Дата принятия: 06 апреля 2021г.
Номер документа: 33а-1679/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 апреля 2021 года Дело N 33а-1679/2021
от 06 апреля 2021 года N 33а-1679/2021
г. Вологда
Судебная коллегия по административным делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Медведчикова Е.Г.,
судей Ширяевской Е.С., Коничевой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михеевой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе представителя Шкутте И.А. - Проскуриной В.Г. на решение Вологодского районного суда Вологодской области от 13 января 2021 года по административному исковому заявлению Шкутте И.А. к администрации Вологодского муниципального района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности устранить допущенные нарушения.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Ширяевской Е.С., объяснения представителя административного истца Проскуриной В.Г., представителя административного ответчика Агафоновой Ю.С., судебная коллегия
установила:
19 ноября 2001 года постановлением администрации Спасского сельсовета Вологодского муниципального района N 56 Шкутте И.А. был предоставлен земельный участок в аренду сроком на три года, площадью 1900 кв.м, в д. Емельяново Вологодского района на землях поселений для индивидуального жилищного строительства.
27 июня 2002 года между администрацией Спасского сельсовета Вологодского района и Шкутте И.А. заключен договор аренды земельного участка, площадью 0,1942 га, для индивидуального жилищного строительства в д. Емельяново сроком на три года. Согласно пункту 1.2 договора аренды он вступает в силу с момента его регистрации.
08 июля 2002 года постановлением администрации Спасского сельсовета N 106 площадь предоставленного в аренду земельного участка уточнена и признана равной 1942 кв.м.
Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет под кадастровым номером N... сведения о зарегистрированных правах и (или) ограничениях и обременениях в ЕГРН отсутствуют.
На земельном участке Шкутте И.А. был выстроен жилой дом, площадью 37,3 кв.м, год завершения строительства - 2020, что подтверждается техническим планом от 08 июля 2020 года.
15 сентября 2020 года Шкутте И.А. обратился в администрацию Вологодского муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для завершения строительства жилого дома.
03 ноября 2020 года письмом администрации Вологодского муниципального района N N... в заключении договора аренды по указанному основанию Шкутте И.А. было отказано в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о правообладателе земельного участка.
Не согласившись с решением администрации Вологодского муниципального района, Шкутте И.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... выраженный в письме N N... от 03 ноября 2020 года, и возложить на административного ответчика обязанность устранить допущенные нарушения путем заключения договора аренды земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что в 2020 году на земельном участке истцом окончено строительство жилого дома, необходимых разрешений на строительство которого он не получал. Отказ в предоставлении земельного участка нарушает его права. Требование об изъятии жилого дома ему не предъявлялось, земельный участок из его фактического пользования не изымался. Фактические отношения по аренде земельного участка с 2002 года не прекращались.
Протокольным определением суда от 29 декабря 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Спасского сельского поселения Вологодского муниципального района.
Решением Вологодского районного суда Вологодской области от 13 января 2021 года Шкутте И.А. отказано в удовлетворении административных исковых требований.
В апелляционной жалобе представитель Шкутте И.А. - Проскурина В.Г. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Указывает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключённость договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения договора. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для лишения права на судебную защиту. Шкутте И.А., полагая, что пользуется земельным участком на законных основаниях как его арендатор, осуществил на нем строительство жилого дома.
Представитель административного истца Шкутте И.А. - Проскурина В.Г. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, просила удовлетворить.
Представитель административного ответчика администрации Вологодского муниципального района по доверенности Агафонова Ю.С. в судебном заседании апелляционной инстанции возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность судебного постановления в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для его отмены не находит.
Пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).
На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером N... площадью 1942 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Сведения о зарегистрированных правах и (или) ограничениях и обременениях в ЕГРН отсутствуют.
19 ноября 2001 года постановлением администрации Спасского сельсовета Вологодского муниципального района N 56 Шкутте И.А. был предоставлен земельный участок в аренду сроком на три года, площадью 1900 кв.м, в д. Емельяново Вологодского района на землях поселений для индивидуального жилищного строительства.
27 июня 2002 года между администрацией Спасского сельсовета Вологодского района и Шкутте И.А. заключен договор аренды земельного участка, площадью 0,1942 га, для индивидуального жилищного строительства в д. Емельяново сроком на три года. Согласно пункту 1.2 договора аренды он вступает в силу с момента его регистрации.
