Определение Судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 13 августа 2020 года №33а-1516/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 августа 2020 года Дело N 33а-1516/2020
Судебная коллегия по административным делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Крылова Н.А.,
судей Лихачевой С.А., Неволиной Е.В.,
при секретаре Филипповой О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Д о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области об отказе в государственной регистрации прав в отношении земельного участка и нежилого помещения, возложении обязанности исключить регистрационную запись об ипотеке,
по апелляционной жалобе административного истца Д и его представителя Т на решение Южно-Сахалинского городского суда от 13 мая 2020 года, которым в удовлетворении административного иска отказано.
Заслушав доклад судьи Неволиной Е.В., судебная коллегия
установила:
27 декабря 2019 года Д, действуя через своего представителя С, обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - Управление Росреестра по Сахалинской области) от 01 октября 2019 года об отказе в государственной регистрации прав (погашении регистрационной записи об ипотеке).
В обоснование заявленных требований Д указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N и нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенные в <адрес>. 21 октября 2015 года между ним и Д был заключен договор беспроцентного займа на сумму 8000 000 рублей, в обеспечение обязательств по которому он передал в залог указанный земельный участок и расположенное на нем нежилое помещение. В Единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись об ипотеке. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 14 марта 2019 года установлено, что вышеназванный договор займа от 21 октября 2015 года является притворной (ничтожной) сделкой и не влечет юридических последствий, в связи с чем судом сделан вывод, что договор залога также является недействительной сделкой, соответственно является недействительным зарегистрированное в ЕГРН обременение в отношении недвижимого имущества.
Административный истец указал, что получив вышеназванное апелляционное определение, он обратился в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлением о прекращении обременения в виде ипотеки. Уведомлением от 01 октября 2019 года ему отказано в государственной регистрации прекращения ипотеки ввиду отсутствия в резолютивной части представленных судебных актов указания на совершение каких-либо действий, направленных на снятие обременения. Ссылаясь на нарушение названным решением своих прав, административный истец просил суд признать незаконным решение об отказе государственной регистрации прав в отношении земельного участка и здания и обязать административного ответчика исключить из Единого государственного реестра прав регистрационную запись об ипотеке.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 13 мая 2020 года в удовлетворении требований, заявленных Д, отказано.
В апелляционной жалобе административный истец и его представитель Т просят решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым требования Д удовлетворить. Доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию административного истца, изложенную в административном иске и в судебном заседании в суде первой инстанции. Кроме того отмечено, что административный истец исчерпал возможности снятия обременения с имущества во внесудебном порядке.
Руководитель Управления Росреестра по Сахалинской области в письменных возражениях просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
В суд апелляционной инстанции не явились административный истец Д и заинтересованное лицо Д, судебная корреспонденция, направленная на их имя по известным суду адресам, возвращена за истечением срока хранения.
Представитель административного истца Д по доверенности С апелляционную жалобу поддержал по доводам в ней изложенным.
Представитель Управления Росреестра по Сахалинской области С полагал решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Изучив материалы дела, заслушав объяснение явившихся представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Дявляется собственником объектов недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу <адрес> и нежилого помещения с кадастровым номером N (условный N расположенного по адресу <адрес> (л.д. 8, 9).
21 октября 2015 года между Д (займодатель) и Д (заемщик) был заключен договор займа на сумму 8000000 рублей, с целью обеспечения которого заемщик передал в залог займодателю вышеназванный земельный участок и нежилое помещение (л.д. 10-13, 14).
12 января 2016 года регистрирующим органом в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об обременении в виде ипотеки на основании договора залога нежилого помещения и земельного участка от 21 октября 2015 года (л.д. 13).
19 декабря 2017 года Д обратился в суд с иском к Д о признании отсутствующими обременений, зарегистрированных на основании договора залога от 21 октября 2015 года. В свою очередь Д обратилась к Д со встречным иском о взыскании долга по договору займа от 21 октября 2015 года и обращении взыскания на предмет ипотеки.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 11 декабря 2018 года встречные требования Д были частично удовлетворены, в удовлетворении исковых требований Д отказано (л.д. 16-23).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 14 марта 2019 года названное решение городского суда отменено в части удовлетворения встречного иска Д и принято в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении требований, заявленных Д к Д В остальной части решение суда оставлено без изменения.
