Определение Судебной коллегии по административным делам Томского областного суда от 21 июня 2019 года №33а-1901/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 июня 2019 года Дело N 33а-1901/2019
от 21 июня 2019 г.
Судебная коллегия по административным делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Воротникова С.А.
судей: Бондаревой Н.А., Простомолотова О.В.
при секретаре: Шумаковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело по административному иску Акционерного общества "Сибирский химический комбинат" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Томской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка и возложении обязанности внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости,
по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области на решение Томского областного суда от 14 марта 2019 г.
заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Федоровской А.Е., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца АО "СХК" Маркушенко А.В.,
установила:
Акционерное Общество "Сибирский химический комбинат" (далее - АО "СХК") обратилось в Томский областной суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование - Управление Росреестра) по Томской области, Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (сокращенное наименование - ФГБУ "ФКП Росреестра") в лице филиала по Томской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка расположенного по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, ул.Курчатова, 1, площадью 14797 кв.м; кадастровый номер /__/ в размере его рыночной стоимости 9159000 рублей, об обязании административных ответчиков внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в качестве кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночную стоимость в размере 9159000 рублей.
В обоснование требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, ул.Курчатова, 1, площадью 14797,0 кв.м; кадастровый номер /__/; согласно выписке из ЕГРН от 26 марта 2018 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 18821931 рубль 97 копеек; кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке - 9159000 рублей.
Административное дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Томской области, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца уточненные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске, пояснив, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости необходимо для определения налоговой базы для расчёта земельного налога; представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области Киёмиддинов С.С. возражал против удовлетворения требований административного истца, заявленных к ФГБУ "ФКП Росреестра", поскольку административным истцом не обжалуются действия ФГБУ "ФКП Росреестра", а подачей настоящего административного иска АО "СХК" реализует свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке; представитель административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Федоровская А.Е. против удовлетворения заявленных требований возражала.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Томской области представил письменный отзыв, в котором вопрос установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда.
Обжалуемым решением административный иск АО "СХК" удовлетворен; кроме того, определено, что датой подачи заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной считать 30 ноября 2018 г.
В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Байрамов Э.М. просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать, указав в обоснование жалобы, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации, в связи с чем решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26 декабря 2018 г. N314 заявление административного истца было отклонено; используемые оценщиком в рамках метода сравнения продаж объекты-аналоги не сопоставимы с оцениваемым земельным участком по экономическим характеристикам и местоположению, оценщиком необоснованно приняты во внимание в качестве объектов-аналогов спорного земельного участка земельные участки, расположенные на ул.Высоцкого и на ул.Б.Хмельницкого, различия в местоположении которых не корректируются; административным истцом установленные Комиссией недостатки отчета при обращении в суд не устранены; отчет представленный административным истцом, не может рассматриваться в качестве доказательства; законность отчета об оценке судом не установлена.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного ответчика Управления Росреестра по Томской области Макарьев М.Н. просит обжалуемое решение оставить без изменения.
На основании части 1 статьи 307, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области, Управления Росреестра по Томской области, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, федеральными законами.
Согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
На основании пункта 1 статьи 390 того же Кодекса налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 того же Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусмотрено и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что согласно выписке из ЕГРН от 15 февраля 2019 г. земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, ул.Курчатова, 1, площадью 14797 кв.м.; кадастровый номер /__/ принадлежит на праве собственности АО "СХК".
Актом определения кадастровой стоимости земельного участка ФГБУ "ФКП Росреестра" N 70-0-1-91/3019/2018-64 от 15 февраля 2018 г. кадастровая стоимость спорного земельного участка на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области N134 от 14 ноября 2014 г. определена в размере 18821931 рубль 97 копеек.
Согласно выписке из ЕГРН от 26 марта 2018 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 18821931 рубль 97 копеек, датой определения кадастровой стоимости объекта является 15 февраля 2018 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 15 февраля 2018 г.
В связи с изложенным суд пришел обоснованно к выводу, что датой установления кадастровой стоимости спорного земельного участка является дата внесения сведений об этом участке в государственный кадастр недвижимости, то есть 15 февраля 2018 г.
