данный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра Костромской области ... . Постановлением администрации Костромской области № 543-а от 22 декабря 2014 года кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в сумме 5 763 795 руб. 51 коп.
29 декабря 2016 года ГПК № 4 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее в размере рыночной стоимости. Решением Комиссии от 25 января 2017 года № 556 кадастровая стоимость участка установлена в размере рыночной стоимости, равной 2 890 000 руб. С таким решением Комитет не согласен, поскольку отчет № 2964/16 от 26 декабря 2016 года об определении рыночной стоимости земельного участка, на основании которого принято решение, не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и федеральным стандартам оценки; оценщиком не учтены все факторы, влияющие на стоимость земельного участка; отчет содержит ряд технических ошибок, повлиявших на конечный итог оценки объекта. Более того, установленная оспариваемым решением рыночная стоимость практически в 2 раза меньше кадастровой стоимости, что приведет к уменьшению платежей, поступающих в бюджет Костромского муниципального района. Просил признать указанное решение Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Комитета, исключить из сведений Единого реестра недвижимости кадастровую стоимость, установленную этим решением.
В процессе рассмотрения Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района в обоснование заявленных требований дополнительно указал, что в отчете об оценке не идентифицированы на местности объекты-аналоги № 2, 3 и 6, для всех объектов-аналогов не введена поправка на местоположение, не сделана корректировка на наличие коммуникаций, не учтено наличие железнодорожных путей, имеются иные нарушения требований законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и федеральных стандартов оценки.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ГПК № 4 «Караваево», администрация Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.
Решением Костромского областного суда от 09 июня 2017 года административное исковое заявление удовлетворено; решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 25 января 2017 года № 556 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района; из сведений Единого государственного реестра недвижимости исключена установленная решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 25 января 2017 года № 556 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в сумме 2 890 000 руб.
В апелляционной жалобе председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибиков В.И., полагая решение суда незаконным, необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. В жалобе указывает на ошибочность вывода суда о несоответствии отчета № от ... об определении рыночной стоимости арендуемого ГПК № 4 земельного участка, на основании которого принято оспариваемое решение, требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и федеральным стандартам оценки. Считает, что отчет об оценке оформлен в соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиями федеральных стандартов оценки к содержанию отчета и описанию используемой при проведении оценки информации; в отчете приведены общее и детальное описание подобранных оценщиком объектов-аналогов, информация по этим объектам, влияющая на стоимость объекта оценки, и источники получения данной информации. При этом полагает, что вопреки выводам суда содержащаяся в отчете информация о продаже объектов-аналогов № 2, № 3, № 4 и № 6 оценщиком подтверждена. Так, в отчете имеются принт-скрин интернет страницы АН «Сенатор» о продаже объектов-аналогов № 2 и № 3, где указан временной период 2005-2012 годы, и справка о дате продажи этих объектов, подготовленная агентством недвижимости - владельцем данного сайта; объявление о продаже объекта-аналога № 4, полученное с сайта АН «Николь» 12 октября 2012 года; копия объявления из газеты «Из рук в руки» № 30 (705) от 30 июля-05 августа 2012 года о продаже объекта-аналога № 6, на которой отмечено, что остальная информация о продаже этого объекта получена от риэлтора АН «Костромская недвижимость» В.В. и приведены его контактные данные; при этом ссылки в иных разделах отчета при описании объекта-аналога № 6 на предоставленную риэлтором информацию без указания фамилии риэлтора о неподтвержденности данной информации не свидетельствуют, поскольку подготовленный оценщиком отчет должен рассматриваться как единый документ, что подразумевает получение информации об одном объекте-аналоге от одного и того же лица. В жалобе также выражает несогласие с выводом суда о невозможности идентифицировать местоположение объектов-аналогов № 2, № 3, № 4 и № 6. Отмечает, что местоположение объектов-аналогов № 2 и № 3 установлено оценщиком до кадастрового квартала и определено на карте (страница 50-51 отчета), местоположение объекта-аналога № 4 идентифицировано до кадастрового номера, а приведенное на странице 58 отчета ориентировочное местоположение объекта-аналога № 6, позволяет достоверно определить его локальное местоположение. Необоснованным полагает вывод суда и о том, что при оценке использованы объекты-аналоги, в отношении которых не установлено, что они относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, не выявлены все различия между объектами-аналогами и оцениваемым объектом. Указывает, что при анализе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, оценщиком сделан вывод об отсутствии в открытых источниках информации о продаже земельных участков для размещения гаражей и автостоянок на территории города Костромы и Костромской области, в связи с чем принято решение о применении в качестве объектов-аналогов земельных участков под промышленную застройку в городе Костроме с учетом поправки на вид разрешенного использования, при этом оценщиком проведено сравнение объектов-аналогов с объектами оценки по ценообразующим факторам и обоснование примененных корректировок.
В апелляционной жалобе руководитель Управления Росреестра по Костромской области Ахромченкова И.Ф. также просит об отмене принятого по делу решения, при этом приводит доводы, аналогичные тем, что изложены в жалобе Комиссии. Кроме того, отмечает, что альтернативный отчет о достоверной рыночной стоимости участка административным истцом не представлен, судебная экспертиза по вопросу соответствия подготовленного по заданию ГПК № 4 отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не проводилась.
В возражениях относительно доводов апелляционных жалоб директор департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Гальцев Д.В. и представитель администрации Костромской области Скородумов Д.Н. полагают решение суда законным и обоснованным.
В суде апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Костромской области Бондарева Е.В., представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Галас Т.В. доводы апелляционных жалоб поддержали.
Остальные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению дела, поскольку о времени и месте судебного разбирательства они извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений относительно них, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дала и установлено судом, ГПК № 4 «Караваево» на основании договора аренды № от ... является арендатором земельного участка площадью 5 484 кв.м с кадастровым номером №, находящегося < адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения гаражного потребительского кооператива № 4 «Караваево» (том 1 л.д.66-69).
Постановлением Администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года № 543-а утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области, по результатам которой кадастровая стоимость арендуемого ГПК № 4 участка определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 5 763 795 руб. 51 коп. и 02 января 2015 года внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости (том 1 л.д.65).
29 декабря 2016 года председатель ГПК № 4 «Караваево» Л.С. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 763 795 руб. 51 коп. и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 2 890 000 руб., которая определена независимым оценщиком ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» Г.А. в отчете № от ... (том 1 л.д.64).
Решением Комиссии от 25 января 2017 года № 556 в составе членов комиссии Б.В., М.Н. и А.С. заявление ГПК № 4 «Караваево» удовлетворено, кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, - 2 890 000 руб. (том 1 л.д.78-80).
Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение Комиссии не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района как получателя арендных платежей, являющихся доходной частью местного бюджета.
Оснований не согласиться с таким выводом суда судебная коллегия не усматривает, поскольку он соответствует требованиям закона и не противоречит материалам дела.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости).
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
В силу пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 263 от 04 мая 2012 года, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, по смыслу приведенных норм Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Исследовав имеющийся в материалах дела отчет по определению рыночной стоимости арендуемого ГПК № 4 «Караваево» земельного участка, суд пришел к выводу о том, что он не мог быть принят Комиссией в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости спорного участка, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, определяющих порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации.
При этом, делая такой вывод, суд правомерно указал на то, что в нарушение пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 11 ФСО № 3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 и от 20 мая 2015 года № 299 соответственно, в отчете об оценке при использовании метода сравнения продаж оценщиком не приведены данные о точном адресе объекта-аналога № 6 и не учтено, что по адресам объектов аналогов № 2 и № 3 располагается несколько земельных участков, что исключает возможность идентификации этих объектов-аналогов и лишает возможности проверить достоверность содержащихся в отчете данных о датах размещения объявлений о продаже объектов-аналогов; что в объявлении о продаже объекта-аналога № 4 его точный адрес, а также вид продаваемого права не указаны, и сделал верный вывод о том, информация по объектам-аналогам, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, оценщиком не подтверждена, при оценке использованы объекты-аналоги, в отношении которых не установлено, что они относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, что все различия между объектами-аналогами и оцениваемым объектом не выявлены.
Признавая отчет не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд справедливо указал и на то, что в нарушение пункта 12 ФСО № 1, пункта 22 ФСО № 7, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 и от 20 мая 2015 года № 297 соответственно, а также положений раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, оценщиком корректировка на местоположение объектов-аналогов, расположенных в областном центре, и оцениваемого объекта, находящегося в населенном пункте, не являющемся областным или районным центром, не выполнена, какие-либо данные, подтверждающие суждение оценщика о равной стоимости земельных участков в рассматриваемом сегменте, расположенных в < адрес> и в < адрес>, в отчете не приведены.
Данные выводы суда в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, достаточные основания считать их ошибочными отсутствуют.
Доводами апелляционных жалоб выводы, к которым пришел суд первой инстанции, не опровергнуты. По своей сути эти доводы сводятся к повторению позиции административных ответчиков и заинтересованного лица, выраженной в суде первой инстанции, и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и доказательств по делу, к чему правовых оснований не имеется.
Судебная коллегия полагает, что вопреки доводам апелляционных жалоб оценка доказательств произведена судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 84 КАС РФ, причин не согласиться с результатами оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Ссылка в апелляционной жалобе Управления Росреестра по Костромской области на то, что судебная экспертиза по вопросу соответствия подготовленного по заданию ГПК № 4 отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не проводилась, о необоснованности выводов суда не свидетельствует, поскольку обязательное проведение экспертизы по данной категории дел действующим законодательством не предусмотрено.
В процессе рассмотрения дела лица, участвующие в деле, ходатайств о назначении экспертизы не заявляли. Обстоятельства, предусмотренные частью 2 статьи 77 КАС РФ, для назначения экспертизы по инициативе суда, отсутствовали.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, материальный закон применен верно и процессуальных нарушений, влекущих в силу части 1 статьи 310 КАС РФ безусловную отмену судебного решения, судом при рассмотрении дела не допущено, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьей 309 КАС РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Костромского областного суда от 09 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибикова В.И., руководителя Управления Росреестра по Костромской области Ахромченковой И.Ф. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка