Дата принятия: 26 июля 2018г.
Номер документа: 33а-1786/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2018 года Дело N 33а-1786/2018
Судебная коллегия по административным делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Крылова Н.А.,
судей Лихачевой С.А., Неволиной Е.В.,
при секретаре Филипповой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Прохорова Виктора Васильевича о признании незаконным и отмене решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от 09 ноября 2017 года о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 21 октября 2017 года на объект недвижимости - жилой дом
по апелляционной жалобе Прохорова В.В. на решение Южно-Сахалинского городского суда от 27 апреля 2018 года, которым в удовлетворении заявленных им требований отказано.
Заслушав доклад судьи Неволиной Е.В., объяснение представителя административного истца Прохорова В.В. - Харитонович С.В., поддержавшую апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области Соколова Е.А., полагавшего апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
установила:
05 декабря 2017 года Прохоров В.В. обратился в Южно-Сахалинский городской суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее -Управление Росреестра по Сахалинской области) от 09 ноября 2017 года о приостановлении государственной регистрации перехода к нему права собственности на жилой дом.
Свои требования административный истец мотивировал тем, что 21 октября 2017 года между ним и Минаевой Л.Н. заключен договор купли-продажи принадлежащего последней на праве собственности жилого одноэтажного дома с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям данного договора в доме зарегистрированы Черенков В.Н. и Ч.Н.Г. 28 октября 2017 года стороны сделки через МФЦ обратились в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, однако эта регистрация названным органом 09 ноября 2017 года была приостановлена до 09 февраля 2018 года со ссылкой на то обстоятельство, что в представленном на регистрацию договоре купли-продажи отсутствуют данные, определяющие местоположение объекта недвижимости на земельном участке, в связи с чем, по мнению регистратора, сторонами не согласован предмет договора. Кроме того заявителям предложено представить справку о зарегистрированных в передаваемом жилом помещении лицах. Считая, что государственная регистрация приостановлена без должных оснований, и ссылаясь на то, что в адрес регистрирующего органа представлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для регистрационных действий, административный истец просил признать незаконным и отменить решение Управления Росреестра по Сахалинской области от 09 ноября 2017 года о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 21 октября 2017 года на объект недвижимости - жилой одноэтажный дом с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Определением суда от 11 декабря 2017 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного истца привлечены Минаева Л.Н. и Черенков В.Н.
В судебном заседании представитель административного истца Прохорова В.В. и заинтересованного лица Минаевой Л.Н. - Харитонович С.В. административный иск поддержала; представитель административного ответчика Чакириди А.Я. требования не признала. Административный истец Прохоров В.В. и заинтересованное лицо Черенков В.Н., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Прохоров В.В. не соглашается с выводами суда, просит решение отменить и принять новое - об удовлетворении заявленных им требований. Ссылаясь на обстоятельства, которыми обоснован его административный иск, считает, что договор купли-продажи жилого дома от 21 октября 2017 года соответствует требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, а отсутствие описания земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не свидетельствует о незаключенности договора.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также Федеральный закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 названного закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:
1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В силу требований части 1 статьи 21 названного федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующим органом осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ).
В соответствии с пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7).
Из материалов дела следует, что 21 октября 2017 года между Минаевой Л.Н. (продавец) и Прохоровым В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи (л.д. 77-78, 82).
28 октября 2017 года стороны сделки через многофункциональный центр обратились в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на жилой дом к покупателю Прохорову В.В., приложив к заявлению договор купли-продажи жилого дома от 21 октября 2017 года, передаточный акт от 21 октября 2017 года и чек об уплате государственной пошлины (л.д. 19, 79-81).