08 июля 2002 года постановлением администрации Спасского сельсовета N 106 площадь предоставленного в аренду земельного участка уточнена и признана равной 1942 кв.м.
На земельном участке Шкутте И.А. был выстроен жилой дом, площадью 37,3 кв.м, год завершения строительства - 2020, что подтверждается техническим планом от 08 июля 2020 года.
Вступившим в законную силу решением Вологодского районного суда Вологодской области от 04 июня 2020 года по делу N 2-539/2020 Шкутте И.А. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации Вологодского муниципального района о признании права аренды земельного участка площадью 1942 кв.м с кадастровым номером N... в д. Емельяново Спасского сельского совета Вологодского района Вологодской области.
В указанном решении суд пришел к выводам о том, что при предоставлении Шкутте И.А. в аренду спорного земельного участка не были соблюдены требования Земельного кодекса Российской Федерации в части принципа публичности предоставления земельных участков; о том, что право на заключение договора аренды на новый срок у Шкутте И.А. не возникло в силу положений статьи 39.6 ЗК РФ; о том, что Шкутте И.А. не соблюден принцип целевого использования земельного участка, предоставленного для целей индивидуального жилищного строительства, на протяжении более 15 лет с момента его предоставления.
Проанализировав указанные обстоятельства, принимая во внимание, что решение Вологодского районного суда Вологодской области от 04 июня 2020 года имеет в силу части 2 статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего административного дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов у Шкутте И.А. не возникло.
Оснований для иной оценки названных обстоятельств судебная коллегия не усматривает.
Обращаясь 15 сентября 2020 года в администрацию Вологодского муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду Шкутте И.А., в качестве правового обоснования, сослался на пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, указав, что предоставление участка в аренду требуется для строительства жилого дома.
Вместе с тем, анализ вышеприведенных правовых норм (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") свидетельствует о том, что при разрешении вопроса об однократном предоставлении без торгов земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства на земельном участке, предоставленном в аренду до 01 марта 2015 года, приведенные законоположения подлежат применению в их совокупности.
То есть обязательным условием для реализации права, закрепленного в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", является соблюдение условий, перечисленных в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем, как правильно установлено судом первой инстанции, Шкутте И.А. не относится к лицам, которые приобрели объект незавершенного строительства по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также не относится к категории лиц, указанных в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, которым урегулирован вопрос предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключённость договора, а не на его действительность, подлежат отклонению судебной коллегией.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (в редакции, действующей на дату заключения со Шкутте И.А. договора аренды земельного участка).
Учитывая, что договор аренды земельного участка от 27 июня 2002 года зарегистрирован не был, на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации он не является заключенным и не порождает возникновения гражданских прав и обязанностей.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Шкутте И.А. осуществил строительство объекта недвижимости на земельном участке как его арендатор на законным основаниях объективно ничем не подтверждены, поскольку доказательства законности возведенного строения административным истцом и его представителем не представлены. Постановка объекта на государственный кадастровый учет не производилась.
Вышесказанное согласуется с разъяснениями, приведенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 от 22 июля 2020 года, согласно которым действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
При этом, доводы представителя административного истца о том, что норма пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставляет Шкутте И.А. как собственнику объекта незавершенного строительства исключительное право на получение земельного участка в аренду, не соответствует смыслу указанной нормы, которой предусмотрено право органа местного самоуправления изъять объект незавершенного строительства у собственника и выставить его на торги.
Проанализировав фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, правильно применив правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент подачи заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду сроком на три года для завершения строительства Шкутте И.А. не обладал каким-либо законным правом в отношении испрашиваемого земельного участка, равно как и в отношении незавершенного строительством объекта, который был возведен после прекращения в установленном порядке права административного истца на земельный участок.
Таким образом, правовых оснований для пересмотра выводов, к которым пришел суд, у судебной коллегии не имеется, поскольку они вытекают из всесторонней, полной и объективной оценки имеющихся в административном деле доказательств и правильного применения норм процессуального и материального права, регулирующего спорные правоотношения.
С учетом приведенных выше обстоятельств решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не содержащей оснований для его отмены.
Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского районного суда Вологодской области от 13 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Шкутте И.А. - Проскуриной В.Г. - без удовлетворения.
Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
