Дата принятия: 06 сентября 2017г.
Номер документа: 33а-2075/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 сентября 2017 года Дело N 33а-2075/2017
Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе:
Председательствующего: судьи Кулаковой И.А.,
Судей: Болонкиной И.В., Пелевиной Н.В.,
при секретаре: Добряковой Д.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибикова В.И., руководителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Ахромченковой И.Ф.; Мочалова Сергея Алексеевича на решение Костромского областного суда от 08 июня 2017 года, которым административное исковое заявление администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района удовлетворено.
Признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 25 января 2017 года N532 об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 44:07:092502:115, 44:07:092502:116, 44:07:092502:117, 44:07:092502:118, 44:07:092502:119, 44:07:092502:120 в размере их рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2014 г.
Решением суда постановлено: исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 25 января 2017 года N532 кадастровую стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером 44:07:092502:115 - 13 355 000 руб.;
- с кадастровым номером 44:07:092502:116 - 6 379 000 руб.;
- с кадастровым номером 44:07:092502:117 - 7 754 000 руб.;
- с кадастровым номером 44:07:092502:118 - 13 504 000 руб.;
- с кадастровым номером 44:07:092502:119 - 567 000 руб.;
- с кадастровым номером 44:07:092502:120 - 2 367 000 руб.
Заслушав доклад судьи Болонкиной О.Н., выслушав объяснения представителя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Галас Т.В., представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Бондареву Е.В., которые поддержали доводы апелляционных жалоб, главу Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Люкова А.Е., который полагает, что не имеется оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
Администрация Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района обратилась в суд с административным иском к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об оспаривании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.
Требования мотивированы тем, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - Комиссия) от 25 января 2017 года N 532, вынесенным по заявлению Мочалова С.А., поступившему в комиссию 28 декабря 2016 года, кадастровая стоимость данных земельных участков установлена в размере рыночной стоимости:
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:115 - 13 355 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 30 884 022, 45 руб.);
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:116 - 6 379 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 13 410 458,82 руб.);
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:117 - 7 754 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 16 300 031,13 руб.);
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:118 - 13 504 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 31 228 035, 12 руб.);
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:119 - 567 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 1 166 156, 01 руб.);
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:120 - 2 367 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 4 871 165, 76 руб.).
По мнению административного истца, решение комиссии незаконно и необоснованно, поскольку отчет N 23/16-ОЦ от 08.12.2016 г. об определении рыночной стоимости указанных земельных участков, на основании которого принято решение, не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, федеральным стандартам оценки. Оценщиком не учтены все факторы, влияющие на стоимость земельных участков данной категории. Так, не был учтен такой важный фактор для земель особо охраняемых территорий и объектов с разрешенным использованием - для организации отдыха, как выход на береговую линию. Земельный участок с кадастровым номером 44:07:092502:118 имеет выход на береговую линию, остальные объекты оценки не имеют. Оценщик не произвел анализ объектов-аналогов по этому фактору и не сделал соответствующую поправку. Метод расчета поправки на местоположение некорректен по выбору объектов для определения поправки. Данные об объектах-аналогах (о совершенных с ними сделках купли-продажи) взяты оценщиком с сайта Росреестра, где содержится минимум сведений. На публичной кадастровой карте эти объекты не найдены, не выяснено их местоположение относительно береговой линии, транспортная доступность, наличие инженерных сетей, не выяснено: не были ли сделки выкупом земельных участков по выкупной цене. Таким образом, принятая в расчет информация по объектам-аналогам не является достоверной, достаточной, проверяемой.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Костромской области, департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе председатель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россрестра по Костромской области Бибиков В.И. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обосновании жалобы указывает, что в силу Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на предмет соответствия его требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, а также требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценки информации, используемой при проведении оценки. Заявление Мочалова С.А. от 28 декабря 2016 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оформление и содержание отчета об оценке в отношении указанных земельных участков соответствует требованиям статьи 11 Закона N 315-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, поэтому комиссией принято решение об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости. Заседание комиссии было правомочно, на заседании комиссии присутствовал представитель администрации Костромского района, возражений во время заседания о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков от него не поступало. Не согласен с оценкой суда, какую суд дал отчету 23/16-ОЦ от 08 декабря 2016 года по определению рыночной стоимости спорных земельных участков, указав, что оценщиком, подготовившим указанный отчет, сделан анализ рынка недвижимости, раскрыты и аргументированы примененные методы, отражена последовательность исследования. Объекты-аналоги, используемые оценщиком, соответствуют требованиям п. 10 ФСО N 1, поскольку также как и объект оценки, относятся к категории "земли особо охраняемых территорий и объектов", имеют разрешенное использование "для организации отдыха", взяты оценщиком с официального сайта. Не согласен с выводом суда о том, что в отчете недостаточно данных для определения местоположения объектов-аналогов, поскольку оценщиком установлено местоположение объектов до кадастрового квартала, граничащего с кварталом месторасположения объекта оценки, что позволяет сравнить данные участки.
В апелляционной жалобе руководитель Управления Росреестра по Костромской области Ахромченкова И.Ф., полагая решение суда незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального права, также просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. При этом приводит доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россрестра по Костромской области. Кроме того, отмечает, что, определение размера стоимости имущества в результате оценки неизбежно будет иметь определенные отличия при ее проведении разными оценщиками. Полагает, что отчеты о рыночной стоимости содержат весьма конкретные выводы о стоимости оцениваемых объектов, данные выводы являются результатом исследования, а не фиксируют этот факт непосредственно. Администрация Самсоновского сельского поселения, обращаясь в суд с иском об оспаривании решения Комиссии, не представила суду альтернативного отчета с достоверной рыночной стоимостью, документально не подтвердила свои доводы, а только усомнилась в достоверности представляемого отчета N 23/16-ОЦ, не представила доказательств несоответствия решения Комиссии требованиям закона.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Мочалов С.А. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. Приводит доводы, аналогичные тем, что изложены в жалобе Управления Росреестра по Костромской области в части вывода суда о том, что представленный им отчет N 23/16-ОЦ, на основании которого комиссия приняла решение, не может являться достоверным доказательством размера рыночной стоимости земельных участков и в жалобе председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россрестра по Костромской области. Полагает, что суд в отсутствие специальных познаний, не обладая соответствующей квалификацией, сам сделал выводы о несоответствии отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Считает, что данный отчет, выполненный ИП ФИО11, в установленном законом порядке не оспорен. Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков произошло в два раза, что, по его мнению, является не существенным, и дает ему возможность на справедливых экономических и правовых условиях исполнить конституционную обязанность платить законно установленные налоги и сборы.
В возражениях относительно апелляционной жалобы председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россрестра по Костромской области Гальцев Д.В. и представитель администрации Костромской области Скородумов Д.Н. решение суда считают законным и обоснованным, а апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений относительно апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, не явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.
При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России N263 от 04.05.2012 г. (далее - Порядок).
Пунктом 1 Порядка определено, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (далее - уполномоченный федеральный орган), при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.
Комиссия состоит из членов комиссии. Председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа уполномоченного федерального органа; заместителем председателя комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем органа кадастрового учета (пункт 2).
Как видно из материалов дела и установлено судом, приказом руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.10.2012 г. N П/465 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области и утвержден её состав.
Из материалов дела усматривается, что Мочалову С.А. на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 44:07:092502:115, 44:07:092502:116, 44:07:092502:117, 44:07:092502:118, 44:07:092502:119, 44:07:092502:120, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>", категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - для организации отдыха.
Кадастровая стоимость земельного участка, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 26.12.2016г., с кадастровым номером 44:07:092502:115 - 30 884 022,45 руб., с кадастровым номером 44:07:092502:116 - 13 410 458,82 руб., с кадастровым номером 44:07:092502:117 - 16 300 031,13руб., с кадастровым номером 44:07:092502:118 - 31 228 035,12 руб., с кадастровым номером 44:07:092502:119 - 1 166 156,01 руб., с кадастровым номером 44:07:092502:120 - 4 871 165,76 руб. Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена по состоянию на 27.11.2014 г.
Мочалов С.А. обратился в Комиссию 28.12.2016 г. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных земельных участков на основании установления рыночной стоимости, указав, что кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную стоимость, затрагивает его права и законные интересы., как собственника земельных участков и как плательщика земельного налога.
К заявлению Мочаловым С.А. были приложены кадастровые справки о кадастровой стоимости земельных участков, нотариально заверенные копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на земельные участки, отчет N 23/16-ОЦ по определению рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 27.11.2014 г.
Уведомление о принятии заявления к рассмотрению и назначении заседания Комиссии по рассмотрению заявления на 25.01.2017 г. направлено главе Костромского муниципального района 30.12.2016 г.
Заседание комиссии в составе членов: ФИО9, ФИО14, ФИО15, при секретаре ФИО16, состоялось 25.01.2017г. За удовлетворение заявления Мочалова С.А. проголосовали единогласно все члены комиссии.
Решением комиссии от 25 января 2017 года N 532 заявление Мочалова С.А. удовлетворено, кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков установлена в размере рыночной стоимости, определённой в представленном отчете об оценке:
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:115 - 13 355 000 руб.
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:116 - 6 379 000 руб.