При этом, как видно из мотивировочной части названного апелляционного определения, судебная коллегия пришла к выводу, что договор займа от 21 октября 2015 года на сумму 8000000 рублей, заключенный между Д и Д, является притворной сделкой, которая в силу закона ничтожна и не влечет юридических последствий; в связи с этим заключенный сторонами в обеспечение ничтожного договора займа договор залога от 21 октября 2015 года также является недействительной сделкой (в силу ее ничтожности). Делая вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Д требований о признании обременения отсутствующим, суд апелляционной инстанции указал, что сам факт установления ничтожности заключенных сторонами сделок по займу и залогу указывает на недействительность зарегистрированного в ЕГРН обременения в виде спорного имущества (л.д. 24-27).
24 июня 2019 года представитель Д - Б обратилась в Управление Росреестра по Сахалинской области с заявлениями о государственной регистрации прекращения ограничения в виде ипотеки на указанные земельный участок и недвижимость, приложив к заявлениям решение Южно-Сахалинского городского суда от 11 декабря 2018 года и апелляционное определение Сахалинского областного суда от 14 марта 2019 года (л.д. 52-61, 62-87).
01 июля 2019 года государственная регистрация прав в отношении названных объектов была приостановлена, о чем в адрес заявителя направлены уведомления N и N в которых регистратор, сославшись на положения пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке указал на невозможность погасить регистрационную запись об ипотеке ввиду отсутствия заявления залогодержателя, а также сослался на невозможность выполнить испрашиваемые действия по решению суда из-за отсутствия в резолютивных частях приложенных судебных актов выводов о прекращении (признании отсутствующими) существующих обременений в виде ипотеки в отношении земельного участка и здания, или указания на совершение каких-либо действий Управлением Росреестра по Сахалинской области в отношении указанных объектов недвижимости (л.д. 88-89, 90-91).
01 октября 2019 года государственным регистратором заявителю направлено два уведомления N и N об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке по тем же основаниям, которые приведены в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации (л.д. 92-93, 94-95).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в выводах судебных актов, представленных на государственную регистрацию, не содержалось сведений о прекращении ипотеки, а обязанность органа изучать мотивировочную часть решений судов и руководствоваться ею, законом не установлена, в связи с чем пришел к выводу, что регистрирующий орган не нарушил права административного истца.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального прав и не соответствуют обстоятельствам административного дела.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости).
Пунктом 1 статьи 3 настоящего Закона предусмотрено, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).
На территории Сахалинской области таким уполномоченным органом является Управление Росреестра по Сахалинской области.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно части 11 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (часть 12 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Основания и порядок погашения записи об ипотеке указаны в статье 25 Закона об ипотеке, в силу абзаца девятого пункта 1 которой регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53).
Как видно из приведенных выше обстоятельств дела, Д оспорил регистрационную запись об ипотеке, предъявив иск о признании обременения отсутствующим, и данное требование фактически получило разрешение в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 14 марта 2019 года, в котором суд сделал вывод о недействительности зарегистрированного в ЕГРН обременения в виде спорного имущества, ввиду ничтожности сделок по займу и залогу.
Названный судебный акт в силу части 11 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости и абзаца девятого пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.
Иного способа защиты нарушенного права у административного истца в данном случае не имеется.
Вывод суда об отсутствии у органа регистрации прав обязанности изучать мотивировочную часть решений судов и руководствоваться ею, является ошибочным, поскольку согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Правовая экспертиза документов заключается как в проверке их подлинности и достоверности, так и в изучении их содержания.
Таким образом, Управлением Росреестра по Сахалинской области неправомерно отказано в погашении регистрационной записи об ипотеке принадлежащих Д объектов недвижимости, находящихся в залоге у Д по договору залога нежилого помещения и земельного участка от 21 октября 2015 года.
На основании установленных обстоятельств и положений изложенных норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда об отказе в удовлетворении требований Д к Управлению Росреестра по Сахалинской области является необоснованным и не соответствует требованиям закона, вследствие чего подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении административного иска.
Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 13 мая 2020 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым административное исковое заявление Д удовлетворить.
Признать незаконными решения Управления Росреестра по Сахалинской области от 01 октября 2019 года N и N об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения в виде ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером N и здания с кадастровым номером N (N) и обязать Управление Росреестра по Сахалинской области погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером N и здания с кадастровым номером N (N.
Кассационная жалоба на апелляционное определение может быть подана в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения.
Председательствующий Н.А. Крылов
Судьи С.А. Лихачева
Е.В. Неволина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка