Дата принятия: 17 апреля 2019г.
Номер документа: 33а-1904/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2019 года Дело N 33а-1904/2019
Судебная коллегия по административным делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Струковой А.А.
судей Ткач Е.И., Шкуратовой А.В.
при секретаре Лемех М.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Елисеевой В.С., Клепас Э.П. на решение Центрального районного суда г.Калининграда от 9 января 2019 года, которым отказано в административных исках Елисеевой В.С., Клепас Э.П. к администрации городского округа "Город Калининград", комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" об оспаривании отказов в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами N.
Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителя Елисеевой В.С., Клепас Э.П. - Ткачука Р.В., поддержавшего жалобу, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Елисеева В.С. и Клепас Э.П. обратились в суд с указанными административными исками, ссылаясь на то, что они являются членами садоводческого товарищества "Летнее" и на праве аренды им принадлежат земельные участки для ведения садоводства.
Так, Елисеевой В.С. принадлежат следующие участки:
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 1000 кв.м на основании договора аренды от 29 октября 2013 года и соглашения от 30 марта 2016 года о передаче прав и обязанностей по договору;
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 874 кв.м на основании договора аренды от 29 октября 2013 года и соглашения от 28 апреля 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору;
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 999 кв.м на основании договора аренды от 8 августа 2014 года и соглашения от 28 апреля 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору;
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 687 кв.м на основании договора аренды от 30 июня 2014 года и соглашения от 14 июня 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору;
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 758 кв.м на основании договора аренды от 5 февраля 2014 года и соглашения от 22 июня 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору.
Клепас Э.П. принадлежат следующие земельные участки:
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 609 кв.м на основании договора аренды от 6 ноября 2013 года с учетом соглашения от 23 декабря 2015 года о передаче прав и обязанностей по договору;
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 634 кв.м на основании договора аренды от 6 ноября 2013 года с учетом соглашения от 23 декабря 2015 года о передаче прав и обязанностей по договору.
Все перечисленные договоры аренды заключены на срок до 11 октября 2062 года, зарегистрированы в установленном порядке, равно как и соглашения о передаче прав и обязанностей по этим договорам.
Постановлением администрации городского округа "Город Калининград" от 11 декабря 2009 года N 2193 утвержден проект планировки территории, расположенной в границах красных линий ул.Коммунистическая - переулок Иртышский - ул. Толстикова - ул.О.Кошевого - аллея Смелых - ул.Окская - Окружная дорога в Балтийском и Московском районах г.Калининграда.
В результате утверждения данного проекта планировки часть арендуемых земельных участков оказалась в границах красных линий на территории общего пользования.
Административные истцы указали, что произвели раздел земельных участков, в результате чего были образованы и в ноябре 2017 года - январе 2018 года поставлены на временный кадастровый учет (до регистрации прав на образованные участки) с одновременным сохранением на кадастровом учете исходных земельных участков (до прекращения прав на них) следующие земельные участки для ведения садоводства, находящиеся в соответствии с упомянутым проектом планировки на территории общего пользования:
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 40 кв.м (из земельного участка с кадастровым номером N);
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 322 кв.м (из земельного участка с кадастровым номером N);
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 792 кв.м (из земельного участка с кадастровым номером N);
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 330 кв.м (из земельного участка с кадастровым номером N);
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 284 кв.м (из земельного участка с кадастровым номером N);
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 194 кв.м (из земельного участка с кадастровым номером N);
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 106 кв.м (из земельного участка с кадастровым номером N).
В апреле 2018 года Елисеева В.С. и Клепас Э.П. обратились в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" о предоставлении образованных земельных участков в аренду в соответствии со ст. 11.8, п.п. 7 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в чем письмами комитета по каждому земельному участку отказано по тем основаниям, что в соответствии с правилами землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденных решением городского совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 г. N 339, образованные земельные участки для ведения садоводства расположены в территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами Ж-2/4, которая установлена для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации преимущественно среднеэтажных (не выше 8 надземных этажей) многоквартирных домов, в перечне видов разрешенного использования которой не значится ведение садоводства.
Такой отказ в предоставлении аренду образованных земельных участков, по мнению административных истцов, не основан на законе и нарушает их право на заключение договоров аренды на образованные земельные участки, разрешенным использованием которых признается разрешенное использование исходных земельных участков (ст. 11.2 ЗК РФ).
С учетом изложенного Елисеева В.С. и Клепас Э.П. просили признать незаконным отказ комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" в предоставлении в аренду вышеперечисленных образованных земельных участков и обязать администрацию городского округа "Город Калининград" предоставить в аренду Елисеевой В.С. на срок до 11 октября 2062 года земельные участки с кадастровыми номерами N площадью 40 кв.м, N площадью 322 кв.м, N площадью 792 кв.м, N площадью 330 кв.м, N площадью 284 кв.м и Клепас Э.П. на срок до 11 октября 2062 года - земельные участки с кадастровыми номерами N площадью 194 кв.м и N площадью 106 кв.м.
Судом вынесено решение, изложенное выше.
В апелляционной жалобе Елисеева В.С. и Клепас Э.П. просят решение отменить и принять новое решение об удовлетворении административных исков, настаивая на наличии у них права на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков в силу прямого указания закона - ст. 11.9, п.п. 7 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ - и критикуя ссылки административных ответчиков и суда первой инстанции на изменение в 2017 году территориального зонирования применительно к территории земельных участков в границах садоводческого товарищества "Летнее", вид разрешенного использования которых установлен до принятия действующих в настоящее время правил землепользования и застройки и не подлежит изменению согласно п. 24 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...". Также обращают внимание на то, что использование земельных участков для ведения садоводства не представляет никакой опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ).
Проверив законность и обоснованность решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований Елисеевой В.С. об оспаривании отказа в передаче в аренду земельных участков с кадастровыми номерами N площадью 322 кв.м, N площадью 792 кв.м, N площадью 330 кв.м и возложении обязанности по заключению договоров аренды в отношении данных земельных участков с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении этих требований; в остальной части это же решение коллегия полагает подлежащим оставлению без изменения.
Указанные административными истцами фактические обстоятельства, связанные с принадлежностью им образованных в 2013 году исходных земельных участков в границах садоводческого товарищества Летнее", предназначенных для ведения садоводства, а также образованием спорных земельных участков и отказом в их предоставлении в аренду на срок действия договоров аренды исходных земельных участков, объективно подтверждены имеющимися в деле договорами аренды исходных земельных участков, соглашениями о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об учете образованных земельных участков для ведения садоводства, копиями заявлений Елисеевой В.С. и Клепас Э.П. в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "город Калининград" о передаче в аренду образованных земельных участков, письмами об отказе в удовлетворении таких заявлений, а также данными публичной кадастровой карты, из которой видно, что до настоящего времени на кадастровом учете находятся все вышеперечисленные исходные и образованные земельные участки.
Фактические обстоятельства не оспариваются административными ответчиками.
Отказывая в передаче Елисеевой В.С. и Клепас Э.П. образованных земельных участков, комитет муниципального имущества и земельных ресурсов сослался на изменение территориального зонирования в 2017 году с отнесением исходных и образованных участков к территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, в перечне видов разрешенного использования которой отсутствует ведение садоводства.
Суд первой инстанции, оставляя без удовлетворения заявленные требования, согласился с такой позицией и дополнительно указал, что договоры аренды исходных земельных участков не прекращены, административные истца обладают правом аренды исходных земельных участков, которое не оспорено, в установленном порядке административные истцы не ставили вопрос об изменении договоров аренды исходных земельных участков, что исключает возможность заключения договоров аренды образованных земельных участков.
С такими выводами судебная коллегия не может согласиться.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются, в том числе, при разделе земельных участков.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 этой же статьи).
Пунктом 6 статьи 11.4 ЗК РФ определено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Основания возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки установлены статьей 11.8 ЗК РФ.
При этом в первоначальной редакции пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ было указано на наличие у арендатора земельного участка права в случае раздела арендованного земельного участка на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка.
Однако с 1 марта 2015 года эта норма утратила силу с вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На основании п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (в редакции Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ и от 03.08.2018 г. N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации...") в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Приведенная редакция пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ действует с 1 сентября 2018 года.
Договорами аренды исходных земельных участков, заключенных между администрацией городского округа "Город Калининград" и Елисеевой В.С., Клепас Э.П., иное не предусмотрено.
Таким образом, при разделе исходных земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, у арендаторов Елисеевой В.С. и Клепас Э.П. сохраняется право аренды в отношении измененных земельных участков для ведения садоводства и возникает право на заключение с ними договоров аренды образованных земельных участков для ведения садоводства (при условии соблюдения общих требований к образованию земельных участков, предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ).
В этой связи выводы суда первой инстанции о том, что административные истцы не обладают правом требовать заключения договоров аренды образованных земельных участков при наличии не прекращенных договоров аренды исходных земельных участков и вправе поставить вопрос лишь о внесении изменений в ранее заключенные договоры аренды исходных земельных участков, явно противоречат действующим положениям пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.
Кроме того, коллегия считает незаконным отказ комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" в заключении с административными истцами договоров аренды образованных земельных участков для ведения садоводства по мотиву изменения в 2017 году территориального зонирования с отнесением территории с земельными участками, образованными в 2013 году для ведения садоводства, к территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами Ж-2/4, в перечне видов разрешенного использования которой не значится ведение садоводства.
Действительно, в соответствии с ч. 2 ст. 37 ГрК РФ, на которую ссылаются административные ответчики и суд первой инстанции, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Однако из этой нормы не следует, что изменение территориального зонирования само по себе является основанием к отказу в предоставлении земельного участка из состава земель неразграниченной государственной собственности, без проведения торгов, тем более, что статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и данный перечень не содержит указания на изменение территориального зонирования.
При этой судебная коллегия обращает внимание на то, что правовые последствия изменения градостроительного регламента установлены частью 8 статьи 36 ГрК РФ, согласно которой земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Аналогичные нормы содержатся в статье 27 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденных решением городского совета депутатов от 25.12.2017 г. N 339.
Данных о том, что дальнейшее использование образованных земельных участков для ведения садоводства создает опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в деле не имеется.
На наличие соответствующих обстоятельств административные ответчики не ссылаются.
Нельзя не обратить внимания и на то обстоятельство, что в пункте 3 статьи 78 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калининград" закреплено, что виды разрешенного использования земельных участков, действующие на момент вступления в силу настоящих Правил, являются действительными наравне с установленными настоящими Правилами.
Кроме того, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции вступил в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Пунктом 24 статьи 54 названного Федерального закона предусмотрено, что изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу настоящего Федерального закона садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее), не допускается.
Таким образом, само по себе изменение территориального зонирования не является законным основанием для лишения арендаторов земельных участков их права, закрепленного в пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ.
Пунктом 12 ст. 85 ЗК РФ и п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.
Однако приведенными нормами не установлен запрет на заключение договоров аренды земельных участков, образованных при разделе арендованных исходных земельных участков.
Кроме того, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, фактически территория образованных земельных участков до настоящего времени используется для ведения садоводства.
Сведения о разработке либо наличии проекта строительства какого-либо публичного объекта не представлены ответчиками, которые настаивают на возможности застройки территории образованных земельных участков многоквартирными жилыми домами.
Коллегия также принимает во внимание, что в силу п.п. 7 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории (п.п. 5 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
В то же время, коллегия учитывает, что образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ).
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ).
Статьей 33 Правил землепользования и застройки установлена минимальная площадь земельного участка для ведения садоводства в 300 кв.м.
Как следует из материалов дела, образованные земельные участки с кадастровыми номерами N площадью 40 кв.м, N площадью 284 кв.м, N площадью 194 кв.м и N площадью 106 кв.м имеют площадь менее допустимой.
Данное обстоятельство свидетельствует об образовании этих участков с нарушением требований ст. 11.9 ЗК РФ.
В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования Елисеевой В.С. и Клепас Э.П., заявленные в отношении перечисленных участков, не подлежат удовлетворению, а отказ в предоставлении этих участков, несмотря на ошибочные ссылки на изменение территориального зонирования, сам по себе не нарушает прав административных истцов на заключение договоров аренды в отношении участков, образованных с нарушением закона.
Сведений о нарушении требований к образованию земельных участков с кадастровыми номерами N площадью 322 кв.м, N площадью 792 кв.м, N площадью 330 кв.м не имеется, вследствие чего требования Елисеевой В.С., заявленных в отношении данных земельных участков, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г.Калининграда от 9 января 2019 года отменить в части отказа в удовлетворении требований Елисеевой В.С. об оспаривании отказа комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" в передаче в аренду земельных участков с кадастровыми номерами N и возложении обязанности по заключению договоров аренды в отношении указанных участков и принять в этой части новое решение, которым требования Елисеевой В.С. удовлетворить.
Признать незаконным отказ комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" в передаче Елисеевой В.С. в аренду земельных участков с кадастровыми номерами N.
Обязать администрацию городского округа "Город Калининград" предоставить Елисеевой В.С. в аренду указанные земельные участки сроком до 11 октября 2062 года.
В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