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:117 - 7 754 000 руб.
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:118 - 13 504 000 руб.
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:119 - 567 000 руб.
- земельного участка с кадастровым номером 44:07:092502:120 - 2 367 000 руб.
При этом, как следует из содержания решения от 25 января 2017 года, Комиссией установлено, что оформление и содержание отчета об оценке в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 44:07:092502:115, 44:07:092502:116, 44:07:092502:117, 44:07:092502:118, 44:07:092502:119, 44:07:092502:120 соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (т.1 л.д.8-18).
В силу пункта 20 названного Порядка в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки,, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Таким образом, действующее правовое регулирование в области оценочной деятельности наделяет Комиссию самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Частью 3 статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки: "Общие понятия оценки, подходы к оценке к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), "Оценка недвижимости" (ФСО N7) и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299 (далее - ФСО N), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена (пункт 5). В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11).
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 ФСО N 1).
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт "б"). При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (пункт "в"). При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (пункт "е").
Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. N 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Принимая решение об удовлетворении административного иска, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами, исследовав отчет N23/16-ОЦ, пришел к правильному выводу о том, что отчет об определении рыночной стоимости земельных участков, представленный Мочаловым С.А. в Комиссию, не отвечает требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям федеральных стандартов оценки.
Судом первой инстанции правильно установлено, что представленный в комиссию отчет об оценке земельных участков содержит сведения, допускающие неоднозначное толкование, имеются нарушение требований пунктов 5 и 11 ФСО N3, поскольку не подтверждена информация по объектам - аналогам, существенным образом, влияющая на стоимость объекта оценки, пункта 12 ФСО N1, пункта 22 ФСО N7, положений раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. При этом, суд правомерно исходил из того, что при оценке были использованы объекты-аналоги, в отношении которых не установлено, что они относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам (виду разрешенного использования), не выявлены все различия между объектами-аналогами и оцениваемыми объектами (наличие коммуникаций, транспортная доступность, вид разрешенного использования), по выявленным различиям не сделаны обоснованные корректировки, в связи с чем, как правильно указал суд, указанный отчет не может являться достоверным доказательством размера рыночной стоимости земельных участков.
Суд установил, что оспариваемое решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждается и показаниями свидетеля Асташенкова С.В.
Так, Асташенков С.В. показал, что является членом комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Поскольку после Нового года в Комиссию на рассмотрение поступило 110 отчетов, поэтому все их досконально проверить не было физической возможности. Отчеты проверялись на соответствие рыночному диапазону цен. Рыночный диапазон цен по землям особо охраняемых территорий утвердился в районе 250-350 рублей за один кв.метр. В отчете, представленном Мочаловым С.А., удельный показатель рыночной стоимости составил 300-315 руб. за один кв.метр, поэтому было принято решение, что рыночная стоимость, установленная в отчете, соответствует рыночному диапазону таких земельных участков (т.1 л.д.97).
Довод апелляционных жалоб о том, что представленный в Комиссию отчет соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", судом проверен в полном объеме и ему дана правильная юридическая оценка.
Довод апелляционной жалобы руководителя Управления Росреестра по Костромской области о том, что администрация Самсоновского сельского поселения, обращаясь в суд с иском об оспаривании решения Комиссии, не представила суду альтернативного отчета с достоверной рыночной стоимостью, не может служить поводом к отмене решения, поскольку на Комиссию возложена обязанность проверить достоверность отчета об оценке рыночной стоимости объекта и соответствие отчета статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Суд, установив, что представленный Мочаловым С.А. в Комиссию отчет об оценке земельных участков выполнен в нарушение статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не соответствует требованиям, изложенным в ФСО N1, ФСО N3, ФСО N7, обоснованно удовлетворил требования административного истца.
Довод апелляционной жалобы Мочалова С.А., что в отсутствие специальных познаний, не обладая соответствующей квалификацией, без назначения экспертизы, суд сделал выводы о несоответствии отчета требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не может повлиять на правильность постановленного решения, поскольку выявленные судом нарушения не требуют специальных знаний.
Довод апелляционной жалобы Мочалова С.А., что отчет, выполненный ИП ФИО11, в установленном законом порядке не оспорен, также не может служить поводом к отмене решения суда, поскольку достоверность отчета суд проверил при рассмотрении данного дела.
Довод апелляционной жалобы Мочалова С.А., что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков произошло в два раза, что, по его мнению, является не существенным, правового значения для правильного рассмотрения дела не имеет.
Иные доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, вследствие чего не могут быть приняты судебной коллегией.
Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского областного суда от 08 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области Бибикова В.И., руководителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Ахромченковой И.Ф., Мочалова Сергея Алексеевича - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