Уведомлением от 09 ноября 2017 года N Управление Росреестра по Сахалинской области известило заявителей о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на основании пунктов 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, мотивировав приостановление отсутствием данных, позволяющих определить расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке, который, как указано в уведомлении, должен также являться предметом договора. Ссылаясь на то, что при отсутствии данных о земельном участке невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, регистрирующий орган полагал, что договор купли-продажи дома является не заключенным. Кроме того указал на необходимость представления справки управляющей компании о лицах, зарегистрированных в жилом доме и перечисленных в пункте 1 договора (л.д. 15-16).
Считая, что отказ в приостановлении регистрации незаконен, Прохоров В.В. обратился в суд с данным административным иском.
Действие оспариваемого решения Управления Росреестра по Сахалинской области приостановлено на основании определения Южно-Сахалинского городского суда от 07 февраля 2017 года (л.д. 85-86).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи жилого дома от 21 октября 2017 года не содержит информации о земельном участке, на котором этот дом расположен, следовательно, является незаключенной сделкой, в связи с чем, согласился с доводами Управления Росреестра по Сахалинской области о невозможности регистрации перехода права собственности на жилой дом и отказал в удовлетворении административного иска.
Соглашаясь с решением суда об отказе в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия, вместе с тем, считает ошибочной приведенную судом в мотивировочной части оценку о законности приостановления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а также выводы суда в этой части, и находит заявленные Прохоровым В.В. требования не подлежащими удовлетворению по иным основаниям.
Так, согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
На основании пункта 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как видно из материалов дела продавец жилого дома Минаева Л.Н. унаследовала данный дом по завещанию отца Ч.Н.Г., умершего 23 июня 2005 года (л.д. 20-21).
На кадастровый учет дом поставлен 30 июня 2012 года (л.д. 22).
К кадастровому паспорту дома приложен ситуационный план объекта недвижимого имущества, на котором отображены границы земельного участка вокруг жилого дома, соответствующие данным технического паспорта на дом (л.д. 134, 135).
Право на земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, Минаева Л.Н. не оформляла.
В представленной суду архивной справке от 28 ноября 2012 года N, выданной МБУ Архив муниципального образования "Анивский городской округ", указано, что по сведениям архивного фонда N 19 "Исполком Троицкого сельского Совета" по состоянию на 01 января 2002 года в пользовании Ч.Н.Г. (умершего в 2005 году) находился земельный участок площадью <данные изъяты> га по адресу: <адрес>, а также деревянно-брусовый дом, 1946 года постройки и хозяйственные постройки (л.д. 246).
Данных о том, что земельный участок, на котором расположен вышеназванный жилой дом, предоставлен кому-либо в собственность, аренду либо на ином праве, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что приостановление регистрации перехода права на жилой дом по мотиву не включения в договор купли-продажи дома земельного участка, на котором этот дом расположен, является незаконным.
Поскольку описание жилого дома в договоре купли-продажи от 21 октября 2017 года совпадает с его описанием, содержащимся в Едином государственном реестре прав, дому в установленном законодательством порядке присвоен кадастровый номер, он имеет адрес, то договор для цели купли-продажи жилого дома в достаточной степени позволяет установить, какое именно недвижимое имущество отчуждается и где оно располагается.
Таким образом, договор купли-продажи жилого дома соответствует требованиям, установленным статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, а вывод суда об обратном основан на неправильном применении норм материального права.
Между тем, правовых оснований для признания оспариваемого решения незаконным не имеется, поскольку регистрация перехода права собственности была приостановлена также по причине непредставления справки о регистрации в доме лиц, указанных в договоре купли-продажи жилого дома, что не позволяло регистрирующему органу проверить существенное условие договора.
Приостановление регистрации по данному основанию заявителями не оспаривалось, более того 27 ноября 2017 года Прохоров В.В. представил государственному регистратору требуемую справку (л.д. 17,18).
При таком положении, когда у регистрирующего органа имелись законные основания для приостановления государственной регистрации перехода права собственности, решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований является правильным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 27 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Прохорова Виктора Васильевича - без удовлетворения.
Председательствующий Н.А. Крылов
Судьи С.А.Лихачева
Е.В. Неволина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