При этом по состоянию на 15 февраля 2018 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером определена в размере 18821931 рубль 97 копеек.
Установив, что АО "СХК" в силу части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, суд пришел к правильному выводу о заинтересованности административного истца в установлении размера кадастровой стоимости участка, находящегося в его собственности, как налоговой базы.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет об оценке N1868/18 от 23 ноября 2018 г., подготовленный ООО "Центр экономических консультаций и оценки" об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: /__/ расположенного по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, ул.Курчатова, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 15 февраля 2018 г. составляет 9 159 000 рублей.
Кадастровая стоимость данного земельного участка обоснованно установлена судом на основании указанного выше отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Доводы представителя Департамента по управлению государственной собственностью Томской области о том, что используемые в рамках метода сравнения продаж объекты-аналоги не сопоставимы с оцениваемым земельным участком по экономическим характеристикам и местоположению, а оценщиком необоснованно приняты во внимание в качестве объектов-аналогов спорного земельного участка земельные участки, расположенные на ул.Высоцкого и на ул.Б.Хмельницкого, различия в местоположении которых не корректируются, являются несостоятельными.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применила метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
Указанные выводы оценщика соответствуют положениям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297, согласно которым сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, то есть объектами, сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункты 12,10); сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов; при этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункт 13); оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24).
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
На основании пункта 25 ФСО N7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В представленном отчете указано об отсутствии на дату оценки - 15 февраля 2018 г. сведений об объектах-аналогах в г.Северске, в связи с чем производились исследования и анализ рынка земельных участков г.Томска, который территориально наиболее приближен к г.Северску. С учетом проведенного анила рынка земельных участков оценщик сделал вывод, что наиболее сопоставимыми объектами-аналогами с объектом оценки по ценообразующим факторам (площадь, вид разрешенного использования) являются подобранные объекты-аналоги.
При этом, вопреки доводам представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области объекты, при оценке спорного объекта оценщиком применен корректирующий коэффициент, в том числе корректировка на местоположение по отношению к областному центру - г.Томску. Каких-либо доказательств иного значения примененной корректировки, либо наличия объектов аналогов на территории г. Северска апеллянтом ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице описания сопоставимых объектов-аналогов (л.д.57).
В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок и скидок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка.
Оценив отчет об оценки по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для его критической оценки.
Апелляционная инстанция соглашается с указанным выводом суда.
При этом судебная коллегия учитывает, что при составлении данного отчета требования статей 15, 15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" соблюдены, поскольку указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, обладающим специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке и размере.
Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 15.02.2018, то есть на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, категории земель, виде разрешенного использования, имеющихся обременениях, которая документально подтверждена.
Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков Томской области и г. Томска, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Из предложений по продаже земельных участков оценщиком выбрано три объекта-аналога с наиболее подходящими характеристиками объекту оценки.
За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные о продаже земельных участков, находящиеся в свободном доступе в сети "Интернет". Все объекты аналоги идентифицированы на основе публичной кадастровой карты, что также подтверждает достоверность использованной при подготовке отчета информации.
В отчете присутствуют скриншоты данных, размещенных в сети Интернет, что позволяет делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует требованиям п.11 ФСО N3.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, приведены их расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Кроме того, в соответствии с положениями п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Таким образом, возражения стороны ответчика относительно представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка должны быть подтверждены соответствующими доказательствами.
Доказательства, опровергающие отчет об оценке, представителем административного ответчика ни в суд первой инстанции, ни судебной коллегии суда апелляционной инстанции, не представлены, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось. Более того из пояснений представителя административного ответчика в суде апелляционной инстанции следует, что ответчик и не намеревался представлять такие доказательства суду, поскольку он таковыми не располагает, от назначения судебной экспертизы отказывается.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости обоснованно установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, определенной представленным отчетом в размере 9159000 рублей.
Таким образом, апелляционная жалоба не содержит доводы, влекущие отмену или изменение обжалуемого решения.
Предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации безусловные основания для отмены постановления суда первой инстанции судебной коллегией не установлены.
В связи с изложенным, руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Томского областного суда от 14 марта 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка